广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5200号
上诉人（原审被告）：梁庚明，男，1951年11月6日出生，身份证住址：广东省仁化县仁化镇政府。
委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：梁建文，身份证住址：广州市白云区。
被
上诉人（原审原告）：黄卫刚，住广州市越秀区。
被
上诉人（原审原告）：张美华，身份证地址：广州市白云区。
委托代理人：黄卫刚，本案被上诉人之一，与张美华系夫妻关系。
原审
第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地：广州市荔湾区。
上诉人梁庚明因与被上诉人黄卫刚、张美华、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，坐落荔湾区XXXX19号101房是梁庚明的房产，建筑面积25.49平方米，登记时间为2011年12月10日。2012年6月18日，梁庚明（甲方），黄卫刚、张美华（乙方）与房地产中介服务机构满堂红（中国）置业有限公司（丙方）三方签订《存量房买卖合同》，就买卖坐落于荔湾区XXXX19号101房达成一致协议，该物业建筑面积25.49平方米，房地产权证号码为：06××12，成交价为428000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。经双方协商乙方预留楼款3000元作为收楼保证金，待确认甲方并无人为损坏案涉物业固定装修及结清自己产生之水、电、煤气及相关物业管理费，乙方应当即支付上述收楼保证金。上述合同签订后，双方均按合同履行，案涉房屋亦于2012年8月6日登记至黄卫刚、张美华名下。2012年8月31日，梁庚明的代理人梁建文与黄卫刚以及满堂红（中国）置业有限公司广州分公司经纪人吴某三方签订《买卖物业交接确认书》，就案涉房屋交接确认如下：“买卖双方于交接当天共同在场验收上述物业，依照买卖合同约定，买方确认对该物业及附随设施并无异议。如买卖双方对交接物业及附随设施有异议，可在备注约明，双方均有权按照《房地产买卖合同》约定追究违约方责任。物业交接后，买方承担该房屋（包括其设施）的一切毁损灭失风险。同时，物业内所有物品均由买方自行处理。本物业自签订本确认书起直接视为交割完毕。”。2013年期间，黄卫刚、张美华以涉案房屋存在重大缺陷为由向原审法院提出起诉，要求：1、撤销黄卫刚、张美华、梁庚明于2012年6月18日就广州市荔湾区XXXX19号101房所签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费由梁庚明承担。原审法院于2013年8月作出（2013）穗荔法民三初字第982号民事判决书，该判决对上述事实予以查明，并以黄卫刚、张美华已对案涉房屋进行认真考察，也没有提出任何异议；黄卫刚、张美华没有提供充分的证据证明梁庚明故意隐瞒案涉房屋的真实情况，诱使黄卫刚、张美华作出错误的意思表示为由，驳回黄卫刚、张美华的诉讼请求。黄卫刚、张美华不服该判决遂提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）穗中法民五终字第3317号民事判决书：驳回上诉，维持。黄卫刚、张美华不服二审判决向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定书，该裁定查明：涉案房屋存在违法建设；黄卫刚、张美华购买涉案房屋时办理了抵押贷款，房屋上设有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。并认为：涉案房屋客厅下方是化粪池，其中三个化粪池沙某口存在于领取房产证后扩建的客厅下方，扩建部分已被相关行政部门认定为违法建设，四个处于客厅已经领取房产证的合法面积部分下方。房屋下方有化粪池沙某盖，属于较为隐蔽的瑕疵，从常理而言，难以在收楼时发现，在无证据证明被申请人已经充分明示，且房屋价格也属正常市场价(16790元／㎡)的情况下，申请人的收楼行为不代表其已经知晓该隐蔽瑕疵且无异议。根据《合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。“欺诈”一词，应当指故意陈述虚假事实或者隐瞒真实情况，导致对方违背真实意思订立合同，合同一方所隐瞒的情况应当是通常情况下足以影响合同订立基础的重要情况，否则不负有披露和告知的义务。房屋客厅下方存在化粪池，是足以影响正常人作出判断是否交易的重大情况，基于诚实信用原则，梁庚明负有告知这一事项的义务。经审查，梁庚明购买房屋后，其儿子梁建文因在涉案房屋违法经营而被工商部门行政处罚，梁庚明提出自己对涉案房屋情况不知情，不符合常情。申请人于2012年8月31日收房后，于2013年6月17日起诉要求撤销合同，其行使撤销权并未经过法定的一年除斥期间。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案的审理可能涉及双方当事人相互返还财产，恢复原状的后果，与抵押权人利益有利害关系。因再审申请人未能及时在本案一审期间提交证据反映涉案房屋上存在抵押登记，致使本案审理程序遗漏必须参加诉讼的当事人。据此，广东省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，
