福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终844号上诉人（原审原告）蔡志勇，男，1966年8月13日出生，汉族，住台湾地区。委托代理人张华辉，福建瀛坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称漳州巨凯公司），住所地福建省龙海市浮宫镇港前村委会一楼。法定代表人周云，董事长。委托代理人陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托代理人白茹，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人蔡志勇因与上诉人漳州巨凯公司商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省龙海市人民法院作出的（2015）龙民初字第3628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡志勇的委托代理人张华辉，上诉人漳州巨凯公司的委托代理人陈昱、白茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年4月12日，蔡志勇与漳州巨凯公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由蔡志勇向漳州巨凯公司购买坐落于龙海市浮宫镇天头村“阳光明居”6幢某号房产，房屋总金额348712元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：（1）买受人有权拒绝接收，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；（2）遇到大雨、暴雨、战争、八级以上地震及六级（含）以上台风；出卖人不能预见的自然灾害、军事状态、行政、人为及无法预料、无法预防及无法克服的事件；……市政停水停电超过八小时，实施交通管制等决定造成无法施工；……。”第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，蔡志勇于2013年4月19日向漳州巨凯公司支付购房款348712元。漳州巨凯公司开发的“阳光明居”商住小区二期6#楼工程于2011年2月18日开工建设，并于2014年1月28日通过工程竣工验收合格。2015年2月5日，漳州巨凯公司通过海峡导报通知蔡志勇于2015年2月6日办理交房手续，蔡志勇至今未接收诉争商品房。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。原判认为，因合同纠纷提起的民事诉讼，由漳州巨凯公司住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案中，漳州巨凯公司法人工商注册登记地以及蔡志勇诉讼请求所涉及商品房预售合同履行地均在龙海市境内，本院对本案依法享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，本案应以中华人民共和国法律作为解决纠纷的准据法。蔡志勇与漳州巨凯公司签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，漳州巨凯公司应于2014年6月30日前将符合双方约定的交付使用条件的商品房交付蔡志勇使用，但漳州巨凯公司未能在双方所约定的期限内向蔡志勇交付符合合同约定交付使用条件的商品房，蔡志勇为此请求漳州巨凯公司按合同约定承担逾期交房违约责任合法有据，予以支持；根据蔡志勇、漳州巨凯公司双方所提供的证据，涉案商品房已于2014年1月28日经竣工验收为合格工程，于2015年2月2日进行消防备案登记。漳州巨凯公司虽通知蔡志勇于2014年12月8日办理交房手续，但诉争房屋此时尚未进行消防验收，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，该通知无效，逾期交房违约时间应计算至2015年2月2日；蔡志勇主张讼争房屋至今尚未达到交付条件，但未能提供证据予以证明，不予采纳；漳州巨凯公司辩称因在工程承建过程中，出现暴雨、大雨、停电、停水等原因，存在合同约定可据实延期的天数69天，应予以扣除，但其未能提供相关的施工日志或监理日志相互佐证因上述原因导致工程实际停工的事实，该辩解不予采纳；根据双方的约定，结合本案的实际情况，本案漳州巨凯公司实际逾期交房时间为自2014年7月1日起至2015年2月2日止合计217天，违约金为22701.15元（348712元×每天0.03%×217天）。对此，漳州巨凯公司应承担支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，判决：
