江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4488号上诉人（原审原告、反诉被告）钱雨,男,1979年11月15日生，汉族。委托代理人唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）徐宪降,男,1959年10月30日生，汉族。
上诉人钱雨因与被上诉人徐宪降房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱雨原审诉称，2013年3月11日钱雨、徐宪降签订房屋租赁合同，合同到期后，双方又续订一年的房屋租赁合同。2014年12月18日徐宪降与拆迁部门签订一份房屋拆迁补偿协议，领取了属于钱雨应得的相关费用。2014年12月19日，徐宪降以房屋拆迁为由，单方面要求终止合同。双方协商未果，故提起诉讼，请求：1、判令徐宪降赔偿搬迁补助费9677元、过渡补助费157929元、搬家奖励费193540元，上述款项合计361146元中的四分之一即90283元；2、营业房停业补偿费用99413元，非住宅设施搬运费49707元，空调拆装补助费200元，宽带网拆除补助费500元，押金1000元，合计150820元；3、本案诉讼费用由徐宪降承担。徐宪降原审辩称，针对钱雨的第一项诉请：搬迁补助费是由二楼、三楼、四楼的总住房面积193.54平方×50元/平方米计算得来，拆迁协议中第五章明确约定，与一楼无关；对于过渡补助费计算是依据193.54平方×17元/平方米×12个月，如果拿调换房是补助四年，只拿货币补偿是计算一年；提前搬家奖励费在拆迁协议的补充协议第九页第一项和第二项，计算依据是193.54平方×1000元/平方米。针对钱雨的第二项诉请：非住宅设施搬运费和营业房的停业补偿款计算不是按照钱雨营业和税收缴纳作出的评估，分别是按照一楼总房价的4%和8%计算。徐宪降与钱雨签订的协议中明确约定，遇到政府拆迁，剩余租金退还，一切赔偿款与钱雨无关。因此，钱雨的第一项诉请与钱雨没有任何关系，第二项诉请中的款项经双方之间的约定也与钱雨无关。一楼没有空调和宽带。租房子的押金若钱雨把房屋腾空后将水电费交清，愿意退还。徐宪降向原审法院提起反诉称，2014年3月11日，徐宪降和钱雨签订门面租赁协议，合同约定2015年3月10日止。2015年5月20日拆迁房屋作落户调查丈量时就当场通知钱雨早日另寻店面，该房屋要拆迁。2014年11月因环境整治，服装城由国家征收拆迁，合同自行终止。动迁以来，徐宪降积极配合拆迁工作，签订了拆迁协议，多次及时通知钱雨办理腾空房屋，钱雨均拒不搬离。徐宪降于2015年2月9日向法院起诉并经法院判决，仍然占有房屋使用。因此，向法院提出反诉，要求：1、判令钱雨支付房屋占有使用费16348元；2、判令钱雨支付违约损失120000元；3、并由钱雨承担反诉费用。钱雨针对徐宪降的反诉辩称，双方签订的房屋租赁协议到期时间是2015年3月10日，徐宪降于2014年12月19日单方面提出终止合同，是徐宪降违约在先，我方没有任何过错，徐宪降应承担违约责任，请求依法驳回徐宪降的反诉请求。原审法院
经审理查明，2013年3月11日，钱雨、徐宪降签订租赁协议一份，期限自2013年3月11日至2014年3月10日止，租金20000元。2014年3月17日，钱雨、徐宪降签订《门面房租赁协议》一份，约定：甲方（徐宪降）将浦口区顶山街道北圩商城18幢110室第一层门面房（252-1号101室）出租给乙方（钱雨），年租金22000元，租赁期限自2014年3月11日至2015年3月10日。合同第5条约定：如果房屋遇政府拆迁行为，甲方将剩余租金退还给乙方，一切赔偿款与乙方无关。合同第6条约定：租约到期后，乙方若有意续约，在同等条件下乙方有优先权，但乙方在租赁到期提前一个月内，与甲方谈妥连租金一并交给甲方，待甲、乙双方续租签约为准，否则甲方有权另租他人，乙方无权干涉，到期乙方自动搬出。乙方无理不搬出，乙方按每日壹仟元人民币支付给甲方。钱雨承租房屋从事个体经营，经营范围为家电维修。2014年11月20日，南京市浦口区顶山街道办事处公告顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目拆迁方案，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁。2014年12月18日，徐宪降作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了关于浦口区顶山街道北圩商城浦珠中路252-1号101室的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给徐宪降的各项费用，具体到本案涉诉费用包括，搬迁补助费9677元、过渡补助费157929元、提前搬家奖励费193540元，拆迁营业用房停业补偿费用99413元，拆迁其它非住宅设施搬运费49707元，空调拆装补助费600元，宽带网拆除补助费1500元。