裁定如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3317号民事判决及广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第982号民事判决。
二、本案发回广东省广州市荔湾区人民法院重审。另查，2012年7月20日，黄卫刚、张美华与中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押贷款合同》，约定：黄卫刚向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行借款250000元借款期限为15年；黄卫刚、张美华同意提供涉案房屋给中国工商银行股份有限公司广州西华路支行作为抵押物等。另约定未经中国工商银行股份有限公司广州西华路支行书面同意，黄卫刚、张美华不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。合同签订后，双方均按合同履行。涉案房屋亦于2012年8月6日办理他项权登记，权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。至庭审结束时，黄卫刚、张美华向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行申请结清该贷款余额，及涂销涉案房屋的他项权登记。原审中，黄卫刚、张美华坚持认为梁庚明故意隐瞒涉案房屋存在的重大缺陷，依据合同法五十四条的规定，请求：1、撤销黄卫刚、张美华、梁庚明于2012年6月18日就广州市荔湾区XXXX19号101房所签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费由梁庚明承担。梁庚明原审答辩称：梁庚明针对省高院作出（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定书及本案有关事实作一个补充答辩意见，梁庚明认为省高院的裁定书是很主观、很武断，没有任何事实依据，理由是：1、该裁定书认为房屋下方有化粪池、沙井盖，属于隐蔽的瑕疵，该认定是错误的。房屋下方有化粪池、沙井盖就是瑕疵吗？有何事实和法律依据？退一步说，假如是瑕疵，为何有关部门会批准这样的建房，且由不同的业主使用20多年都没有任何问题，突然由省高院认为房屋就存在瑕疵，这样的认定是很主观、很武断。是否为瑕疵应该由权威机构对此作出认定才可以证实，这里的瑕疵应该是影响房屋正常安全使用的瑕疵，不能单凭黄卫刚、张美华的说法就认定为瑕疵，再退一步说，假如房屋下方存在化粪池、沙井盖，但省高院也认为是较为隐蔽的瑕疵，既然是隐蔽的，梁庚明即不是房屋的开发商，也不是专业机构，梁庚明只是购买半年不够的业主，有何证据证明梁庚明知道房屋下方有黄卫刚、张美华所称的7个沙井盖这么隐蔽的结构。如果知道房屋下方有7个沙井盖，必须将整个房屋的地板翻开，也必将损坏了整个地板，黄卫刚、张美华没有任何证据证明梁庚明知道有这么隐蔽的沙井盖，省高院把梁庚明作为开发商和专业机构了，认为梁庚明什么都应该知道，对于梁庚明作为一个普通的购房者提出太苛刻的要求，省高院的认定是违反常识的。2、省高院裁定认定房屋的扩建部分已被相关部门认定为违法建设，这也是没有任何事实依据的。房屋哪个部位为扩建部分、面积是多少、是否梁庚明向上一手业主购买前房屋已经扩建了，这些必须有生效的法律文书作出认定，但至今没有生效的法律文书对此事实作出证实。广州市规划局荔湾区分局向黄卫刚、张美华作出了关于重点信访交办建的复函，该复函是违法作出，不能作为本案认定事实的依据。因为该规划局没有到实地进行调查，只对房屋的规划验收情况予以公开和回复，如果该规划局认为房屋违反规划的情况，应该进行实地调查和对有关违法当事人作出处罚，否则，该规划局以信访复函的形式剥夺梁庚明提起行政诉讼的权利。退一步说，假使房屋存在复函所说的违反规划的情况，为何有关部门没有一早就查出，反而让房屋违法建设保留使用十几二十年，梁庚明作为二手购房者购买房屋，因此不能以行政部门不作为的后果由梁庚明承担，再退一步说，假如房屋存在复函所说的违反规划的情况，因为梁庚明不是实施扩建行为方，是否存在扩建需要实地测量才知道，但至今房屋的实际面积没有经过任何权威的测量部门作出测量。黄卫刚、张美华有何证据证明梁庚明有测量过，黄卫刚、张美华又有何证据梁庚明知道违法扩建情况和故意向其隐瞒。