福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第4194号
原告：徐灵辉，男，1983年12月11日出生，汉族，住厦门市思明区，
委托代理人：廖加雅、颜双进，福建九信律师事务所律师。
被告：李宝城（曾用名：李协），男，1979年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区，
被告：沈冬梅，女，1980年10月31日出生，汉族，住厦门市思明区，
被告：林秀芳，女，1977年12月1日出生，汉族，住厦门市湖里区，原告徐灵辉与被告李宝城、沈冬梅、林秀芳债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告徐灵辉的委托代理人廖加雅及被告林秀芳到庭参加诉讼，被告李宝城、沈冬梅经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐灵辉诉称，2014年7月22日，李宝城因资金周转需要，向原告借款1000000元整，并于原告家中出具《借条》一份，双方约定借款期限为五个月，自2014年7月22日起至2015年12月21日止，利息按每月4%计，每月22日前支付，若逾期还款付息，出借人实现债权的费用（包括但不限于调查取证费、差旅费、律师费、诉讼费、财产保全费等）由借款人承担。收到上述借条之后，原告即按李宝城的指示，向李宝城指定的收款人支付了前述全部款项。2014年12月22日，上述借条期限届满后，李宝城因无力返还本金，遂前往原告家中与原告协商延长还款期限，其他条件不变，并愿意提供其名下的、车牌号为闽Ｄ×××××号的保时捷车辆作为抵押（未实际办理抵押登记手续）。原告表示同意，并要求李宝城重新出具一份《借条》，双方约定借款期限仍为五个月，自2014年12月22日起至2015年5月22日止。在此期间，李宝城于2014年12月29日返还借款本金300000元，2015年1月26日返还50000元，2015年1月28日返还50000元，每月利息也均足额支付，但自2015年2月22日起未再支付利息，期限届满之后也未依约返还剩余本金，原告多次催讨未果。2015年6月4日，原告以民间借贷纠纷为由，向厦门市湖里区人民法院起诉并已被受理[案号：（2015）湖民初字第3726号]，后又申请追加被告沈冬梅为该案的共同被告。该案被依法受理后，为申请财产保全，原告对李宝城、沈冬梅的财产进行调查，发现李宝城、沈冬梅已无可供执行的财产，但在原告口头向李宝城催款之后、提起（2015）湖民初字第3726号案件之前，沈冬梅于2015年5月27日与林秀芳签订《存量房买卖合同》，将二人婚后取得的共同财产、登记在沈冬梅名下位于厦门市××区××室房屋以1000000元的价格出售给林秀芳。经查，讼争房屋系2010年11月27日由沈冬梅以其个人名义向厦门帝元保税储运有限公司购买，当时购买价值为2073329元，现与讼争房屋同区域的其他房屋均价在30000元以上，讼争房屋的市场合理价格应在3780000元以上。原告认为，讼争房屋系李宝城、沈冬梅的夫妻共同财产，李宝城、沈冬梅作为债务人，为逃避债务以1000000元的明显不合理低价出售讼争房屋，而林秀芳明知李宝城、沈冬梅存在逃避债务的目的以及该交易价格明显低于市场合理价格，却仍然进行购买，三被告的房屋买卖行为已经对原告的债权造成损害，依法应当予以撤销，并将讼争房屋的产权恢复至沈冬梅名下，同时，办理房屋过户所需的费用及原告为行使撤销权所支出的律师费，均应由李宝城、沈冬梅共同承担。现徐灵辉起诉李宝城、沈冬梅的案件在湖里区人民法院已经审结也已经生效，徐灵辉向湖里区人民法院申请执行，目前未执行到任何款项。故原告请求判令：
一、撤销被告李宝城、沈冬梅与林秀芳签订的《存量房买卖合同》，将厦门市××区××室房屋产权恢复至被告沈冬梅名下(撤销范围以700000元为限)；
二、判令被告李宝城、沈冬梅共同承担将厦门市××区××室房屋产权恢复至被告沈冬梅名下所需的费用及原告为行使撤销权所支出的律师费40000元；
三、本案全部诉讼费用由三被告承担，包含公告费900元。被告李宝城、沈冬梅在答辩期内均未作书面答辩。
被告林秀芳辩称，一、其不是本案适格被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条的规定：“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。”可见，其是受让人，最多只能作为第三人参与诉讼。
