陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4131号上诉人（原审原告）张雷，男，1981年11月19日出生，汉族，陕西省国际信托股份有限公司业务经理，住西安市。委托代理人张宝刚，陕西权诚律师事务所律师。委托代理人李芬芬，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）乔菊红，女，1981年11月6日出生，汉族，无业，住西安市。委托代理人张宝刚，陕西权诚律师事务所律师。委托代理人李芬芬，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）陕西益兴建设有限公司，住所地西安市碑林区太白北路199号。法定代表人李腾，该公司总经理。委托代理人刘婷，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人白石思琪，北京大成（西安）律师事务所律师实习律师。
上诉人张雷、乔菊红及上诉人陕西益兴建设有限公司（以下简称益兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第03286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张雷、乔菊红共同委托代理人张宝刚、李芬芬，上诉人益兴公司的委托代理人李婷、白石思琪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2013年5月17日，张雷、乔菊红与益兴公司签订《商品房买卖合同》，由张雷、乔菊红买受益兴公司所开发建设的位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第一幢1单元12层11217号房屋，总价款715113元。该合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第九条约定“……（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项目的比率）的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.供水、供电交付时间为2013年12月31日，具体收费标准依照政府相关部门规定执行；2.电话、网络、有限电视交付时间为2013年12月31日开通具体收费标准依据政府相关规定文件；天然气交付使用时间为2014年2月28日，初装具体收费标准依照政府相应部门规定执行”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。”；第十六条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修。维修费用由购买人承担。”该合同附件五补充协议第4条约定“买受人确认：商品房交付过程中买受人认为商品房质量有需要整改的，经买卖双方确认，当场做好书面记录，如出卖人按照《住宅质量保证书》规定的时间将买卖双方记录的质量问题整改完成，出卖人不承担延迟交楼责任。”。合同签订后，张雷、乔菊红以首付款和公积金贷款方式支付了购房款项；益兴公司于2013年12月21日通过报纸刊登内容为“我司开发建设的《太白星座》项目已完工，恭迎各位业主入住新居。我公司已将交房所需资料及证件电话告知各位业主，请您按约定时间，到太白星座住宅楼1层交房处办理入伙手续。因集中入伙，为加快手续办理时间，减少因交房给您带来的不便，同时不影响各位业主元旦休息，我公司定于2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续，详情请致电：029-85568555咨询”的入伙公告，并于2014年2月2日向张雷发出《入住通知书》和《收楼手续书》，该《收楼手续书》记载：“您所认购的太白星座（住宅）12层17号楼宇，现已具备交付使用条件。请您阅读收楼须知，按照下列顺序办理收楼手续。”张雷当日在上述文书签字，并于同日与陕西益翔物业管理有限公司达成关于上述所购房产的《前期物业服务合同》。2014年11月27日张雷领取关于所购房产的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，《商品住宅质量保证书》第一条载明“该房屋始终按照国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行建设，并于2013年12月25日通过竣工验收，质量合格。各项建审手续齐全，建设工程规划许可证编号：西规建字第（2012）007号，建筑工程施工许可证编号：2012年0017号，销（预）售许可证号2012124；……”。一审另查明，益兴公司因申办商品房预（销）售许可证于2012年7月25日将涉太白星座项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交于西安市住房保障和房屋管理局；因办理预售商品房抵押登记手续于2012年7月26日将涉太白星座项目的建设用地规划许可证原件提交于西安市房地产交易管理中心。张雷、乔菊红于2015年7月起诉至西安市碑林区人民法院称，2013年4月28日，其前往益兴公司处售楼中心看房，公司工作人员称所售“太白星座”商品房五证齐全且每平米按1000元标准精装修，2013年12月31日前可交房直接入住，《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》等法定交付文件于交房时一并交付。