从房屋的现场看，梁庚明也到现场看过，一楼的房屋没有外票，也没有加建，与二楼的阳台是平齐的，与二楼阳台一样封闭的，只是一楼留了房屋的出入口，从外观看及面积大小来看，也是很难知道这是违法建设。梁庚明作为普通的二手购房者，真正使用房屋不到两、三个礼拜，因为给梁庚明的儿子使用不到两个礼拜就被有关工商部门查处了，所以梁庚明的儿子做不到生意，梁庚明本人长期在韶关居住，没有与儿子居住，故梁庚明不知道该房屋是否存在违法建设情况。3、省高院认为梁庚明的儿子在房屋有营业过，就代表梁庚明一定知道房屋的所有内部结构，该认定是错误的。梁庚明和儿子是独立的主体，假使梁庚明的儿子知道情况，儿子就一定有义务会告诉父亲吗？加上梁庚明长期与儿子不在一起居住，省高院认为梁庚明儿子知道的情况，父亲就一定知道，该认定是很荒谬。4、省高院的裁定认定没有任何证据证实的情况下就认为有三个化粪池沙井盖存在扩建的客厅下方，有多少个沙井盖应该由权威部门作出认定，不是黄卫刚、张美华说什么法院就采纳什么。对于涉案的违法建设、房屋下方的沙井盖等，这些必须要有生效的法律文书予以证实，或者经过权威部门作出认定，这些都是较为专业和隐蔽的东西。省高院认定的除斥期间从收楼后开始计算，梁庚明认为是没有依据的，买卖合同已明确约定黄卫刚、张美华已对房屋勘察过，对房屋的现状、结构、质量等方面是没有异议，应该从签合同当天开始计算除斥期间，不应该由收楼当天起算。原审第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行原审没有到庭书面答辩称：黄卫刚、张美华于2012年8月27日以涉案房屋作为抵押物向其办理了250000元的广州住房公积金贷款，期限为15年，至2015年6月27日该笔贷款余额为202777.74元。现涉案房产的债务尚未到期，该抵押物所涉及的合同约定未履行完毕，要求法院保障涉案房产的债权和抵押权。原审期间，黄卫刚、张美华、梁庚明申请对涉及涉案房屋违建的相关事宜申请原审法院取证以便确认涉案房屋的瑕疵问题等。黄卫刚、张美华当庭明确表示涉案的其它权利另案起诉。经原审法院询问，黄卫刚、张美华、梁庚明对（2013）穗中法民五终字第3317号民事判决、（2013）穗荔法民三初字第982号民事判决及（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定所查明的事实没有异议。原审法院认为：（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定已确认涉案房屋存在违法建设及隐蔽性瑕疵，黄卫刚、张美华、梁庚明没有提供能够反驳上述事实的证据，要求原审法院对该情况进行取证，不符合法律规定，不予采纳。该民事裁定已查明涉案房屋客厅下方是化粪池，其中三个化粪池沙井口存在于领取房产证后扩建的客厅下方，扩建部分已被相关行政部门认定为违法建设，四个处于客厅已经领取房产证的合法面积部分下方，属于较为隐蔽的瑕疵，从常理而言，难以在收楼时发现，在无证据证明梁庚明已经充分明示，且房屋价格也属正常市场价(16790元／㎡)的情况下，故黄卫刚、张美华的收楼行为不代表其已经知晓该隐蔽瑕疵且无异议。根据《合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。“欺诈”一词，应当指故意陈述虚假事实或者隐瞒真实情况，导致对方违背真实意思订立合同，合同一方所隐瞒的情况应当是通常情况下足以影响合同订立基础的重要情况，否则不负有披露和告知的义务。房屋客厅下方存在化粪池，是足以影响正常人作出判断是否交易的重大情况，基于诚实信用原则，梁庚明作为涉案房屋的出售人有义务保证所出售的物品不存在瑕疵，或者存在瑕疵应尽告知义务，但梁庚明在出售涉案房屋时未尽告知义务。另，（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定亦查明：梁庚明购买房屋后，其儿子梁建文因在涉案房屋违法经营而被工商部门行政处罚，梁庚明提出自己对涉案房屋情况不知情，不符合常情。故黄卫刚、张美华要求撤销其与梁庚明于2012年6月18日就广州市荔湾区XXXX19号101房所签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。由于黄卫刚、张美华已明确其它权利另案诉讼，故原审法院对其它涉案权利不在本案中处理。中国工商银行股份有限公司广州西华路支行经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年8月13日作出判决：撤销黄卫刚、张美华与梁庚明于2012年6月18日关于买卖广州市荔湾区XXXX19号101房所签订的《存量房买卖合同》。一审案件受理费100元、由梁庚明负担。判后，上诉人梁庚明不服原审判决，向本院提起上诉,上诉请求：1、撤销(2015)穗荔法民三重字第4号民事判决，驳回黄卫刚、张美华的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由黄卫刚、张美华承担。上诉理由：