上述事实，有《门面房租赁协议》、《浦口区房屋拆迁补偿协议》、（2015）浦民初字第711号民事判决书以及双方陈述等在卷证实。原审法院认为，本案中钱雨、徐宪降签订的《门面房租赁协议》是双方的真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效，由合同产生的权利义务应由合同双方承担。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配约定为“如果房屋遇政府拆迁行为，甲方将剩余租金退还给乙方，一切赔偿款与乙方无关”，该项约定是钱雨对民事权利义务的处分行为，表示钱雨已自愿放弃拆迁补偿款的赔偿请求。现钱雨主张徐宪降支付拆迁补偿款中的搬迁补助费、过渡补助费、搬家奖励费、营业房停业补偿费用、非住宅设施搬运费、空调拆装补助费、宽带网拆除补助费无事实和法律依据，原审法院不予支持。对钱雨主张徐宪降退还1000元房屋押金，原审法院认为，双方租赁合同已经解除，徐宪降也没有证据证明钱雨尚欠水电费等事宜，因此，对钱雨主张徐宪降退还1000元押金的诉讼请求原审法院予以支持。对徐宪降向原审法院提出要求钱雨承担房屋占用费的请求，原审法院认为，2014年11月20日发布拆迁公告之日，双方之间的租赁合同就已经解除。解除后，钱雨并没有及时腾空房屋，而是至今在该租赁房屋内。钱雨缴纳房租至2015年3月10日，因此，徐宪降要求钱雨按月租金支付2015年3月11日至开庭之日计算268天的房屋占用费，原审法院予以支持。对徐宪降反诉主张钱雨支付因拆迁款未拿到的利息损失以及合同第6条约定的违约金共计120000元的请求，原审法院认为，钱雨的主张没有事实及法律的依据，合同第6条的约定是在双方合同到期的基础上乙方不搬出，而本案中，合同未到期就因拆迁而解除，不应适用该违约金条款。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院判决，一、徐宪降于判决生效后三日内退还钱雨水电费押金1000元。
二、钱雨于判决生效后三日内支付徐宪降房屋占用费16348元。
三、驳回钱雨的其它诉讼请求。
二、驳回徐宪降的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费4219元，由钱雨负担4169元，徐宪降负担50元。反诉受理费费1513元，由钱雨负担104元，徐宪降负担1409元。
上诉人钱雨不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为，原审法院认定事实不清，被上诉人在租赁期内与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，单方终止租赁合同，原审未予查明。拆迁办法中明确规定营业损失、过度费用、搬迁费用及奖金是对实际使用人的补偿，上诉人存在营业损失，原审法院未支持错误。
被上诉人徐宪降答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。拆迁丈量时被上诉人就通知了钱雨另找门面房，多次说明，但其不听，被上诉人多次协商让他搬迁，他都不听。另案中，被上诉人起诉并在一审判决后，上诉人先提出上诉但自愿撤回上诉。至今上诉人仍然占用该房屋。双方之间有合同约定，一审判决公正、清楚。双方对原审查明的事实并无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。本院二审另查明，涉案房屋目前仍由上诉人钱雨占用。本案二审争议焦点为上诉人主张被上诉人支付相应拆迁费用是否有合同或法律依据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据规定，因涉案房屋属于被拆迁范围，政府部门发布拆迁公告后，双方租赁合同即应终止，上诉人主张被上诉人为单方终止合同，本院不予支持。钱雨在签订该合同时，已对该房屋遇政府拆迁行为后的一切赔偿款做出了处分，放弃了一切赔偿款的请求权，其现在要求被上诉人支付相应拆迁费用，并无合同依据和法律依据，原审法院未予支持，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5732元，由上诉人钱雨负担。本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理
审判员 张卓慧
二〇一六年七月六日
书 记 员 王 慧 微信公众号“”