一、漳州巨凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蔡志勇逾期交房违约金22701.15元；
二、驳回蔡志勇的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币781元，由蔡志勇负担329元、漳州巨凯房地产开发有限公司负担452元。原审宣判后，双方当事人均不服，均向本院提起上诉。
上诉人蔡志勇上诉称：1.原审认定具备交房条件依据不足；讼争商品房尚不具备交付使用条件，买受人有权依约拒绝接受讼争商品房。（1）根据有关法律法规的规定，住宅小区等房地产开发项目除竣工验收合格并备案外，还应按照有关规定进行综合验收，配套基础设施和公共设施建成并满足使用要求，以及符合法律法规关于房屋交付使用的其他强制性规定包括消防验收。（2）本案出卖人未提供证据证明讼争商品房已经政府主管部门就工程质量、规划、消防、人防等验收合格，其应承担举证不能的不利法律后果；出卖人一审自认讼涉建设工程已消防备案，但未被选中为抽查对象，但未被抽检不等于消防验收合格，买受人举证的照片等证据证明讼涉建设工程的消防设备没有核心部件，无法实际使用。（3）讼争商品房水、电管、道燃气、电信、有线电视等配套设施至今仍未建设完成，出卖人未提供证据证明其已按照合同第八条的内容予以整改。（4）出卖人逾期交房的违约责任应认定至讼争商品房全部符合法定和约定交付使用条件之日止，而不是出卖人通知交房期限的截止日。2.原审对于举证规则的适用有误，关于讼争商品房是否具备交付使用条件，负有举证责任是出卖人，原审于庭审后给予出卖人7天举证期限提供讼争商品房具备交付使用条件的备案等证据，但直至判决前出卖人均未举证；相反，买受人于一审申请法院调查取证讼争商品房尚不具备交付使用条件的证据，原审却未予调取，原审在未予调取有关证据、出卖人亦未依法举证的情况下，认定讼争商品房具备交付使用条件，系属错误。综上请求：（1）撤销原判；（2）改判由出卖人向买受人支付逾期交房违约金（以讼争商品房全额购房款348712元为基数，按日万分之三的标准自2014年7月1日起计至实际依法依约交付房产之日，暂计至2016年1月31日为60675.89元）；（3）由出卖人承担一、二审案件受理费。
上诉人漳州巨凯公司针对上诉人蔡志勇上诉辩称：1.案涉商品房符合法定及合同约定的交付条件，原审法院认定事实清楚，符合法律规定。出卖人举证了竣工验收报告、竣工验收消防备案凭证、人防办批示、部分业主已取得房屋权属证书、住宅和质量保证书、住宅使用说明书，以及燃气、通信设施完好等证据，公证处亦对消防、燃气、光纤等设施的现状予以公证，证明以上设施可以正常使用，以上证据充分证明了讼争工程已经竣工验收合格、消防验收备案，无须人防验收，已完成燃气管道的设计、施工与竣工验收，通信管线、通信配套设施亦达到设计要求，故讼争商品房已具备法定和约定的交付使用条件。2.漳州巨凯公司在一审中已经履行了举证义务，充分证明讼争商品房具备法律规定、合同约定的交房条件。原审根据出卖人所提供的证据对于案件事实作出的认定，符合举证、认证的规则。据此，请求二审依法驳回蔡志勇的上诉请求。
上诉人漳州巨凯公司上诉称：1.《商品房买卖合同》并未约定可据实延期的特殊原因的证明文件是相关施工日志或监理日志，出卖人亦举证了水电、气象部门出具的相关证明文件，证明讼涉工程在建设过程中遇到大雨、暴雨、台风、停水停电等符合合同约定的可顺延交房的特殊原因的天数，原审以出卖人未举证相关施工日志或监理日志以证明停工的事实为由，对于符合特殊原因的可延期交房的天数不予认定，该部分判决有误。2.出卖人已依约履行了通知买受人办理正式交房手续的义务，且蔡志勇已实际接收案涉商品房，自蔡志勇实际接收案涉商品房之日起不应计算逾期交房违约金。综上，请求二审撤销原判，改判驳回买受人的一审诉讼请求，并由买受人承担一、二审案件受理费。
上诉人蔡志勇针对上诉人漳州巨凯公司上诉辩称：1．讼争商品房尚不具备交房使用条件。上诉人漳州巨凯公司形式上有备案，但不符合标准。到目前为止，消防都是空壳，没有实际的硬件，我们业主也有和消防部门投诉，消防部门也做出了整改通知，证明消防不符合标准，只是空壳，不能实际使用。关于煤气管道、有线电视，实际上到目前为止都没有安装、使用。2.关于延期天数，我方认可一审法院的认定，漳州巨凯公司没有提交相应的监理日志或施工天数，不能证明暴雨等客观条件的情形证据。据此，请求二审依法驳回出卖人的上诉请求。
