浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0326民初3146号
原告：夏孟余。
委托代理人：蔡国锋、邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：温州平阳万达广场投资有限公司，住浙江省平阳县鳌江镇墨城工业小区1号路。
法定代表人：齐界。
委托代理人：柯展、盛佳文，浙江平宇律师事务所律师。
原告夏孟余与被告温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由
审判员包崇鸽适用简易程序于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告夏孟余委托代理人蔡国锋、邢旭、被告万达公司委托代理人柯展、盛佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏孟余起诉称：2013年10月27日，原、被告签订《温州平阳万达商业广场商品房认购协议》一份，约定原告认购温州平阳万达商业广场9幢3101室，商品房建筑面积为126.56平方米，套内建筑面积96.37平方米，单价为13650元，购房款总价为1727544元。协议第一条约定：签订本协议，被告已向原告出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按原告要求作出合理说明。第五条约定：原告应于2013年11月1日前到被告售楼处与被告签订商品房买卖合同及相关文件，并向被告交纳约定的全部款项。第六条约定：原告未在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为原告不购买该商品房，被告有权解除本认购协议，被告据此解除本认购协议的，被告有权在不通知原告的情况下另行出售该商品房，且被告有权没收原告所收定金，原告无任何异议。协议签订后，原告依约交纳200000元定金。后原告依约至被告售楼处签订商品房买卖合同时，被告知因商品房买卖合同未准备好，无法签订合同，同时被告要求原告预付首付款。原告在未看到商品房买卖合同及相关补充协议的情况下，按被告的要求支付了首付款。之后，被告一直未按协议约定书面通知原告签订正式购房合同，导致原告的购房目的无法达成。在原告得知被告因楼盘及商品房买卖合同存在的众多问题涉诉后，多次与被告商量修改商品房买卖合同或退还定金，但被告不予商量。被告未按约与原告签订商品房买卖合同已属违约。现原告起诉法院请求判令：1.被告双倍返还定金400000元；2.被告返还首付款305718元及利息（从2013年10月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告万达公司答辩称：
一、原告诉称不符合客观事实，没有签订《商品房买卖合同》系原告自身原因造成。首先，原告诉称交纳定金后按照约定时间到售楼处准备签订商品房买卖合同，被告没有准备好商品房买卖合同的说法不属实。实际上，被告拟定的商品房买卖合同文本在2013年8月26日已经公示，即具备签订条件，可以签订正式合同。同时，被告在与原告签订的认购协议时就按照协议要求当场出示过正式合同文本。对此，认购协议中已明确作出说明：签订协议时，被告已向原告出示并在销售现场公开展示了商品房买卖合同及补充协议等文件，并已按照原告要求作出合理说明，原告也已经详细阅读并充分理解文件内容。可见，原告诉称在约定时间没有合同文本与客观事实不符；其次，被告在与原告签订认购协议之前，已与其他业主陆续签订了正式的商品房买卖合同。如2013年9月4日，被告与业主黄光平签订《商品房买卖合同》，该份合同文本就是2013年8月26日公开公示的合同文本。由此，原告诉称商品房买卖合同文本没有准备好，与实际情况不符；再次，原告诉称在没有看到商品房买卖合同及相关补充协议的情况下，仍按被告的要求支付首付款的说法与事实不符。原告作为业主，在没有看到合同也不知晓房款总价、付款方式、首付款金额等情况下支付首付款，其称没有看到商品房买卖合同不符合生活惯例和交易习惯。反而，从原告支付的精确到几块钱的首付款的事实来看，可以反映原告当时已经看到了正式合同中关于交付房款条款的具体约定；最后，双方没有签订商品房买卖合同系原告不配合签订所致。被告在约定期限内已准备好合同文本，也一直按约保留原告认购的房产等待签订合同。然原告一直不配合签订合同，不仅在约定期限内没有签订，且在答辩人多次催告后仅按合同预设的首付款金额交付房款，对合同仍不予签订。由于签订合同是双方行为，并非被告一人能完成，故被告只能继续催告，直至2016年2月29日还发函催告，且考虑到业主的实际情况，避免发生更大经济损失，将签约时间宽展至2016年3月31日。但原告没有任何实际履行认购协议约定签订合同的表示，显然，原告对于未签订合同负有责任；
