江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0703民初1159号原告邓凌，男，1985年12月4日生，住江西省大余县。委托代理人幸华芳，江西文峰律师事务所律师。被告邱俊林，男，1970年1月2日生，住赣州市南康区。委托代理人缪智怡，江西金蓉律师事务所律师。
原告邓凌诉被告邱俊林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李金峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓凌及其委托代理人幸华芳，被告邱俊林的委托代理人缪智怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓凌诉称:原、被告于2013年11月1日签订《厂房租赁合同书》一份，原告将其位于南康区朱坊乡新兴村的钢架厂房及住房、余坪出租给被告使用。合同签订后，被告未能依约支付租金，致使合同目的无法实现。为此，原告诉至法院要求：1、判决解除原、被告之间的《厂房租赁合同书》，被告应立即腾空租赁物；2、判令被告付清原告2016年4月14日前的租金5760元，此后的租金按99841元/年支付至腾空租赁物之日止；3、判令被告支付违约金16474元（计算至2016年4月14日），此后的违约金按99.84元/天计算至腾空租赁物之日止；4、判决原告不退回押金20000元。
被告邱俊林辩称:1、原告的厂房存在漏水和排水问题，原告未及时修缮，违约在先，无权解除合同；2、被告投入较大，解除合同将造成被告重大损失，不宜解除合同；3、若原告及时处理排水等问题，被告将如数支付租金。
经审理查明:2013年11月1日，原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定：1、原告将位于南康区朱坊乡新兴村的2412.7㎡钢架厂房、194㎡住房及500㎡余坪出租给被告使用；2、租期自2013年11月1日起至2027年10月31日止，2016年10月31日前租金为99841元/年；3、被告在签订合同时支付押金20000元，该押金待合同期满后，被告无违约的情况下不计息退回，若被告违约或中途终止合同，该押金不退回；4、租金一年一付，先交租后使用，被告应在每年的11月1日前一次性交清下年度租金，逾期未交则按年租金的1%/日计付违约金，超过15天未全额付清租金和违约金，原告有权无条件终止合同，被告已付的押金不退回。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告支付了押金20000元并付清了2015年10月31日前的租金。2015年11月1日至2016年10月31日的租金，被告经原告催收后于2015年11月15日支付了30000元，于2015年11月底支付了10000元，其余租金至今未付。案涉租赁物在被告使用过程中出现了漏水、排水问题，原告接到被告通知后解决了部分漏水问题，但原、被告均未对排水问题进行处理。该租赁物现仍由被告正常使用。以上事实，有当事人的庭审陈述及厂房租赁合同书等证据予以证实。
本院认为:原、被告于2013年11月1日签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同的约定履行相关义务。合同签订后，原告履行了向被告交付租赁物的义务，但被告至今未全额支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金给原告，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，被告超过15天未全额付清租金，原告有权终止合同，现被告逾期付清全额租金达6个月以上，原告有权终止合同及收回租赁物，故原告要求解除合同及收回案涉租赁物，符合双方的约定，本院予以支持。结合合同约定及被告实际使用租赁物的情况，原告要求被告支付租金5760元（计算至2016年4月14日），要求此后的租金按99841元/年支付至腾房之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。被告构成违约，原告要求不退回押金20000元，符合合同约定，本院予以支持。原告未提供证据证明因被告违约是否对其造成损失及损失额情况，其主张由被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。双方合同约定被告违约则不退回押金20000元，即使原告在合同解除后不能立即租出案涉租赁物，存在一定的租金损失，押金20000元不退回也足以弥补该损失。
被告辩称案涉租赁物存在漏水、排水问题，主张原告违约在先，且认为原告无权解除合同，本院不予采纳，理由：合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”被告自2013年11月起使用案涉租赁物，并且现在仍在正常使用，可见案涉租赁物虽然存在漏水、排水问题，但符合约定的用途，被告承租租赁物用于生产经营的合同目的得到实现，原告不构成违约。至于租赁物的漏水、排水问题，被告可采取自行维修等合理方式处理，而不得以此作为逾期支付租金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告邓凌与被告邱俊林于2013年11月1日签订的《厂房租赁合同书》；
二、被告邱俊林应自本判决生效后十日内腾空租赁物并交回原告邓凌使用；
三、由被告邱俊林在本判决生效后十日内支付原告邓凌2016年4月14日以前的租金5760元，并自2016年4月15日起至腾房之日止按99841元/年支付原告租赁物占用费；
四、原告邓凌不退回被告邱俊林所交押金20000元；
五、驳回原告邓凌的其他诉讼请求。案件受理费956元，减半收取478元，由原告邓凌负担78元，由被告邱俊林负担400元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。
审 判 员 李金峰
二〇一六年七月六日代理
书记员 伍 卉 来自：