经审理查明，对原审判决查明认定的事实，除上诉人漳州巨凯公司提出上诉人蔡志勇实际于2014年12月8日前已办理验房接收，并且接收时并未提出门锁损坏外，其他双方当事人均陈述没有异议。对上述没有争议的事实本院予以确认。经审查，上诉人蔡志勇在签入住验房表时，并未提出门锁有损坏，故上诉人漳州巨凯公司该异议成立，本院予以采信。另查明：（1）一审中买受人申请调查取证的事项是讼涉建设工程的管道燃气、电信设备、有线电视设备铺设现状，以及消防验收结果、消防建设现状。二审中买受人申请调查取证消防部门处罚决定材料，证明对象为讼涉建设工程的消防设施未达法定验收标准的。（2）出卖人开发的“阳光明居”商住小区二期6#楼层数十二层。2015年2月2日“阳光明居”商住6#楼工程除经网上竣工验收消防备案外，并取得了《建设工程竣工验收消防备案凭证》。（3）讼争建设工程的竣工验收，包括对给排水工程、燃气工程、消防工程和建筑电力（电气）安装工程等工程的质量验收合格。（4）2015年12月7日原审第一次庭审中，出卖人陈述对于管道、燃气、有线电视问题于庭审后7日内核实并答复法庭，2015年12月15日第二次庭审中，出卖人补充举证了“阳光明居小区”燃气工程及有线电视规划验收的情况说明、通信建设合作协议、居民燃气入户合同及照片，买受人对于通信建设合作协议、居民燃气入户合同（集体）的真实性、合法性表示无异议，但对关联性存在异议。上述事实有一审中买受人2015年12月7日调查取证申请书、二审中买受人2016年4月11日调查取证申请书，2015年1月16日“阳光明居”商住小区二期6#、7#楼《竣工验收报告》，2015年2月2日龙海市公安消防大队龙公消竣备字（2015）第7号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，2015年12月7日、2015年12月15日两次庭审笔录中双方当事人关于管道、燃气、有线电视问题的举证、质证陈述，以及双方当事人二审庭审一致陈述等为据，可以认定。关于双方当事人二审提供的证据，除了公证书、业主要求整改意见书外，均非属新证据，因当事人未说明为何迟延举证的原因，对这些证据依法均不予采纳。公证书虽然属于新证据，但买受人举证的公证书所要证明的是部分消防设施公证时的状况，因公证时间形成于一审判决之后，且消防验收非属于讼争商品房交付使用条件，故对此公证书不予采纳。业主要求整改意见书系形成于一审判决之后，且对其真实性存疑，是否与事实一致，无法确认，故对其证明内容不予采信。
本院认为，本案《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。本案争议焦点主要有：（一）出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件？（二）关于讼争商品房是否具备交付使用条件，原审对于举证规则的适用是否有误？（三）认定符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关施工日志或监理日志为据？（四）本案逾期交房违约金应计算到哪一天？本院分别分析、认定如下：（一）出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件？
本院认为，（1）根据2004年5月19日国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，自该《决定》公布日国家取消了《城市房地产发经营管理条例》设定的“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目，据此，买受人关于讼争商品房应按照有关规定进行综合验收的上诉主张，没有法律依据，不予采纳。（2）出卖人开发的“阳光明居”商住小区二期6#楼层数为十二层，属于《高层民用建筑设计防火规范》规定的二类居住建筑。根据《中华人民共和国消防法》第二十四条和2012年11月1日施行的《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，“阳光明居”商住小区二期6#、7#楼工程非属须经消防验收的建设工程，而属于应进行竣工验收消防备案的建设工程。由于《商品房买卖合同》系属第三方提供的统一印制的合同，将不能履行的消防验收约定为商品房交付使用条件，不能归责于出卖人；并且，本案中“阳光明居”商住小区二期6#楼工程除经公安机关消防机构网上竣工验收消防备案外，亦取得了《建设工程竣工验收消防备案凭证》，故买受人关于消防验收合格系属讼争商品房的交付使用条件的上诉主张，没有法律依据，应不予采纳。