江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏05民终3514号上诉人（原审原告）陈强。被上诉人（原审被告）刘彩霞。原审第三人郏勤。原审第三人盛旦华。原审第三人苏州乾生元食品有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇东街95号。法定代表人盛旦华，董事长。
上诉人陈强因案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第2509号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2015年1月28日，刘彩霞向苏州市吴中区人民法院起诉郏勤、盛旦华、苏州乾生元食品有限公司民间借贷纠纷一案，后由江苏省苏州市中级人民法院指定该案由原审法院管辖，原审法院于2015年3月9日立案受理后，于2015年4月14日，达成调解协议：郏勤、盛旦华于2015年4月30日前返还刘彩霞借款18680000元，并支付利息、逾期利息（截至2015年4月14日为820000元，以本金18680000元自2015年4月15日起至实际给付之日止按年利率15%计算）。苏州乾生元食品有限公司对郏勤、盛旦华履行上述还款义务承担连带清偿责任。该案民间借贷纠纷一次性了结，今后再无其他纠葛。案件受理费减半收取71526元，诉讼保全费5000元，合计76526元，由郏勤、盛旦华负担。后郏勤等人未履行该民事调解书确定的给付义务，刘彩霞于2015年5月6日向苏州市吴江区人民法院申请执行，原审法院对位于苏州市山塘街45号的两套房屋（产权证号为10095004、10104390）尚未进行价格评估，对上述房屋尚未进入拍卖或变卖阶段。2015年10月9日，陈强向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，2015年10月12日本院出具了（2015）吴江执异字第00124号执行裁定书，裁定驳回陈强的执行异议，陈强在收到执行裁定书后的法定期限内向原审法院提起诉讼。另查明：第三人郏勤名下的位于苏州市山塘街45号的两套房屋（产权证号为10095004、10104390）均存在最高额抵押权和一般抵押登记，自2015年1月29日被苏州市吴中区人民法院查封，后又被多次查封。庭审中，陈强向原审法院提交了郏勤与陈强于2012年3月7日签订的商业房屋租赁合同、协议各一份，商业房屋租赁合同载明：出租方郏勤，承租方陈强，约定郏勤将位于苏州市山塘街45号的商业用房（2963.25平方米）出租给陈强，租赁期限自2012年3月7日起至2027年3月6日止。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、设备、由承租方承担。按合同签署金额和房租金一起支付。第一个3年年租金50万元/年。第二个3年年租金55万元/年。第三个3年年租金60万元/年。第四个3年年租金65万元/年。第五个3年年租金70万元/年。付款方式为每一年支付二次，第一次租金签订合同时即时支付。协议的主要内容为：郏勤确认欠陈强本金326万元、利息共计391.2万元，共计717.2万元。郏勤收回陈强持有的200万元欠条及9张借条。第二次装修费用大约250万元左右，由陈强支付装修费。在郏勤结欠陈强717.2万元及需要陈强支付第二次装修费用大约250万元的条件下，郏勤同意将苏州市金阊区乾生元假日酒店一次性承包（营业执照）、租赁（苏州市山塘街45号2963.25平方米）给陈强15年，经营收入归陈强所有，陈强对租赁的商铺有权转租，收入归陈强所有。陈强每年需要向郏勤缴纳租金，第一个3年为50万元/年，以后每3年增加5万元直至70万元（按市面租金约120万元/年计算）。每年差价算作冲抵郏勤对陈强的欠款、装修费及财务成本（按年息24%计算。计算方法应逐年递减）。苏州市金阊区乾生元假日酒店的经营风险从协议签订之日起由陈强承担。由陈强自主经营、自负盈亏、自担风险。以上事实，由原审原告提交的执行裁定书、商业房屋租赁合同、协议、民事调解书以及原审原、被告双方的陈述予以证实。原审原告陈强诉称：郏勤欠陈强债务700万元，因郏勤无力归还，其同意用其名下位于苏州市山塘街45号的两套房产租给原审原告使用，并用租金充抵对原审原告的欠款，原审原告冒着经营亏损的风险，才同意承租原审第三人的房产，用租金抵偿债务。双方签订了商铺租赁合同一份，约定租期15年。合同签订时，涉案房屋并不存在查封冻结，原审原告也不知道郏勤还有其他债务。合同签订后，原审原告对涉案房屋进行了装修改造，且目前在正常经营过程中。原审原告认为，郏勤欠原审被告债务18680000元属实，依据原审被告申请，法院可以组织拍卖郏勤名下的涉案房屋以清偿债务，但是根据买卖不破租赁原则，原审原告有权继续履行租赁合同，并有权在15年内占有使用涉案房屋。原审原告故提起诉讼，请求停止执行苏州市吴江区人民法院（2015）吴江执字第00124号案件，确认原审原告的租赁使用权；本案的诉讼费用由原审被告承担。审理过程中，原审原告明确要求法院对位于苏州市山塘街45号的两套房产要求原审原告迁出的执行行为予以停止。原审法院经审查认为：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权的消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉，只有在人民法院执行拍卖时否定承租人的租赁权，因涉及实体权利的争议，承租人才有权主张其享有足以阻却执行的租赁权，在执行异议被裁定驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，原审法院执行局对郏勤所有的位于名下的位于苏州市山塘街45号的两套房屋（产权证号为10095004、10104390）尚未采取执行拍卖措施，并未当然的否定陈强的租赁权，故针对执行标的的实体权利还未产生，也即没有提出案外人执行异议的基础。原审原告也陈述其要求法院停止对位于苏州市山塘街45号的两套房产要求原审原告迁出的执行行为予以停止,即原审原告的执行异议系对原审法院执行行为提出的异议，应当通过执行复议程序解决。故陈强无权在现阶段提起执行异议之诉，本案应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十五条、第二百二十七条的规定，原审法院
裁定如下：驳回陈强的起诉。本案免收案件受理费，原审原告预交的案件受理费13800元由原审法院予以退还。
上诉人陈强不服上述民事裁定，向本院提起上诉称：上诉人因为原审法院（2015）吴江执字第00124号裁定提起异议之诉，完全符合民事诉讼法的相关规定。上诉人在人民法院查封前已经合法占有涉案不动产，原审法院裁定上诉人迁让房屋错误。原审法院驳回上诉人的起诉，不符合法律规定。请求本院撤销原裁定，依法改判。二审
经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：引发案外人执行异议之诉的原因是案外人认为人民法院对特定标的进行强制执行侵害了其实体权益。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此承租人并不当然有权提起执行异议之诉。本案中，原审法院执行局对涉案房屋尚未采取执行拍卖措施，也尚未最终否定上诉人的租赁权，故针对执行标的的实体权利还未产生争议，也即没有提出案外人执行异议的基础。因此上诉人并无权利在现阶段提起执行异议之诉，原审法院驳回其起诉并无不当。综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈强的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理
审判员 黄学辉
二〇一六年七月五日
书 记 员 毛莉莉 来源：百度搜索“”