河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初269号
原告（反诉被告）：刘九霞，女，1983年5月5日出生，汉族，住任县。
委托代理人：刘秀霞，女，住任县，系原告刘九霞妹妹。
被告（反诉原告）：河北万峰房地产开发有限责任公司，住所地：邢台市桥西区。
法定代表人：武经毅，系该公司经理。
委托代理人：赵建廷，男，系该公司员工、法律顾问。
原告（反诉被告）刘九霞诉被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）刘九霞的委托代理人刘秀霞、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘九霞诉称，2012年5月16日，原、被告双方签订了金域首府7号1单元1301室商品房买卖合同。合同生效后，原告按照合同的约定向被告交付了全部房款608946元，被告应按约定于2012年12月31日前将综合验收合格的房屋交付原告，但被告违反合同约定，既没有经过综合验收，也没有按照合同约定的期限交付房屋。被告的行为违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定。被告的行为已构成违约，根据合同法第九条被告应向原告支付违约金，该违约金应当计算至该房经综合验收合格且交付房屋之日。双方协商解决无果，原告诉至法院，请求判令被告河北万峰房地产开发有限公司向原告支付自2012年12月31日起计算至本案起诉之日止的逾期交房违约金27798元，起诉之后的违约金按照上述标准计算至房屋综合验收合格之日止。庭审中，原告刘九霞变更诉讼请求为请求判令被告河北万峰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金共计27798元。原告刘九霞为证明其主张，提交以下证据：1、商品房买卖合同。
被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限责任公司辩称，原、被告双方于2014年3月10日就本案所涉房屋买卖合同违约金事宜达成协议，被告已按该协议约定向原告支付现金14767元，履行了该协议约定的义务，该协议第二条明确约定乙方即本案原告不再向甲方即本案被告主张关于金域首府7号楼1301号房产买卖合同履行中的任何违约责任问题，根据此条款原告已无权再要求被告向原告支付任何违约金，原告诉请于法无据，不应得到支持。
被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司反诉称，被反诉人系邢台市金域首府小区7-1-1301号房屋业主，该房屋建筑面积为143.01平方米，反诉人在2014年9月份通知被反诉人办理交房手续并缴纳暖气集资费和燃气集资费共计10950.5元，但被反诉人拒绝缴纳暖气集资费和燃气集资费。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第四条“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方缴纳暖气集资（50元/平方米）、燃气集资（3800元/户）”的约定，请求法院判令被反诉人向反诉人支付暖气集资费5207.5元，燃气集资费4000元，共计9207.5元。被告河北万峰房地产开发有限公司为证明其主张，提交以下证据：1、原被告双方就违约金事宜达成的协议一份。2、原被告双方就物业费减免达成的协议一份。3、原告委托刘秀霞办理逾期交房违约事宜的委托书一份。4、原告委托刘秀霞代领违约金委托书一份。5、原告委托人刘秀霞向被告出具的收到14767元现金的收条一张。6、购房合同一份。
原告（反诉被告）刘九霞针对被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司的反诉辩称，反诉不符合反诉条件，反诉内容不属同一法律关系。2014国法第16号文件同样取消了收取双气费的规定，并将双气费作为乱收费在全国范围内统一整顿，指令取消，属于国家的明文禁止收费项目，被告要求原告支付双气费违反国家的指令性计划，合同约定的收取双气费的条款属于无效条款，该条款损害社会公共利益，违反民法规定的公序良俗原则，应当依法驳回被告反诉。
经审理查明，2012年5月16日原告刘九霞与被告河北万峰房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的金域首府7号楼1单元1301号房产，面积143.3㎡，房屋价款4100元/㎡，房屋总价款608946元。原告于2012年5月16日交付房款，合同约定被告河北万峰房地产开发有限责任公司应当在2012年12月31日前，将经过商品房综合验收合格的房产交付原告。原告于2014年9月25日已签入住通知书。2014年3月10日被告河北万峰房地产开发有限责任公司与原告就违约金事宜协商后达成协议，约定“被告自本协议签订后支付原告违约金14767元，原告不再向被告主张关于金域首府7号楼一单元1301号房产买卖合同履行中的任何违约责任问题……”原、被告签订该协议后，原告向被告出具收条。现原告刘九霞要求被告河北万峰房地产开发有限责任公司按房屋总房款的万分之一支付其自2012年12月31日至2014年9月25日止的违约金，即633天×608946元×万分之一=38546元，逾期办证90天内未能取得相关的房产证书的费用，即608946元×0.5%=3045元，上述款项合计：41591元。扣除被告已经给付的14767元的违约金后，被告仍应向原告支付违约金及逾期办证费共计27798元。被告河北万峰房地产开发有限责任公司反诉原告要求其按合同约定支付暖气集资7150.5元、燃气集资3800元共计10950.5元。原、被告就赔偿问题产生纠纷诉至法院。以上查明的事实由原、被告提交的相关证据及原、被告当庭陈述的庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告缴纳了购房款，被告也向原告交付房屋，原，被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。合同约定的交房时间为2012年12月31日，被告实际向原告交付房屋的时间为2014年9月25日，应认定被告河北万峰房地产开发有限公司于2014年9月25日履行了交房义务，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至交房通知送达日止，该逾期交房天数为633天。
被告河北万峰房地产开发有限公司逾期交房，应该按照合同的规定支付违约金，被告河北万峰房地产开发有限公司辩称原、被告双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，参照被告所提交的对金域首府8号楼1单元1204号住宅租金的市场价值评估产生的物价报告书，约定数额过高，应当予以调整。逾期交房违约金的计算应在约定基础上减少20%为宜。按照逾期交房天数633天，以约定的购房总价款的万分之一计算，该逾期交房违约金数额为：（以四舍五入方式计入整数位），该数额减633天×608946元×万分之一=38546元，减去20%，即30837元（以四舍五入方式计入整数位）。逾期未办理房产证的违约金为608946元×0.5%=3045元，被告应该向原告支付，按照该合同，原告应向被告支付暖气集资费7150.5元，燃气集资3800元，共计10950.5元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告河北万峰房地产开发有限公司给付原告刘九霞购买位于邢台市桥西区金域首府7号楼1单元2301号商品房的逾期交房违约金30837元、逾期未办理房产证违约金3045元，两项共计33882元。原告刘九霞向被告河北万峰房地产开发有限公司支付暖气集资费7150.5元、燃气集资3800元，共计人民币10950.5元。上述款项折抵后，被告河北万峰房地产开发有限公司共计给付原告刘九霞人民币22931.5元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元490元由被告河北万峰房地产开发有限公司负担，反诉费70元，由原告刘九霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 员 闫少华
人民陪审员 吕 典
人民陪审员 任 兰
二〇一六年七月六日
书 记 员 杨红芳