二、原告的起诉违背基本事实。（一）关于本案讼争房屋的实际出售价格。本案讼争房产厦门市××区××室房产的实际出售价格不是1000000元，而是3670000元（不含税），含税价3693500元。该1000000元是为了减低税收负担而向房管部门申请的价格，不是实际成交价。本案不存在以明显不合理的低价出售房产的事实。（二）其不知道徐灵辉与李宝城、沈冬梅之间的债权债务关系。其与沈冬梅、李宝城不认识更没有来往，其受让讼争房产，都是与沈冬梅、李宝城的委托代理人陈成枝交涉的。因为陈成枝不仅持有公证委托书，而且持有产权证正本原件，还和该房产的抵押权人林继伟保持联系。由于该房交易时还处于抵押期内，因此必须经抵押权人同意才能完成交易。在整个交易过程中，所有购房款都支付给陈成枝，所有的过户手续也都是由陈成枝办理，其从没有和沈冬梅、李宝城见过面。综上，原告诉称李宝城、沈冬梅为逃避债务以1000000元的明显不合理的低价出售讼争房产，林秀芳明知李宝城、沈冬梅存在逃避债务的目的而低价购买，与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1、借条，证明2014年12月22日，李宝城向原告借款1000000元，双方约定月利息为4%，借款期限自2014年12月22日起至2015年5月22日。证据2、账户查询明细，证明2014年7月22日，原告向李宝城指定的收款人账户分别转账支付621200元和338800元。证据3、中国建设银行客户交易查询表，证明2014年9月22日起至2015年4月24日期间，李宝城按照4%/月的标准，通过转账的方式向原告支付相应的利息。证据4、婚姻登记记录证明，证明李宝城、沈冬梅于2006年4月17日登记结婚。以上四组证据共同证明原告对李宝城、沈冬梅享有债务，该债务形成于李宝城、沈冬梅的婚姻关系存续期间，系李宝城、沈冬梅的夫妻共同债务，应当共同偿还，且该债务的清偿期限已经届满。证据5、商品房买卖合同，证明2010年11月27日，沈冬梅以2073329元的价格购买讼争房屋。证据6、存量房买卖合同，证明2015年5月27日，沈冬梅以1000000元的价格将讼争房屋出售给林秀芳。以上两组证据共同证明讼争房屋系李宝城、沈冬梅的夫妻共同财产，李宝城、沈冬梅作为债务人，为逃避债务以1000000元的明显不合理低价出售讼争房屋，而林秀芳明知李宝城、沈冬梅存在逃避债务的目的以及该交易价格明显低于市场合理价格，却仍然进行购买，三被告的房屋买卖行为已经对原告的债权造成损害，依法应当予以撤销，并将讼争房屋的产权恢复至沈冬梅名下。证据7、委托律师代理诉讼案件合约书、发票，证明原告委托律师提起本案诉讼，支出律师费40000元。证据8、东南快报、发票，证明为向李宝城、沈冬梅公告送达起诉材料，原告支出公告费300元。以上两组证据共同证明原告为实现债权支出的律师费40000元及公告费300元，应由李宝城、沈冬梅承担。证据9、民事判决书、生效通知书，证明法院经审理认为，李宝城、沈冬梅应当向原告返还借款本金600000元，并支付相应利息、该案律师费48000元及公告费300元。原告对李宝城、沈冬梅享有合法债权。证据10、东南快报、发票，证明为向李宝城、沈冬梅公告送达诉讼材料，原告支出公告费600元。林秀芳对徐灵辉提交的证据5、6的真实性无异议，对徐灵辉提交的其余证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。林秀芳为反驳原告的诉求，向本院提供以下证据：证据1、（2014）厦鹭证内字第32176号公证书，证明沈冬梅、李宝城全权委托陈成枝处理讼争房产有关事宜。证据2、房产买卖协议，证明讼争房产实际成交价为3670000元（不含税）。证据3、银行卡客户交易查询，证明购房款的支付情况。证据4、收据，证明收款人陈成枝代沈冬梅收款的情况。证据5、厦门市存量房交易计税评估结果告知书，证明税务机关告知讼争房产计税评估结果为1566499元。证据6、税收完税证明，证明林秀芳根据计税评估结果缴纳税收。证据7、土地房屋他项权证，证明讼争房产在买卖之前有设定抵押权，抵押权人为林继伟，抵押权利价值3000000元。证据8、厦国土房证第01252694号土地房屋权证，证实讼争房产已办理产权过户手续，发证时间为2015年5月31日。证据9、抵押权人同意房地产转让的证明，证明讼争房产抵押权人林继伟同意上述房产抵押期间办理转让并同意注销抵押权登记。以上9组证据共同证明本案讼争房产实际成交价3670000元（不含税），含税价3693500元，交易已完成。讼争房产交易时设定抵押权，抵押权人林继伟，抵押权利价值3000000元，有抵押权人监管，不可能出现以明显不合理的低价出售房产的情况。