山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第3067号原告黄欣，女，1986年11月11日出生，汉族，住大同市城区。委托代理人ＸＸ飞，山西鸿安律师事务所律师。被告大同市晓东房地产开发有限公司，住所地大同市城区下寺坡街东侧华严寺街B东区2楼2号商铺。法定代表人陈晓东，该公司经理。委托代理人沈春学，山西北岳律师事务所律师。
原告黄欣诉被告大同市晓东房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ飞、被告委托代理人沈春学均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年10月9日向被告处交付5000元定金，用于预定被告所开发的XXXX号商铺。2014年11月4日原告与被告签订了该商铺的商业铺面认购协议书，并于当日交付了该商铺的剩余款项189836元。按照合同约定被告应于2015年10月1日向原告交付房屋，但截止目前已经超过合同约定交房之日数月，被告所开发的楼盘距离交工之日相差甚远，原告多次与被告交涉，催促被告尽快交付房屋，但被告百般推诿拖延时间。经原告多方打听得知，被告所开发的楼盘属于五证不齐，被告根本没有取得商品房预售许可证明，故签订的合同应当认定无效。被告违反法律强制性规定在未取得商品房预售许可证的情况下，故意隐瞒欺骗原告与其签订商业铺面认购协议书，而且严重违约逾期未交房，因此诉至法院请求判令：确认原、被告签订的商业铺面认购协议书无效；请求被告返还原告已付购房款194836元，利息14612.7元，共计209448.7元；请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计194836元；本案诉讼费由被告承担。针对自己的主张，原告向本院提交以下证据：1、商品铺面认购协议书，证明原、被告双方签订协议的内容和事实。2、收款收据，证明原告已付购房款194836元。3、企业信息查询单，证明被告主体资格。4、证明，证明被告未在大同市房产管理局办理商品房预售许可证。5、照片4张，证明被告向原告所售房屋无法按期交付使用。
被告辩称，原告与被告并未履行双方协议解决程序，故原告无权向人民法院提起诉讼。原告的诉讼混淆了确认之诉和给付之诉，在诉讼程序上是错误的，应当驳回原告的诉求。原告的诉求在实体上应当予以驳回。针对自己的主张，被告当庭未向本院提交证据。
经审理查明，2014年10月9日，原告向被告交纳了1层B4号定位金5000元。同年11月4日，原告与被告签订了商业铺面认购协议书，约定原告自愿预定XXXX号商铺一套，一次性交款，铺面总价为194836元。被告初定于2015年10月1日开业交付。原告当日即向被告交纳了剩余全款189836元。后因被告逾期未能交付房屋，原告在知晓被告未取得商品房预售许可证的情况下，向本院提起诉讼。另查明，截止到庭审之日，被告仍未向原告交付房屋，也未取得商品房预售许可证。上述事实，原、被告在庭审中均无异议，且有原告提供的相关证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商业铺面认购协议书中约定，该协议书与买卖合同具有同等的法律效力，且该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人被告已经按照约定收受购房款。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定该协议为商品房买卖合同。被告未取得商品房预售许可证明，与原告订立的商品房预售合同无效。由于被告的过错导致与原告订立的商品房预售合同无效，原告诉求被告返还已付购房款194836元，本院予以支持。原告诉求被告返还占有期间的利息14612.7元（从合同签订之日2014年11月4日至2016年2月4日按年利率6%计算），未超过当年同期人民银行贷款利率标准，符合法律规定，本院予以支持。关于原告以故意隐瞒欺骗原告与其签订商业铺面认购协议书为由诉求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任194836元，
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。由此可知，“故意隐瞒”是构成上述情形的要件之一。实务中，房地产开发企业未告知买受人没有办理商品房预售许可证的情形无外乎以下三种：
一、签约时买受人未询问，房地产开发企业也未告知；
二、签约时买受人已询问，房地产开发企业未告知；
三、签约时房地产开发企业虚构事实、制造假象或提供虚假明（无论买受人是否询问）以掩盖未办理预售许可证的事实。第二种和第三种情形房地产开发企业已明显构成了故意隐瞒或欺骗行为可以确认，但原告未举证证明被告存在此类行为。而第一种情形出卖人未履行告知义务并不足以构成故意隐瞒。因此，原告诉求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任194836元，证据不足，本院不予支持。本案经审理，确定案由为买卖合同纠纷，合同之诉既包括确认之诉，也包括给付之诉。故对被告的主张，本院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、原告黄欣与被告大同市晓东房地产开发有限公司签订的关于XXXXX号商铺的商业铺面认购协议书无效；
二、被告大同市晓东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄欣返还购房款194836元、利息14612.7元；
三、驳回原告黄欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7464元，由原告黄欣负担3597元，由被告大同市晓东房地产开发有限公司负担3867（于本判决生效后十日内一并履行给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 闫 谱
人民陪审员 赵志军
人民陪审员 赵云霞
二〇一六年七月六日
书 记 员 李逐淼