黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0381民初866号原告杨大江，男，36岁。委托代理人李兴国，虎林市宝东法律服务所法律工作者。被告虎林市义兴物业管理有限公司，住所地虎林市虎林镇。法定代表人孙佰成，职务经理。委托代理人谭瑛昌，虎林市迎春法律服务所法律工作者。
原告杨大江诉被告虎林市义兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。
原告杨大江及其委托代理人李兴国与被告虎林市义兴物业管理有限公司委托代理人谭瑛昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨大江诉称：2009年11月，原告在虎林市富城华苑小区购买银座×单元×室楼房。因该楼系顶楼，原告从购买后楼顶一直漏水。从2014年年底，该楼房的墙体有多处裂痕，面积达到20平方米，并出现网状裂痕。出现这样的状况可以证实该楼的质量极差。原告多次找到被告要求其对楼顶进行维修，被告带人检查后确认该楼漏水、裂痕后同意给原告的楼房的楼顶进行维修，但是被告至今未履行承诺对楼顶进行维修。原告从购买该楼至今，因为楼顶漏水、墙体出现裂痕导致原告无法对该楼房进行室内装修，该楼房也一直无法正常居住，耽误原告将该楼房对外出租。现原告提起本案诉讼，请求法院判令被告赔偿因该楼房无法对外出租的经济损失40,000元（10,000元／年×4年）；请求被告立即对原告的楼房进行维修；由被告承担本案的诉讼费用。
被告虎林市义兴物业管理有限公司辩称：被告从2014年1月对原告居住的虎林市富城华苑小区进行物业管理。在大部分业主不交纳物业费的前提下，尽力保持对该小区的基本维护管理和提供物业服务。2016年3月21日，原告才一次性补交2015年度的物业费和2016年度的物业费，然后提起本案诉讼。原告提起诉讼，请求被告对原告居住楼房的楼顶进行维修，不是被告提供物业管理的服务范围，并且对楼顶进行维修的费用需要启用该小区的专项维修资金，且启用专项维修资金需经过三分之二以上的业主同意。原告要求的对楼顶维修的程序不对，因为原告个人无权独立启用专项维修资金，启用专项维修资金，需经过三分之二以上的业主同意，由业主委员会申请，被告向虎林市物业管理办公室上报并经过审批，专项维修资金才能转入被告公司账户内，然后使用该款项对该楼顶进行维修。本案提起诉讼的主体不应是原告，而是原告居住楼房的小区业主委员会提起本案诉讼。根据《物业管理条例》和鸡政房（2014）45号关于印发《鸡西市住宅专项维修资金管理办法》的通知的规定，使用专项维修资金应当经占有建筑总面积的三分之二且占总人数的三分之二以上的业主同意，方可上报虎林市物业管理办公室审批，经审批后拨款到位才能对楼顶进行维修。该小区的业主委员会已经实施征求业主意见申请使用专项维修资金，审批程序已经到有关部门委托陕西华东建筑劳务有限公司欲对维修项目进行评估，待该部门出具评估结论后被告将及时报请虎林市物业管理办公室。被告没有侵害原告的合法权益，故没有赔偿原告损失的义务。根据法律规定被告只能在物业服务的范围内负责维修或者更换。对于原告诉求的楼顶维修系大型维修项目，必须启用专项维修资金。不是被告不作为，而是被告无力单独作为,故不是被告具备维修条件而不维修，亦不是被告不想维修，而是现不具备维修条件。如果原告居住的小区未达到三分之二以上的业主同意的，专项维修资金仍不能启用。现被告正在征求业主的意见。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告杨大江为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、原告身份证复印件1份，证实原告的身份。2、照片原件8张，证实原告居住的虎林市富城华苑小区银座×单元×室楼房，自2012年开始每年开春楼顶会出现漏水现象，导致原告的楼房卫生间、卧室前墙及客厅正中顶棚等位置均出现漏水点。3、房屋产权证复印件（当庭核实原件）1份，证实原告提起诉讼的房屋所有权人是原告。4、2009年11月19日，中华人民共和国契税完税证复印件、2009年7月29日，黑龙江省非经营性统一收费票据复印件各1份，证实原告购买该楼房，并按照要求交纳了大修基金。被告虎林市义兴物业管理有限公司为支持其抗辩理由，向本院提价如下证据材料：1、2014年1月4日，虎林市富城华苑业主委员会及被告共同出具的证明复印件（当庭核实原件）1份，证实自2014年1月4日起被告对原告居住的小区进行物业管理。2、2014年7月2日，鸡西市房产管理局与鸡西市财政局联合下发的鸡政房【2014】45号文件，关于印发《鸡西市住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件（当庭核实原件）1份，证实被告需经三分之二以上的业主同意，并且必须经过虎林市物业管理办公室的同意才能启用专项维修资金。3、大修基金申请书复印件（当庭核实原件）1份，证实被告及原告居住的小区业主委员会已经申请启动大修基金的程序，现在正在进行对各业主征求意见的过程中。本院经审查核实，认证如下：被告对原告提交的证据1-4没有异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据1、2没有异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据3认为原告见过被告下发的通知，但被告没有通知原告去签字，且通知上只是写明经过三分之二的业主同意，但没有写明让业主签字的事项，因原告对该证据的真实性未提出异议，本院予以采信。根据以上确认的证据及原、被告在庭审时的当庭陈述，本院作出如下的案件事实认定：原告系居住虎林市富城华苑小区×单元×室的业主。被告系从事物业管理服务的公司。2014年1月4日，被告对原告居住的小区提供物业服务管理。原告称其居住的楼房出现楼顶漏水及墙体裂痕等现象。被告及原告居住小区的业主委员会已经向虎林市物业管理办公室提出大修基金申请，并正在征求业主的意见。现原告提起诉讼，要求被告赔偿无法出租的损失40,000元及立即对原告楼房进行维修。
本院认为：《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金。第十二条规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占中人数三分之二以上的业主同意。本案中，原告称其所有楼房出现楼顶漏水及墙体裂痕等现象。楼顶维修系对公用部位的维修，需要启用住宅专项维修资金。按照鸡政房【2014】45号文件的规定，被告公司已与原告居住的小区业主委员会向虎林市物业管理办公室提出大修基金使用申请，现正在征求原告居住小区业主的意见。故对于原告要求被告对原告的房屋进行维修的诉讼请求，因被告已经作为并履行了其相应的义务，故对原告的该项请求，本院不予支持；原告诉求被告赔偿其房屋耽误出租的可得利益40,000元，因原告未提交证据证实该损失确实存在，故对其赔偿损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，
判决如下：驳回原告杨大江的诉讼请求。案件受理费800元由原告杨大江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 刘泽民
审 判 员 谷原忠
代理
审判员 庚 楠
二〇一六年七月六日
书 记 员 金 月 来自：