整个交易过程都是林秀芳与委托代理人陈成枝之间进行，林秀芳与徐灵辉及李宝城、沈冬梅都不认识也没有往来。徐灵辉对林秀芳提交的证据1、3、6、8、9的真实性、合法性予以确认，对证据2、4、5、7的真实性、合法性不予确认。李宝城、沈冬梅未到庭参加诉讼，又未作书面答辩并提交证据，视为自愿放弃答辩和质证的抗辩权利。本院对徐灵辉、林秀芳的陈述及提供的证据进行核对审查，确认徐灵辉提交的证据及林秀芳提交的证据1、2、3、4、6、8、9的真实性、合法性和关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，沈冬梅、李宝城出具《委托书》一份，载明委托人为沈冬梅、李宝城，受托人为陈成枝，沈冬梅、李宝城系夫妻，位于厦门市××区××室、××地下××号车位系沈冬梅购买的房产，因沈冬梅、李宝城事务繁忙，特在其权利范围内全权委托陈成枝代为管理、处分、抵押上述房产。具体代理权限包含有权出售上述房屋，代为选定买方并与其商定交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同条款，代为签署房地产买卖合同及其相关协议、文件，代为办理网签备案手续，代为收取房款（包括首付款、公积金贷款、银行按揭款或买受人以抵押贷款方式支付的购房款），代为到厦门市国土资源与房产管理局办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为办理相关送件、取件、退件手续，代为缴交相应税费，代为办理地税评税确认手续，代为与买方办理房屋交接等事宜。同日，沈冬梅、李宝城就该委托书在厦门市鹭江公证处办理公证手续。2015年5月26日，陈成枝代沈冬梅与林秀芳签订《房产买卖协议》，约定沈冬梅将位于厦门市××区××室出售给林秀芳，建筑面积为126.37平方米，房屋成交总价为3670000元；林秀芳应于协议签订之日支付购房定金100000元；因房产过户手续所需缴纳的税费由林秀芳承担；林秀芳将总房款分两次支付给沈冬梅，即于送件完成后三个工作日支付400000元、于2015年6月10日前支付3270000元，已支付的购房定金可冲抵首期购房款；双方应于2015年5月28日前以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。双方另补充约定，沈冬梅同意林秀芳以市场指导价过户交易，该房产目前处于抵押状态，双方协议抵押状态中交易过户，林秀芳支付尾款当日沈冬梅需配合林秀芳办理抵押权注销手续。协议签订当日，林秀芳通过手机银行转账的方式向陈成枝支付100000元，陈成枝向林秀芳出具《收据》一份，确认收到林秀芳购房定金100000元。2015年5月27日，陈成枝代沈冬梅与林秀芳签订《存量房买卖合同》并备案于厦门市国土资源与房产管理局，该合同约定沈冬梅将位于厦门市××区××室出售给林秀芳，建筑面积为126.37平方米，成交价为1000000元。同日，林秀芳缴交契税23497.48元。2015年5月31日，林秀芳取得讼争房产的房屋产权证（厦国土房证第01252694号）。2015年6月1日，林秀芳通过银行转账的方式向陈成枝支付500000元，陈成枝代沈冬梅向林秀芳出具《收据》一份，确认收到林秀芳购房款500000元。2015年6月10日，林秀芳通过银行转账向陈成枝支付3070000元，陈成枝代沈冬梅向林秀芳出具《收据》一份，确认收到林秀芳购房款3070000元。2015年6月4日，徐灵辉就其与李宝城、沈冬梅之间的民间借贷纠纷向本院提起诉讼，要求李宝城、沈冬梅共同返还借款本金600000元、利息及律师费等。该案立案受理后，因徐灵辉发现沈冬梅名下位于厦门市××区××室的房产于2015年5月27日以1000000元转让给林秀芳，故于2015年6月24日提起本案诉讼。因徐灵辉与李宝城、沈冬梅之间的民间借贷纠纷尚未审结，而本案的审理必须以该案的审理结果为依据，本院于2015年8月18日作出（2015）湖民初字第4194号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2015年10月30日，本院作出了（2015）湖民初字第3726号民事判决书，认定李宝城和沈冬梅于2006年4月17日在厦门市××区登记结婚，李宝城于2014年12月22日向徐灵辉借款1000000元，还款期限为2015年5月22日，之后李宝城陆续返还本金400000元及截至2015年2月21日的利息，徐灵辉为该案诉讼支出律师费48000元，故判决确认李宝城、沈冬梅共同偿还徐灵辉借款本金600000元、2015年2月22日起算的利息及律师费48000元。该判决于2016年2月8日生效，后本案恢复审理。因李宝城、沈冬梅下落不明，本院依法向李宝城、沈冬梅公告送达有关诉讼文书。庭审中，徐灵辉陈述李宝城、沈冬梅至今未履行还款义务。在本案审理过程中，徐灵辉向本院提出财产保全申请，请求查封林秀芳名下位于厦门市××区××室的房产，本院于2015年7月14日作出（2015）湖民初字第4194号民事裁定书，裁定冻结林秀芳银行存款740000元或查封、扣押其等值财产，并于2015年7月24日查封林秀芳名下位于厦门市××区××室的房产。