二、原告诉称要求双倍返还定金缺乏事实和法律依据。首先，本案不符合双倍返还前置条件。被告一直愿意与原告签订书面的商品房买卖合同，为此不仅按规定准备好文本，而且还多次催告原告履行签约义务，甚至在万达广场小区已整体竣工验收合格，涉案标的房产也一直为原告保留至今。原告从2013年拖延至今不履行签约并支付购房款的行为严重损害了被告的合法权益，被告仍愿意履行认购协议义务，与原告签订合同，可见被告不存在违约的前提；其次，原、被告实际上是对于合同细节问题未能达成一致，双方仍在协商过程中，对此，原告亦在诉状中明确说明双方多次在商量，同时，被告开发的平阳万达商业广场已经整体竣工验收合格，具备交房条件，原告诉称商品房及合同存在问题不属实，原告购房目的完全可以实现，可见本案不符合法定解除条件。综上，原告诉请双倍返还定金没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。原告夏孟余为证明其主张向本院提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.被告工商信息，证明被告诉讼主体资格；3.收款收据，证明原告已预付首付款包括定金20万元；4.工商局答复函、业主苏雨明的《商品房买卖合同》，证明被告的商品房买卖合同及附件存在严重问题；5.1818黄金眼报道，证明被告的商品房存在诸多质量问题；6.认购协议，证明原、被告就涉案房屋签订认购协议的事实。被告万达公司质证如下：证据1、2三性无异议；证据3真实性无异议、待证事实有异议，该款项为首付款性质，可以证实原告已经看过《商品房买卖合同》并按合同内容履行付款义务；证据4的工商局答复函真实性无异议、待证事实有异议，不能证实商品房存在质量问题，也不能证实经过工商部门备案的合同文本存在质量问题，证据4的业主苏雨明的《商品房买卖合同》，原告未提供原件，若原告提供原件，苏雨明的《商品房买卖合同》能印证双方所涉的房产项目是正常销售，无法证实原告提出的存在质量问题；证据5三性有异议，来源于网络，不符合证据的形式要件，与本案无关联性；证据6无异议。被告万达公司为证明其主张向本院提供了如下证据：7.《商品房买卖合同》文本公示信息，证明被告于2013年8月26日将商品房买卖合同文本提交工商部门备案，具备签订合同条件，原告诉称被告尚未准备合同文本与事实不符；8.业主黄光平的《商品房买卖合同》，证明原、被告没有签订合同是由于原告消极不配合签订导致；9.竣工验收备案表，证明涉案商品房已经竣工验收，原告诉称存在质量问题不属实；10.催款函、EMS快递单，证明原、被告就签订合同事宜一直在协商，直至2016年2月29日被告还发函给原告进行协调。原告夏孟余质证如下：证据7来源于网络，对三性有异议，原告在签约的现场并未看过该文本，且公示文本没有附件八补充协议，双方签约的争议就是附件八；证据8真实性无异议、关联性有异议，与本案无关联，该份合同有附件八，与公示文本不一致，且《商品房买卖合同》上还需双方自行约定或补充约定，还有个协商过程；证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅仅是备案，1818黄金眼所称的商品房质量问题没有涵盖进去；证据10真实性、合法性有异议，函件名称是履约催告函，EMS快递单上是入伙通知函，且没有邮寄记录，快递单上的地址与原告的地址也不一致，EMS也没有邮寄时间。本院认证如下：证据1原告身份证、证据2被告工商信息、证据6认购协议，质证方对三性无异议，本院予以认定，可以作为认定本案事实的依据；证据3收款收据、证据4中的工商局答复函、证据8业主黄光平的《商品房买卖合同》、证据9竣工验收备案表，质证方认可其真实性，本院对真实性予以确认，但关于其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据4中的业主苏雨明的《商品房买卖合同》未提交原件核实，对其真实性无法确认，本院不予认定；证据5的1818黄金眼报道系新闻媒体对涉案商品房有关房屋质量问题的报道，与本案争议的事实并无关联，本院不予确认；证据7《商品房买卖合同》文本公示信息，本院通过搜索引擎查询后，平阳县工商局网站对外公示的是商品房买卖合同示范文本及附件一到附件七，对该组证据的形式真实性予以确认，但关于其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据10系被告单方制作，未得到原告的认可，也未提供送达给原告的证据，故本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：2013年10月27日，原告夏孟余（乙方）与被告万达公司（甲方）签订《温州平阳万达商业广场商品房认购协议》，约定夏孟余向万达公司认购温州平阳万达商业广场9幢3101号商品房，总价为1727544元。协议中约定：
一、签订本认购协议前，甲方已向乙方出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《浙江省商品房买卖合同》（含附件及补充协议）条款没有理解、无法达成一致或其它任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件：1、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及商品房买卖合同示范文本…3、乙方将签订的商品房买卖合同及补充协议…。
三、乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币贰拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。…五、乙方应于2013年11月1日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料（包括按照本地住房限购政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）及甲方要求的其他手续资料到甲方售楼处，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，并向甲方交纳约定的全部款项。甲方如变更签约时间、地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。