2013年5月1日，其与益兴公司签订《认购协议书》，于2013年5月3日向益兴公司支付首付款295113元。2013年5月17日，其与益兴公司签订《商品房买卖合同》（编号：4470145），合同对精装修价款、交房标准、交房时间、办理房地产权属证书时间及违约责任作出约定。合同签订后，益兴公司在无法提供《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》的情况下，于2014年1月5日通知其收房。因交接房屋未达到交房及精装修条件，直到2014年4月底，经过不断维修后其才入住。2014年11月，益兴公司才通知业主领取《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，但至起诉时，因益兴公司未向有关机关提交相关备案材料，其未能按合同约定取得房产证。另其经咨询，精装修标准远未达到1000元装修标准，最多每平米五六百元，益兴公司存在严重合同欺诈行为。为保护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、益兴公司支付迟延交房违约金24040.49元；2、益兴公司支付迟延办理产权登记备案违约金14395.5元；3、益兴公司支付装饰装修差价30000元；4、益兴公司承担本案诉讼费、鉴定费等一切费用。益兴公司辩称，涉案房屋的装修标准符合合同及相关附件约定，不存在违约情形；其公司已履行了交房义务，不存在逾期交房情形，无相关违约责任；张雷、乔菊红所称逾期办证，无事实及法律依据。一审法院认为，依法成立并且生效的合同，合同双方均应自觉遵守。张雷、乔菊红与益兴公司达成的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，亦未违反有关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。张雷、乔菊红依约完成了支付房款义务，益兴公司亦应依照该合同的约定履行相应义务。合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，2013年12月21日益兴公司在《华商报》上刊登“入伙公告”，通知业主“于2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续”，2014年1月2日张雷等前往益兴公司处签署了收楼手续书、入住通知书及前期物业服务合同并交纳了2014年2—6月份物业、垃圾、电梯费等，应视为双方对交房时间的变更，益兴公司在变更后的时间内及时履行交付房屋义务，张雷等也予以接受，益兴公司不存在逾期交房的违约行为。故张雷、要求益兴公司赔偿逾期交房违约金无事实依据，其请求不予支持。关于张雷、乔菊红方要求益兴公司支付装饰装修差价30000元的请求，因其未提交相应证据，且经本院释明后亦放弃申请鉴定，故本院不予支持。关于张雷、乔菊红要求益兴公司支付迟延办理产权登记备案违约金14395.5元的请求，根据双方达成的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。”虽然益兴公司向本院提交证据证明其因申办商品房预（销）售许可证于2012年7月25日将涉太白星座项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交于西安市住房保障和房屋管理局；因办理预售商品房抵押登记手续于2012年7月26日将涉太白星座项目的建设用地规划许可证原件提交于西安市房地产交易管理中心。但根据建设部《城市房地产权属登记管理办法》的规定，办理权属登记时应向登记机关提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他的证明文件。益兴公司向本院提交的证据并不能满足上述条件，亦非办理权属登记使用，而根据其提交的显示房屋权属登记分户登记表其申请日期为2015年1月29日。自实际交房2014年1月2日起算明显已超过180日，故对于张雷、乔菊红主张的延迟办理产权登记备案违约金，本院依法认定为715113*2/100=14306.26元。一审遂判决：1、自本判决生效之日起十日内，陕西益兴建设有限公司向张雷、乔菊红支付延迟办理产权登记备案违约金14306.26元；2、驳回张雷、乔菊红要求陕西益兴建设有限公司支付迟延交房违约金24040.49元的诉讼请求；3、驳回张雷、乔菊红要求陕西益兴建设有限公司支付装饰装修差价30000元的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1511元，由张雷、乔菊红负担1111元，陕西益兴建设有限公司承担400元。宣判后，张雷、乔菊红及益兴公司均不服，向本院提出上诉。张雷、乔菊红上诉称，一审判决认定事实错误，主要理由：1、一审对迟延办理产权登记备案违约金计算有误，其购房款为719775元，违约金应为14395.5元；2、一审判决认定益兴公司不存在逾期交房违约行为，完全错误；3、关于装饰装修差价问题。益兴公司交付的房屋没有达到合同约定的交房以及精装修标准，上诉人经过不断维修后才能使用。且装修部分的价值低于1000元每平米。请求二审法院一审判决，依法改判益兴公司向上诉人支付逾期交房违约金24040.49元，迟延办理产权登记备案违约金14395.5元，装饰装修差价30000元。益兴公司答辩称，该公司不存在逾期交房的行为，不需承担违约金。