江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终591号
上诉人（原审被告）：江西省鹏华房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道桂花园3-101号，组织机构代码66976039-4。
法定代表人：章龙，该公司董事长。
委托代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴娟，女，1980年12月6日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司（以下简称鹏华公司）因与被上诉人吴娟商品房预售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2010年7月28日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的鹏华国际华城3幢1单元801号商品房一套，该房建筑面积120.7平方米，单价3551.87元/平方米，房款总计428711元。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人；由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在商品房交付后360工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过360工作日，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款。2013年3月2日，被告向原告交付了房屋，原告要求被告解决逾期交房的问题，被告未予答复。因该小区建设项目未通过建设工程竣工验收备案审查，原告一直无法办理房产证。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。合同约定的交房期限为2011年10月30日前，被告于2013年3月2日交房，逾期485天，应当按约支付逾期交房的违约金。因原告收房时向被告主张了逾期交房违约责任，故被告辩称原告的起诉超过了诉讼时效，依法不予采纳。合同约定被告应当在房屋交付后360个工作日内配合原告办理房产证，而原告至今无法办理房产证，被告辩称逾期办证存在政府原因，证据不足，被告的行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告江西省鹏华房地产开发有限公司支付原告吴娟逾期交房违约金20792元、逾期办证违约金4287元，限判决生效后7日内付清。案件受理费427元，减半收取，由被告负担。
上诉人鹏华公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉请。其理由为：
一、导致上诉人逾期交房和办证的原因是政府行为，属于免责事由，上诉人不应对此承担责任。1、根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第八条之规定：出卖人因政府原因造成工期延长，交房时间理应顺延，由此导致办证的时间也应延长，并不是上诉人故意拖延办证，况且上诉人已尽了《商品房买卖合同》的主要义务，办理房产证并非上诉人的法定义务而是协助义务。上诉人对上述客观情况不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程，因此，导致上诉人逾期交房和办证的因素系政府行为，属于免责事由，上诉人不应对此承担责任。2、上诉人提交申请办证材料是基于出卖人作为开发商的一种特殊身份，上诉人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，吉州区这边规定是必须综合验收合格后方能办理初始登记，单项验收合格不能办证是政府人为设置障碍，而目前吉州区这边都是单项验收合格，一期可能交房了，三期、四期才刚开始建。因为政府部门出台的这一政策，导致不能如期配合办证，希望双方相互理解，上诉人正在积极采取措施争取早日配合被上诉人完成办证。根据合同约定，上诉人已经履行了自己的合同主要义务，因此，理应免责。
二、一审法院适用法律错误，被上诉人诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效。本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确认履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中合同约定的交房时间是2011年10月30日前，而原告直到2015年2月27日才到法院起诉，已经超过2年的诉讼时效。
被上诉人吴娟答辩称：被上诉人买房时间是2010年，合同约定的交房时间是2012年，上诉人称因政府原因导致不能按时交房不属实，不能成为逾期交房的免责事由。逾期交房违约金是按日计算的，每天都在产生，是一种持续性的债权，应从实际交房时间开始计算诉讼时效，不存在超过诉讼时效的问题。请二审法院驳回上诉人的上诉。综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争年议焦点为：1、上诉人鹏华公司逾期交房和逾期办证的行为是否可以免责？2、被上诉人吴娟主张上诉人鹏华逾期交房和逾期办证的行为是否超过诉讼时效？3、上诉人鹏华公司应否向被上诉人吴娟支付逾期交房和逾期办证违约金？应当支付多少？二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人鹏华公司与被上诉人吴娟于2010年7月28日签订的《商品房买卖合同》，约定上诉人鹏华公司应当在2011年10月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备“经验收合格”的商品房交付买受人使用。
上诉人鹏华公司上诉称，延期交房和办证是由于政府的原因，因政府的原因导致逾期交房和办证的，属于《商品房买卖合同》第八条的免责条款。
本院认为，上诉人鹏华公司所提交的《关于吉州大道A11-1地块7#楼降低高度的通知》、《防雷通知》、《市中心城区街头小游园建设督查情况通报》的发布时间均为2013年，远远晚于鹏华公司与吴娟合同约定的交房时间。因此，该证据不能证明上诉人鹏华公司延期交房的合理性。同时，上诉人鹏华公司也提交了一系列《关于迎检停运的通知》，但该部分证据并不能证明停运与逾期交房之间的实际关联，亦不能作为本案房屋延期交付的抗辩理由。因此，上诉人鹏华公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人鹏华公司上诉还称，被上诉人吴娟主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。
本院认为，根据双方的合同约定，上诉人鹏华公司逾期交房的，应当按日万分之一向被上诉人吴娟支付违约金，因双方约定违约金按日支付，即在上诉人鹏华公司逾期交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，每一日的违约金都有两年的诉讼时效。被上诉人吴娟于2015年2月27日起诉，自起诉之日往前推两年之内产生的违约金未超过诉讼时效，即2013年2月27日至2015年2月27日之间产生的延期交房违约金受法律保护。2013年2月27日之前被上诉人吴娟未提供证据证明其在此期间向上诉人鹏华公司主张过权利，因此2013年2月27日之前的违约金因超过两年的诉讼时效，依法不予支持。因上诉人鹏华公司的实际交房时间为2013年3月2日，上诉人鹏华公司应当支付2013年2月27日至2013年3月2日期间共计4天的违约金，根据双方的合同约定日万分之一计算该部分违约金为171.48元。因此，上诉人鹏华公司主张被上诉人吴娟逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效的理由部分成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律正确，处理欠妥，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第186号民事判决；
二、上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司支付被上诉人吴娟逾期交房违约金171.48元、逾期办证违约金4287元，共计4458.48元，此款限本判决生效后7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费427元，减半收取213.5元，二审案件受理费427元，共计640.5元，由上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司负担440.5元，被上诉人吴娟负担200元。本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理
审判员 郭 琴
代理
审判员 胡 婧
二〇一六年七月四日
书 记 员 王 拯 关注公众号“”