江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民三初字第123号
原告：南昌市隆祥物业管理有限公司。
法定代表人：胡建华，职务：总经理。
委托代理人：程秀娟，女，汉族，1964年6月23日生。
被告：饶建华，男，汉族，1979年5月16日生。
原告南昌市隆祥物业管理有限公司（以下简称南昌隆祥物业公司）诉被告饶建华物业服务合同纠纷一案，于2015年5月25日诉至本院。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成由
审判员万爱国担任
审判长并主审、
人民陪审员程晓霓、夏丹华参加评议的合议庭适用普通程序于2015年7月22日对本案公开进行了审理。原告南昌隆祥物业公司委托代理人程秀娟、被告饶建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告南昌隆祥物业公司诉称：原告南昌隆祥物业公司与青春家园业主委员会代表于2006年8月29日签订了《关于聘用南昌市隆祥物业管理有限公司协议》（以下简称物管协议），原告履行了协议规定的物业管理义务，但被告长期拖欠物业管理费，其房屋面积为143.46平方米，自2014年4月1日至2015年6月30日之间未交纳物业费，计拖欠物管费1506.33元、滞纳金488.05元，合计1994.38元。原告认为青春家园业主委员会与原告签订的物管协议对各业主均有约束力，被告长期拖欠物管费已构成违约，应当依照物管协议承担支付全部物管费和滞纳金的责任。为此，诉至本院，要求判令：1、被告饶建华向原告支付物管费1506.33元、滞纳金488.05元，合计1994.38元；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。
被告饶建华辩称：原告违反合同约定，对于青春家园小区现有的违章建筑持默许甚至支持态度，导致小区秩序混乱，埋下了安全隐患，且物业擅自将车库改成住家的物业费提高，所得利润从未归全体业主所有；本人正对主卧室窗口，在原告允许下装有两台工业级大型空气压缩机，严重影响了本人及周围业主的休息；多年来被告缴纳物业管理费时，原告从未给被告提供正规发票，基于非法基础上的收费理应得到制止和抵制；2014年3月因原告监管不力，疏于管理，未能履行好安全保卫工作，被告家中遭窃，损失了人民币15000余元。综上，原告首先未完全履行合同约定、未提供符合行业标准的服务，其行为已构成违约。原告南昌隆祥物业公司在举证期限内提供了以下证据：证据1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明：原告诉讼主体资格；证据2、青山湖区房管局2005年4月8日（湖房字××号）、2008年12月30日（湖房字××号）批复各一份，证明：青春家园业主委员会合法成立，与原告签订的物业管理协议合法有效；证据3、青春家园业主委员会关于聘用南昌市隆祥物业管理有限公司的协议2012年6月签署一份，证明：收取物业管理费标准收取滞纳金的依据；证据4、入伙手续书、业主情况登记表，证明：被告住房面积；证据5、饶建华欠缴物管费及滞纳金计算清单，证明：被告所欠物管费及滞纳金。被告饶建华在举证期限内提供了以下证据：证据1、京东派出所出具的接受案件回执单及立案决定书，证明被告家中被盗事实，被盗现金13000元左右、天虹商场和华润万家的礼品充值卡2000元左右；原告未尽到物业管理义务。证据2、照片21张，证明原告违反了《青春家园住宅小区物业服务委托合同》第二条第六款约定，青春家园小区内存在多处违章搭建、出店经营、摆摊设点等现象。证据3、视频光盘一张（视频三段），证明原告违反了《青春家园住宅小区物业服务委托合同》第二条第六款约定，因小区内出店经营，店家摆放的两台机器轰鸣声的噪音严重影响业主生活，多次向物业反映情况，至今一直也没有得到解决。证据4、物业费收据，证明被告按合同约定按时足额缴纳了物业费，但原告一直从未给被告出具正规发票，原告违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十一条及《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条、《税收征收管理办法》第二十一条的规定。证据5、图片一张（原告在小区内张贴的公示公告），证明原告擅自涨价物业等各项费用，并对车库等改变用途持支持态度。经庭审质证，被告饶建华对原告南昌隆祥物业公司证据1、2、4无异议；对证据3的关联性有异议，认为属于格式条款，不合理；对证据5合法性有异议，认为欠缴纳物业费是因为原告违约在先，其不属于欠缴。