本院认为，被告林秀芳系本案讼争房产的买受人，原告徐灵辉主张李宝城、沈冬梅作为债务人，为逃避债务以1000000元的明显不合理低价出售讼争房屋，而林秀芳明知李宝城、沈冬梅存在逃避债务的目的以及该交易价格明显低于市场合理价格，却仍然进行购买，该行为对其造成损害，故徐灵辉以李宝城、沈冬梅、林秀芳为共同被告诉至法院，请求撤销沈冬梅、林秀芳签订的房屋买卖合同并未违反法律规定，林秀芳提出的其不是适格被告的辩解，本院不予采纳。徐灵辉与李宝城、沈冬梅之间的借款事实存在，徐灵辉对李宝城、沈冬梅享有合法债权，该事实在已生效的（2015）湖民初字第3726号民事判决书中已经得到认定。根据我国《合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议的焦点在于：（一）李宝城、沈冬梅是否以明显不合理的低价向林秀芳转让房产。结合本案双方当事人诉辩意见及证据材料，徐灵辉主张李宝城、沈冬梅将本案讼争房产以明显不合理的低价1000000元转让给林秀芳，为此徐灵辉提供了沈冬梅与林秀芳签订并备案于厦门市国土资源与房产管理局的《存量房买卖合同》以证明其主张；林秀芳认为本案讼争房产的实际交易价格应为3670000元，为此林秀芳提供了其与沈冬梅签订的《房屋买卖协议》、银行转账凭证、《收据》加以佐证。虽然用于国土资源与房产管理局备案登记的《存量房买卖合同》中讼争房产的价格为1000000元，但房管部门对于交易合同进行备案是当前行政管理的一种手段，讼争房产的实际交易价格不应仅凭此认定。林秀芳提供的《房屋买卖协议》、银行转账凭证、《收据》、税收完税证明、土地房屋权证足以形成证据链，证明李宝城、沈冬梅与林秀芳之间存在真实的房屋买卖关系，双方约定的房产交易价格为3670000元，林秀芳已按约足额支付对价，且该房产已经办理了产权过户登记手续，该物权变动已经依法成立。此外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；债权人可以申请撤销。徐灵辉并没有提供证据证明该房产的市场交易价，也没有提供证据证明实际交易价格明显低于当地的指导价或者市场交易价，故徐灵辉主张李宝城、沈冬梅与林秀芳之间以明显不合理的低价转让讼争房产缺乏事实依据，本院不予支持。（二）林秀芳作为讼争房产的买受人主观上是否存在恶意。从时间节点看，林秀芳与沈冬梅签订《房产买卖协议》时间为2015年5月26日，签订《存量房买卖合同》并向厦门市国土资源与房产管理局备案的时间为2015年5月27日，厦门市房地产交易权籍登记中心向林秀芳发放土地房屋权证的时间为2015年5月31日，而徐灵辉就其与李宝城、沈冬梅之间的民间借贷纠纷向法院起诉的时间为2015年6月4日，故在讼争房屋交易过户之际，徐灵辉尚未起诉沈冬梅，讼争房屋亦未被查封，沈冬梅作为该讼争房产的所有人，有权予以处分；从案涉房屋交易过程看，林秀芳系与沈冬梅、李宝城的受托人陈成枝签订房屋买卖协议、向陈成枝交付房款并在陈成枝的配合下办理房产权属过户手续。徐灵辉未能举证证明林秀芳在交易之时明知徐灵辉与李宝城、沈冬梅之间存在债务纠纷而主观上具有与债务人李宝城、沈冬梅恶意串通的情形，故徐灵辉主张林秀芳恶意买受案涉房产缺乏事实依据，本院不予支持。综上，徐灵辉的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告李宝城、沈冬梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告徐灵辉的诉讼请求。本案案件受理费11200元、保全费4220元，由原告徐灵辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈巧玲
人民陪审员 宋阿娟
人民陪审员 颜立新
二〇一六年七月四日代
书 记员 王燕云附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：