六、如乙方未在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所收定金，乙方无任何异议。签订认购协议后，夏孟余即交定金200000元。2013年10月30日，夏孟余交付房款305718元，同日万达公司出具一份收据确认“夏孟余首付款505718元”。此后，双方协商签署《商品房买卖合同》未果，且至今未签订正式商品房买卖合同。原告诉至本院，诉请如前。另查明，平阳县工商局网站于2013年8月26日对外公示《万达商业广场（住宅）商品房买卖合同》，包括附件一至附件七。万达公司提供的业主黄光平的《商品房买卖合同》，包括附件一至附件七以及附件八补充协议内容，其中该份合同的“商品房买卖合同说明”的第3条说明“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。还查明，2014年10月14日，平阳县工商局就平阳万达业主投诉万达公司相关问题作出答复函，其中第7条“关于附件八补充协议的霸王条款问题，经过调查，该补充协议存在双方权利义务不对等，万达公司已同意进行调整。”。
本院认为，原告夏孟余与被告万达公司签订《温州平阳万达商业广场商品房认购协议》，双方成立商品房预约合同关系，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，应属合法有效。本案中根据诉辩双方的主张可以确认，双方未在2013年11月1日签订正式的商品房买卖合同，后经协商仍未签订合同。故本案双方主要的争议焦点是未签订商品房买卖合同是哪一方的过错所导致。对此，本院分析如下：首先，就2013年11月1日未签订商品房买卖合同的原因，原告主张是由于被告未提供正式的商品房买卖合同，被告主张是原告不配合签订商品房买卖合同，对此，双方均未提供充分证据证实，同时根据查明的案件事实“夏孟余于2013年10月30日交付房款305718元”，表明原告具有积极的履约态度，并非恶意不愿继续履行认购协议；其次，就认购协议内容而言，如果理解为无论出于何种原因，只要买受方未在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件均属于违约，则买受人要么损失定金，要么无条件接受出卖人提供的商品房买卖合同及相关文件，双方地位极不平等，显然有违公平、诚信原则。因此，如果原、被告在公平、诚信原则下继续磋商，只是基于各自利益考虑无法就一些条款达成一致意见，致使商品房买卖合同未能订立，则属于不可归责于双方的原因，此时，认购协议应当解除，已收定金应予返还；第三，就最终未签订商品房买卖合同的原因，原告主张系附件八补充协议内容无法协商一致，被告主张系合同细节问题未能达成一致。根据平阳县工商局于2014年10月14日的复函“补充协议存在双方权利义务不对等，万达公司已同意调整”，说明该补充协议部分条款确存在权利义务不对等。根据“商品房买卖合同说明”的第3条说明“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，而双方签订的认购书中亦没有特别约定不得修改、增补或删减《商品房买卖合同》及补充协议的内容。故在补充协议存在权利义务不对等情况，原告可要求修改、调整。因此在双方对合同细节问题存在争议的情况下确实需要重新磋商。综上可知，双方均未提供证据证实未在2013年11月1日签订商品房买卖合同系对方过错造成，此后双方又进行了磋商，基于各自利益考虑，最终未能签订商品房买卖合同，因此，应认定2013年11月1日未能签订商品房买卖合同的原因是双方磋商不成，属于不可归责于双方的原因。鉴于原告已在庭审中明确要求解除认购协议，故本案定金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定进行处理，即万达公司将定金20万元返还给夏孟余。原告要求双倍返还定金，被告要求继续履行认购协议，均于法无据，本院不予支持。关于原告夏孟余要求被告万达公司返还305718元购房款及支付利息损失的主张，因双方未签定正式的商品房买卖合同，被告万达公司收取原告夏孟余305718元购房款，没有法律及合同依据，应予返还并应自收取该305718元购房款之日起至实际返还购房款之日止支付夏孟余利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，
判决如下：
一、被告温州平阳万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏孟余定金200000元；
二、被告温州平阳万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏孟余购房款305718元及支付利息损失（从2013年10月30日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）；
三、驳回原告夏孟余的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11267元，减半收取5633.50元，由夏孟余负担1000元，温州平阳万达广场投资有限公司负担4633.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（案件上诉受理费11267元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至：温州市财政局非税收入结算户，开户行：温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 包崇鸽
二〇一六年七月五日代
书记员 张 翔 来源：