一审判决已查明我们一直在通知业主来办理房屋交接手续，公司与业主有明确的交接手续，物业服务合同、物业收费收据等均显示收房日期为1月2日；益兴公司没有承认过装修价格低于1000元每平米，装修价格不等于装修价值，根据合同约定，违反附件4的情况下才承担装修违约金，益兴公司不存在违约行为。一审中，张雷、乔菊红并未提供相应证据。一审判决第二、三项正确。益兴公司上诉称：1、上诉人不存在逾期办理产权登记备案的情形。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人的义务是将办理权属登记需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案，并非被上诉人所述向被上诉人交付房产证。上诉人已在合同规定的时间内完成了合同约定的义务，并已将相关资料交至西安市住房保障和房屋管理局，因该部门内部管理问题，未将相关证件原件退还上诉人。因此，上诉人并未违反该条约定，亦未影响到被上诉人在规定期限内办理房产证，无需向被上诉人承担已付房款2%的违约金。2、原审法院作出的第一项判决适用法律错误。原审法院错误地适用《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定（该条系规定办理初始登记所需材料，与本案逾期办证违约金无关），进而认定上诉人存在逾期办证的情形，系适用法律错误。故请求撤销原审判决第一项并发回重审，诉讼费由被上诉人承担。张雷、乔菊红答辩称，益兴公司并未将办理备案登记所需的全部资料及时提交至房管局，其违约事实明确。张雷、乔菊红向益兴公司支付的购房款为719775元，并非一审查明的715113元，违约金应为14395.5元。益兴公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，张雷、乔菊红买受益兴公司所开发建设的位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第一幢1单元12层11217号房屋，建筑面积最终为97.28平方米，总价款719775元。
本院认为，张雷、乔菊红与益兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，为合法有效合同，对双方当事人均应产生法律约束力。根据该合同第十五条约定，益兴公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由益兴公司提供的资料报产权登记机关备案，该约定是办理小产权的约定，益兴公司应在约定的期限内向相关行政主管部门提交相关证明文件及资料为各业主办理产权登记，该文件及资料中应含初始登记的批复，但是2015年1月29日益兴公司才办理了涉案房屋的初始登记，故其违约事实成立，一审判令益兴公司承担违约责任正确。益兴公司上诉称其并未违反合同约定之主张不能成立，其请求本院依法不予支持。双方虽在购房合同中载明购房总金额为715113元，但该房屋最终建筑面积确定为97.28平方米，张雷、乔菊红交纳购房款总金额为719775元，故一审判决按照合同约定以715113元基数计算益兴公司延迟办理产权登记备案违约金，判处有误。应以总价款719775元基数计算益兴公司延迟办理产权登记备案应支付的违约金，为14395.5元。对该部分，张雷、乔菊红上诉理由成立，其请求本院依法予以支持。双方在合同中约定交房时间为2013年12月31日前，但益兴公司在2013年12月21日发出“入伙公告后”，张雷、乔菊红依公告通知的日期于2014年1月2日签署了收楼手续书、入住通知书及前期物业服务合同，并交纳了2014年2-6月份物业、垃圾、电梯费等，应当视为双方对交房时间的变更，益兴公司在变更后的时间内及时履行交付房屋义务，张雷、乔菊红也予以接受，故益兴公司不存在逾期交房的违约行为。故上诉人张雷、乔菊红要求科达公司支付逾期交房违约金的上诉请求，本院依法不予支持。上诉人张雷、乔菊红称房屋装饰装修价值低于合同约定的1000元每平米，要求益兴公司退还差价，但其在一审中经法院释明仍不申请对本案所涉房屋装饰装修价格进行鉴定，也无其他证据证明其主张，故其称本案房屋装饰装修价值低于合同约定的1000元每平米，证据不足，其要求益兴公司退还装饰装修差价的请求，理由不能成立，其该上诉请求本院亦依法不予支持。综上，原审判决除对益兴公司应支付张雷、乔菊红延迟办理产权登记备案违约金认定有误应予改判外，其余部分认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，
判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03286号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；
二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03286号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，陕西益兴建设有限公司向张雷、乔菊红支付延迟办理产权登记备案违约金14395.5元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1311元（陕西益兴建设有限公司预交158元，张雷、乔菊红预交1153元），由陕西益兴建设有限公司承担211元，由张雷、乔菊红承担1100元。本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 杨晓昱
代理
审判员 张 楠
二〇一六年七月六日
书 记 员 郑 瑜 微信公众号“”