广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初3016号
原告：杨柏和，男，1966年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，。
委托代理人：熊建，广东智田律师事务所律师。
被告：支胜兰，女，1985年10月11日出生，汉族，住四川省兴文县，。
被告：林建生，男，1980年9月18日出生，汉族，住广东省陆丰市，
被告：秦声亮，男，1973年3月22日出生，汉族，住湖南省衡南县，。
原告杨柏和诉被告支胜兰、林建生、秦声亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊建到庭参加诉讼。三被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月22日，原告与三被告签订《租赁合同》，三被告租赁原告位于中山市升辉工业区同福东路19号厂房用于经营KTV包房，每月租金14400元，租期5年，从2015年1月1日开始计租金。合同签订后，原告依约向三被告交付了厂房，三被告也依约交付了租赁保证金43200元并对租赁厂房进行装修使用。后三被告仅于2015年5月18日向原告支付租金30000元，截至起诉之日，三被告共拖欠原告2015年3月至今共计11个月的租金及水电费用。为此，原告特起诉至法院，请求判决：
一、解除原告与三被告于2014年10月22日签订的《租赁合同》；
二、三被告立即向原告支付拖欠租金115200元（三被告欠2015年3月至2016年1月的租金合计158400元，抵扣三被告的租赁保证金43200元，三被告实际需支付115200元）；
三、三被告立即清空中山市升辉北工业区同福东路19号厂房并将上述建筑交还给原告；
四、三被告承担本案诉讼费用。原告提交以下证据：1.国有土地使用权证、证明；2.租赁合同；3.收款收据。三被告在法定期限内未提出答辩意见，没有到庭应诉，也没有提交证据。
经审理查明：原告名下有位于中山市将军村的国有土地使用权一处，面积为5399.8平方米，土地证号为中府国用（2003）第021**号。2014年10月13日，中山市将军社区居民委员会出具证明，证实上述土地上有建筑物，地址为中山市升辉北工业区同福东路19号，建筑面积为3120平方米，属原告所有，同意作为商业用途。2014年10月22日，原告作为出租房、三被告作为承租方签订《租赁合同》，约定原告将位于中山市升辉北工业区同福东路19号厂房出租给三被告用于KTV包厢，厂房面积约480平方米，每月租金为14400元，租期为5年（2014年11月1日至2019年10月30日），2014年11月1日至2014年12月20日为装修期，不计收租金，租金于每月10号前支付，租赁保证金为43200元，双方另约定租赁其他事宜，原、被告均在租赁合同签名并按指印。2014年10月22日，被告支胜兰向原告支付租赁保证金43200元，2015年5月18日，被告支胜兰向原告支付租金30000元。原告确认涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应认定为无效，原告要求解除租赁合同，其前提条件是租赁合同有效，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告要求三被告搬离涉案租赁厂房并返还给原告，理据充分，本院予以支持。关于原告主张被三被告支付拖欠租金（占有使用费）115200元的问题，三被告向原告支付占有使用费30000元，占有使用费从2014年12月21日起，每月为14400元，故2014年12月21日至2015年2月占有使用费为33909.68元（14400*11/31+14400+14400），原告主张三被告支付2015年3月至2016年1月合计11个月租金158400元，理据充分，本院予以认定，原告因本案租赁合同收取三被告租赁保证金43200元，租赁合同无效，原告应向三被告返还租赁保证金43200元，占有使用费158400元，抵销租赁保证金43200元后，三被告还需向原告支付占有使用费115200元。三被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告支胜兰、林建生、秦声亮于本判决生效之日起十日内搬离涉案租赁房屋并向原告杨柏和返还涉案租赁房屋；
二、三被告于本判决生效之日起十日内向原告支付占有使用费115200元；
三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元，由原告负担1720元，由三被告负担2604元（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 曾志专
审 判 员 黄燕芳
代理
审判员 蒋伟成
二○一六年六月对无
书 记 员 张 驰 来自