一、一审判决程序违法。(一)、其已向一审法院提出了房屋实际建筑面积测绘申请和请求法院向荔湾区综合执法局调查申请后，一审并未回复和说明调查就直接作出判决，导致本案事实不清。(二)、一审没有接纳其中止本案审理是错误的，其已向一审法院起诉荔湾区综合行政执法局撤销作出的对涉案房屋的行政处理决定(案号为：2015穗荔法行初字第143号)，本案应以该行政诉讼案的审理为前提，本案应先中止。
二、该一审判决在没有证据证实的情况下，就直接以(2015)粤高法民一提字第4号民事裁定书的内容认定存在违法扩建和沙井盖在房屋下方及属于瑕疵，该认定是错误的。没有任何鉴定结论和其他充分证据证实本案存在违法扩建和房屋下方存在沙井盖的事实，也没有任何证据证实其知道该一审认定的所谓瑕疵存在，其没有任何欺诈的故意。
三、一审判决没有认定黄卫刚、张美华的起诉已超过了撤销合同的除斥期间是错误的。综上，黄卫刚、张美华没有任何证据证实诉争房屋存在影响安全居住使用的瑕疵，也已经对房屋验收按现状确认收楼，且没有任何证据证实其签订合同时已经知道涉案房屋有瑕疵、有欺诈的故意，并已经过了撤销合同的一年除斥期间，诉争房屋买卖合同不应撤销。黄卫刚、张美华答辩同意原审判决，不同意梁庚明的上诉请求。原审第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行提交书面答辩意见，主要内容为：黄卫刚、张美华于2012年7月6日申请的公积金贷款已于2015年8月27日提前申请并全部归还结清，黄卫刚、张美华已领取涂销证明、他项权证等贷款结清资料原件。黄卫刚、张美华与梁庚明之间的纠纷由法院依法判决。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，梁庚明提交：1、原审法院（2015）穗荔法行初字第143号行政判决书，拟证明其是否存在违章建设仍在审理当中；2、署名为陈某出具给广州市铁路运输中级法院的情况证明，拟证明其购买涉案房屋后没有扩建。黄卫刚、张美华质证认为情况证明不是新证据，梁庚明在省高院庭审笔录中有显示其早就看到《处罚决定书》。黄卫刚、张美华提交广州市房地产档案馆提供的梁庚明与涉案房屋上手业主办理过户手续时的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市房地产转移登记申请书》、购房发票，拟证明梁庚明对涉案房屋负有法定质量瑕疵审查及担保责任，有义务确保房屋的面积、安全、结构合情合理合法。梁庚明本人现住址情况不清晰。梁庚明质证认为其当时是按现状向上一手业主购买涉案房屋，其对房屋是否有违建并不清楚，从房屋现状也看不出有加建的情况，面积是否存在扩建应由有资质的部门去测量；其当时认为该面积与产权面积是相符的；至于地址问题跟本案没有直接关联。
本院认为:涉案房屋客厅下方是化粪池，上述事实已有生效的（2015）粤高法民一提字第4号民事裁定书予以确认，梁庚明上诉对此也无提出异议，依据充分。于常理而言，上述瑕疵足以对买受人订立买卖合同的意愿构成重大影响，依照诚实信用原则，梁庚明对此负有告知义务。现梁庚明并无举证证明其已履行告知义务。而且，梁庚明儿子梁建文曾因在涉案房屋违法经营而被工商部门行政处罚，梁庚明主张其对涉案房屋情况不知情，不符合常理。因该瑕疵属于隐蔽瑕疵，一般现场查验不足以及时发现，故黄卫刚、张美华的收楼行为不能证明其知晓该瑕疵且无异议。原审判决认定梁庚明隐瞒瑕疵行为符合《合同法》第五十四条第二款规定，承诺黄卫刚、张美华主ＸＸ判令撤销黄卫刚、张美华与梁庚明签订的房屋买卖合同，依据充分，本院予以维持。梁庚明二审提交的情况证明不属新证据，本院不予采纳。至于涉案房屋是否存在违法建设的争议，不影响涉案房屋客厅下方是化粪池且有多个化粪池沙井口的事实认定，对本案处理不具有实质性影响，梁庚明上诉主张原审程序及本案应中止审理理由不充分，本院不予采纳。至于梁庚明上诉提出黄卫刚、张美华的起诉已超过一年的除斥期间问题，依照《合同法》五十五条第一款第一项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，黄卫刚、张美华在签订合同购买涉案房屋时对房屋存在的隐蔽瑕疵并不知情，故梁庚明上诉主张除斥期间应自合同签订之日起算，依据不足。黄卫刚、张美华收楼时间是2012年8月31日，于2013年6月17日起诉要求撤销合同，其行使撤销权没有超过一年的除斥期间。综上所述，梁庚明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人梁庚明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
代理
审判员 余 盾
代理
审判员 李 焕
二〇一六年七月四日
书 记 员 谢 淳郑诗韵 微信公众号“”