（3）关于约定使用条件，买受人虽然主张讼争商品房水、电、管道燃气、电信、有线电视等配套设施未建设完成，但建设工程的竣工验收合格包含了对给排水、燃气工程、电气等安装工程的竣工验收合格，而对于电信、有线电视等配套设施，出卖人所举证的通信建设合作协议等证据亦足以证明电信、有线电视等配套设施亦依约建设完成；况且，从买受人关于出卖人应提供证据证明其已按照合同第八条的内容予以整改的上诉主张看，其实际上是对于约定交付使用条件所涉及的配套设施的施工质量存在异议，而不是没有进行施工。故买受人关于讼争商品房尚不具备约定交付使用条件、逾期交房违约金应计算至讼争商品房实际具备约定交付使用条件之日的上诉主张，理由不能成立，应不予采纳。但若存在一定的施工质量瑕疵问题，出卖人有义务按照合同的约定予以整改或维修。（二）关于讼争商品房是否具备交付使用条件，原审对于举证规则的适用是否有误？
本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。关于讼争商品房是否已经具备交付使用条件，实际上就是出卖人是否依约施工，履行相应的合同义务，故关于商品房是否符合交付使用条件，应由出卖人承担举证责任。本案中，原判将该部分举证责任分配给买受人，系属不当，应予以纠正。但是，因本案中出卖人已举证《竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、通信建设合作协议等证据，原判据此认定讼争商品房已符合法定和约定的交付使用条件，并无不当。故买受人关于原判对于举证规则适用有误的上诉主张有理，但该程序瑕疵没有影响到本案的判决结果。（三）认定符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关施工日志或监理日志为据？
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，在作出判决前，其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，双方合同第八条约定出卖人可以延期交房的前提是“据实”予以延期。虽然出卖人举证了水电、气象等部门出具的相关证明文件，但这些证据所能证明的待证事实是特殊原因的天数，不能证明实际停工的特殊原因的天数。原判以出卖人未举证相关施工日志或监理日志为由，不予采纳出卖人有关可延期交房的特殊原因的天数，并无不当。出卖人该部分上诉主张没有合同依据，应不予采纳。（四）本案逾期交房违约金应计算到哪一天？
本院认为，根据蔡志勇、漳州巨凯公司双方所提供的证据，涉案商品房已于2014年1月28日经竣工验收为合格工程，并于2015年2月2日进行消防备案登记。漳州巨凯公司虽有通知蔡志勇于2014年12月8日办理交房手续，上诉人蔡志勇亦有在入住验房表等材料上签名，但诉争房屋此时尚未进行消防备案登记，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，故漳州巨凯公司该通知无效，逾期交房违约时间应计算至进行消防备案登记的2015年2月2日。综上，漳州巨凯公司虽有通知买受人办理交房手续，但主张从蔡志勇签收入住验房表等材料之日起不应计算逾期交房违约金的理由，不能成立，本院不予采纳；蔡志勇主张讼争房屋至今尚未达到交付条件，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳。此外，从买受人一审申请法院调查取证的内容看，其申请调查的是现场状况，这非属当事人申请调查取证的范围，亦非属因客观原因不能自行收集的证据，故买受人该调查取证申请与法不符，原审不予准许并无不当。二审中买受人提出申请调查取证消防部门处罚决定材料，其证明对象为讼争建设工程的消防设施未达法定验收标准，因讼争工程属二类居住建筑，非属须经消防验收的建设工程，买受人该申请对证明待证事实无意义，故无调查收集必要，对其二审调查取证申请亦不予准许。综上，买受人关于原判适用举证规则有误的上诉主张有理，但该程序瑕疵没有影响判决结果。除此之外，双方当事人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，虽有瑕疵但判决结果正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币781元，由上诉人蔡志勇负担500元、上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司负担281元。本判决为终审判决。
审 判 长 林银木
代理
审判员 吴晓剑
代理
审判员 陈雅璇
二〇一六年七月六日
书 记 员 陈华蓉詹立宇《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 微信公众号“”