原告南昌隆祥物业管理有限公司对被告饶建华所举证据1的关联性有异议，认为被盗的是私人财产，其并没有与被告签订保管合同；对证据2的关联性有异议，认为与本案无关联；对证据3有异议，认为其不能确定声音来自哪里；对证据4的关联性有异议，认为其物业公司都是免税的，收据上写得很清楚，随时可以拿收据来换发票；对证据5的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为其进驻场的时候这些就已有。本院根据双方当事人所举证据，并结合当事人庭审质证意见，对本案证据认证如下：对原告所举证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以认定；对原告证据5真实性、关联性予以认定，但对其合法性应结合当事人称述综合认定。对被告所举证据1的真实性、合法性予以认定，关联性方面因双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，本院在此不予认定；对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性予以认定。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2006年8月29日，青春家园业主委员会代表全体业主与原告南昌隆祥物业公司签订了物管协议，协议约定：原告南昌隆祥物业公司为青春家园小区提供物业管理服务，青春家园小区业主则交纳多层房屋面积每平方米0.58元的物业管理费，物业管理费实行季付制；业主与使用者不按协议约定的收费标准和事件支付物业管理费的，从逾期之日起按每日加收所欠费用千分之三的滞纳金；2012年经全体业主表决通过政府物价部门审批。从2012年7月1日起多层物业费由原每平方米0.58元调为0.70元，高层1-6层（含6层）由原每平方米0.90元调为1.08元，6层以上由每平方米1元调为1.20元。被告饶建华系南昌市南京东路1299号青春家园小区D5栋3单元106室业主，其房屋面积为143.46平方米。被告饶建华认为原告南昌隆祥物业公司没有完全履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，对青春家园小区内的违章建筑持默许甚至支持态度且擅自将车库改成的住家的物业费提高归自己所有、允许小区外的酒店将大型空气压缩机安装在被告主卧室对面干扰了原告正常休息、未向被告提供正规的发票、未提供合格的安全保障使得被告家中遭窃等等。为此被告自2014年4月1日至2015年6月30日之间未交物业管理费，总计拖欠物业管理费1506.33元。就原告南昌隆祥物业公司诉被告饶建华物业服务合同纠纷一案，本院进行了调解，原告允许被告不交滞纳金，但要交所欠的物业管理费，被告只愿意交一半的物业管理费。
原告与被告无法达成一致的调解协议，法庭调解不成。
本院认为，原告南昌市隆祥物业公司与青春家园业主委员会签有物管协议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该协议对全体业主有约束力，对被告饶建华具有当然约束力。对于原告在收取被告物管费时未提供给被告发票一事，因税务发票的开具不是本院管辖范围，本院不予处理。本案中被告饶建华提出家中被盗，是原告疏于管理并且摄像头损坏致使公安机关无法对被告家中被盗之事调取录像资料，故不应交纳物业费的抗辩理由。
本院认为，原、被告均应按协议履行，原告应保证公用设施的完好，损坏时应及时维修、更新，从本案庭审材料可知，原告并不完全知晓被告家中被盗时，摄像头损坏之事，原告存在一定的服务瑕疵，而与被告家相关联的摄像头的损坏也使公安机关无法调取到更有价值的材料，故从本案而言，原告的物业服务对于被告而言造成一定影响，故对被告应缴纳的物业费应予以减少。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十条、第一百二十八条和《中华人民共和国最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第十五条、第四十二条、第四十六条的规定，
判决如下：
一、被告饶建华在本判决生效之日起10日内偿付原告南昌市隆祥物业管理有限公司自2014年4月1日起至2015年6月30日止的物业费的80%即人民币1205.06元（1506.33×80%=1205.06）；
二、驳回原告南昌市隆祥物业管理有限公司其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告饶建华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 万爱国
人民陪审员 程晓霞
人民陪审员 夏丹华
二〇一六年七月四日
书 记 员 张 卉 来源：百度“”