吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2406民初53号
原告：延边正泰天城建设集团有限公司，住所：和龙市。
法定代表人：郑泰相，该公司董事长。
委托代理人：安立岩，吉林言道律师事务所律师。
被告：陈洁，女，住延吉市。
被告：陈桂英，女，住延吉市。
原告延边正泰天城建设集团有限公司（以下简称正泰公司）与被告陈洁、陈桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正泰公司的委托代理人安立言、被告陈桂英到庭参加了诉讼。被告陈洁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正泰公司起诉称：2014年9月30日，原、被告签订了商品房买卖协议书及借款协议书，约定位于和龙市秀江街5-1-1号，和龙市金域蓝湾小区，房屋面积为120.60平方米的房屋出售给被告陈洁，房屋总价款为370000.80元。原、被告在商品房买卖协议书及借款协议书中签字确认。现房屋价款294295.80元已支付给原告正泰公司，剩余房屋价款75705元至今未支付，故原告正泰公司诉至法院要求被告陈洁、陈桂英支付剩余房屋价款75705元，并且承担违约金至实际支付房屋价款为止。
被告陈桂英辩称：对原告正泰公司的起诉事实无异议，同意支付剩余房屋房屋价款75705元，承担相应的违约金。被告陈洁在法定期限内未提出答辩亦未提交证据。本院��据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，综合认定如下事实：2014年9月30日，原、被告达成商品房买卖协议书及借款协议书，约定原告正泰公司将位于和龙市秀江街5-1-1号，和龙市金域蓝湾小区的房屋出售给被告陈洁。房屋买卖协议中约定房屋面积为120.60平方米，单价为每平方米3068元，房屋总价款为370000.80元。签订房屋买卖协议书时被告陈桂英先行支付了房屋价款34296元，后又以现金方式再支付房屋价款1000元。原、被告在借款协议书中约定，首付款不足部分（按照房屋实测面积120.60平方米，首付款不足部分为75705元）由原告正泰公司借予被告陈洁、陈桂英，约定2015年3月31日之前支付40000元，2015年10月31日之前再支付35705元。原、被告均在借款协议书及商品房买卖协议书中签字确认，且被告陈桂英在庭审中自认，被告陈洁的签字为其代为书写。签订借款协议后，被告��桂英办理了房屋抵押贷款手续，贷款259000元已支付给原告正泰公司，现剩余房屋价款75705元未支付给原告正泰公司，故原告正泰公司诉至法院要求被告陈洁、陈桂英支付剩余房屋价款75705元，并且承担违约金（违约金按日1%计算，40000元自2015年4月1日起计算至实际支付房屋价款为止，35705元自2015年11月1日起计算至实际支付房屋价款75705元止）。另查明，2015年2月2日，原告正泰公司与被告陈桂英就涉案房屋重新达成商品房买卖合同，该合同书中房屋买受人为被告陈桂英一人，被告陈桂英用该合同向吉林和龙农村商业银行股份有限公司申请房屋抵押贷款，抵押人为被告陈桂英，农村商业银行亦将贷款259000元支付给被告陈桂英。以上事实由原告正泰公司提交的身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、商品房买卖协议书、借款协议书、和龙市金域��湾小区8号楼房屋面积测绘图复印件予以证明。
本院认为：原告正泰公司与被告陈洁、陈桂英2014年9月30日达成了商品房买卖协议及借款协议，约定原告正泰公司将位于和龙市秀江街5-1-1号，和龙市金域蓝湾小区8号楼1单元2楼西的房屋出售给被告陈洁，合同中约定了房屋单价、面积、房屋总价款及房屋价款的支付方式。原告正泰公司针对以上事实在协议书盖章确认，被告陈桂英在该协议书中签字确认，庭审中，被告陈桂英自认合同中被告陈洁的签字是被告陈桂英所代签。2015年2月2日，原告正泰公司与被告陈桂英针对涉案房屋重新签订了商品房买卖合同书，原、被告均在合同中签字确认，且被告陈桂英用该合同向银行抵押贷款，涉案房屋首付款亦为被告陈桂英缴纳。
原告正泰公司与被告陈洁虽在2014年9月30日达成了商品房买卖协议，但2015年2月2日原告正泰公司��被告陈桂英重新变更了2014年9月30日的房屋买卖协议，且2015年2月2日原告正泰公司与被告陈桂英签订的商品房买卖合同亦为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，涉案房屋的出售人为原告正泰公司，实际购房人为被告陈桂英。被告陈桂英已按照合同约定将大部分房屋价款，即294295.80元支付完毕，故按照合同约定，被告陈桂英应继续履行合同，将剩余房屋价款75705元支付给原告正泰公司。原告正泰公司诉至法院要求被告陈桂英支付剩余房屋价款75705元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告正泰公司要求被告陈桂英支付违约金的诉讼请求，原、被告在2014年9月30日的借款协议书中约定2015年3月31日之前支付房屋价款40000元，2015年10月31日之前支付剩余房屋价款35705元（按照实测面积计算），但被告陈桂英未按约定支付房屋价款，构成违约，应向原告正泰公司支付违约金。按照借款协议书第4项第1款，原告正泰公司主张的违约金过分高于造成的损失，应相应减少。故原告正泰公司要求被告陈桂英支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告陈桂英应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金为宜（违约金计算自2015年4月1日起计算至实际支付房屋价款为止，房屋价款按40000元计算；违约金计算自2015年11月1日起计算至实际支付房屋价款为止，房屋价款按35705元计算）。对于原告要求被告陈洁支付剩余房屋价款75705元，并承担位违约金的诉讼请求，2014年9月30日原、被告签订的商品房买卖协议中购房人为被告陈洁，但陈洁签字均为被告陈桂英所代签，无法体现被告陈洁购房的真实意思表示。2015年2月2日，原告正泰公司与被告陈桂英就针对涉案房屋重新签订商品房买卖合同书，被告���桂英以其名义向吉林和龙农村商业银行申请房屋抵押贷款，房屋首付款亦未被告陈桂英所缴纳，故可认定该房屋实际购买人未被告陈桂英，并非被告陈洁，原告正泰公司要求被告陈洁支付剩余房屋价款75705元，并承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告陈洁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告陈桂英于本判决生效之日起十日内一次性向原告延边正泰天城建设集团有限公司支付房屋价款75705元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金计算自2015年4月1日起计算至被告陈桂英实际支付房屋价款为止，房屋价款按40000元计算；违约金��照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金计算自2015年11月1日起计算至被告陈桂英实际支付房屋价款为止，房屋价款按35705元计算）；
二、驳回原告延边正泰天城建设集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 申 珠
人民陪审员 秦承英
人民陪审员 李延华
二〇一六年七月六日
书 记 员 许慧贤 来自：