黑龙江省北安农垦法院民 事 判 决 书〔2016〕黑81**民初275号原告北大荒建设集团有限公司（原名黑龙江农垦建工有限公司），住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人于建华，该公司董事长。委托代理人张伟，男，汉族，黑龙江省北大荒建设集团有限公司法务部专员，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被告张洪海，男，汉族，黑龙江省红星农场工人，住黑龙江省红星农场。
原告北大荒建设集团有限公司与被告张洪海商品房预售合同纠纷一案，原告北大荒建设集团有限公司于2016年4月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序实行独任审判。于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告北大荒建设集团有限公司及委托代理人张伟到庭参加诉讼。被告张洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年10月28日签订《购房协议书》约定：被告张洪海购买红星农场亲民乐居小区11栋1单元501室住宅，房屋建筑面积为72.63平方米，单价为1560.00元，房屋总价为113302.00元，（拾壹万叁仟叁佰零贰元）被告张洪海交付19513.00元定金后，一直未缴纳剩余房款。原告多次要求被告张洪海支付剩余房款，但被告张洪海以种种借口拒绝支付，根据《购房协议书》第六条：如果认购方未能按本协议第四条支付购房款，延期七天以上时，出售方将视为乙方自愿放弃，出售方有权终止合同，将认购方选定的房屋收回，已交房款不予退回并赔偿出售方的一切经济损失。现被告将房屋变卖，原告的原诉讼请求无法实现，现变更诉讼请求，解除购房合同，并要求被告给付剩余的购房款72000.00元，加上2010年11月5日至2016年7月4日银行贷款年化利率6%上浮30%计算，五年零八个月，每年的利息是5616.00元的利息，利息31824.00元，共计103824.00元。
被告辩称，1、被告不同意解除购房协议，理由是原告的主张已经超期限，不具备解除条件，原告违约在先，答应给被告办理按揭贷款，致使不能偿还所欠的房款（不足70000.00元）；2、被告已付购楼款41299.00元，不欠9万多元，已入住7年整，原、被告之间形成是债务关系，不是合同关系，被告愿意偿还所购楼款6万多元；3、被告所购买的楼房存在严重质量问题，楼顶漏雨，窗户不严，不保温，墙体变形，对被告造成一定损失，此楼没有验收；4、被告所购买的楼房面积不够，按协议面积少3平方米以上，应该冲减所欠楼房款；5、被告同意给付原告购房款72000.00元，因原告提供的房屋存在质量问题，给被告造成一定的损失，原告应在72000.00元的基础上给被告减免20000.00元。原告北大荒建设集团有限公司为证明其主张成立，向本院举示如下1组证据：证据一、购房协议书一份，证实被告于2010年10月28日购买原告位于黑龙江省红星农场亲民乐居小区11号楼1单元501室面积72.63平方米，每平方米价格为1560.00元，合计113302.00元的事实。被告张洪海质证意见为：对原告证据一无异议。本院的认证意见为：对原告提交的证据一，被告表示无异议，故本院依法予以采信。被告张洪海为证明其主张成立，向本院举示如下2组证据：证据一、收据三份，证实被告2010年分别三次向原告交付购买楼房款，共计41299.00元的事实。证据二、照片10张，拍摄2013年2月份至2013年4月份，证实该楼房存在质量问题的事实。原告北大荒建设集团有限公司质证意见为：对被告证据一无异议。对被告证据二持有异议，认为该证据真实性和关联性以及证明问题有异议，从照片上看无法证实该房屋的质量问题；从时间看，被告对房屋进行了使用，是房屋的问题还是被告使用造成的，无法证实；被告无权对房屋的非主体结构提出异议；如被告提出异议，应提供有资质的机构的鉴定意见。本院的认证意见为：对被告提交的证据一、原告均无异议，故本院依法予以采信。对证据二、原告认为，该证据真实性和关联性以及证明问题有异议，从照片上看无法证实该楼房的质量问题；从时间上看，被告对该楼房进行了使用，该楼房是否是被告使用造成的，无法证实。
本院认为，被告对该楼房的质量问题提出异议，应向本院提供有效资质机构的鉴定意见书。故本院依法予以采信。根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2010年，黑龙江省红星农场（以下简称红星农场）经审批开发建设红星农场亲民乐居小区11号楼，由原告承建。于2010年10月28日原、被告自愿订立《购房协议书》，原告将位于黑龙江省红星农场亲民乐居小区11号楼1单元501室，面积为72.63平方米，每平方米1560.00元，总价款113302.00元，卖给被告，被告先后分三次给付原告购楼款，合计41299.00元，尚欠72003.00元，经原告多次向被告索款，被告以各种理由拒绝给付。另查明，被告于2010年10月28日购买该楼房后，对整体进行装修居住，于2014年秋季将该楼150000.00元的价格卖出。
本院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上订立《购房协议书》，原告将黑龙江省红星农场亲民乐居小区11号楼1单元501室销售给被告，双方当事人意思表示真实，不违反法律规定，该协议依法成立有效。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务，原告已于2010年10月28日将该楼交付给被告，且被告已实际接收并使用，被告先后分三次向原告支付购楼款，合计41299.00元，尚欠72003.00元，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，债权人可以随时要求履行，因此，原告要求被告给付楼房款72003.00元的请求合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告给付尚欠楼房款72003.00元的利息，被告违背了履行义务应当遵循诚实信用的原则，已构成违约。从2010年11月5日至2016年7月4日参照银行贷款年化利率6%上浮30%计算，即：五年零八个月，每年利息5616.00元，合计31824.00元，本金及利息共计103827.00元。故原告要求被告给付违约金31824.00元的请求合理合法，本院予以支持。关于被告提出原告交付的楼房存在质量问题，原告应减免20000.00元购房款；原告主张的利息不切合实际，应从签订《购房协议书》起至原告起诉时止原告不应主张利息的请求。被告当庭举不出相关的证据来证明其事实成立。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，
判决如下：
一、被告张洪海给付原告北大荒建设集团有限公司楼房款72003.00元及利息31824.00元，合计103827.00元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告张洪海未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146.00元，减半收取1073.00元由被告张洪海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审判员 刘国安
二〇一六年七月六日
书记员 孙万东 来自：