广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2015）象民初字第2603号原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行，住所地：桂林市中山中路249号邮政通信指挥调度中心。负责人刘庆宇，行长。委托代理人蒙晓明，广西卓合律师事务所律师。委托代理人李庆明，广西卓合律师事务所实习律师。被告广西桂林金隆房地产开发有限公司，住所地：桂林市东江路28号漓江东休闲商业街3栋1号门面。法定代表人黄晓，董事长。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行（以下简称邮储银行桂林分行）与被告广西桂林金隆房地产开发有限公司（以下简称金隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法由
审判员苏玢担任
审判长，与
人民陪审员阎保生、宋铁玲组成合议庭审理，代
书记员覃鑫担任法庭记录，于2016年3月2日上午公开开庭进行了审理。原告邮储银行桂林分行的委托代理人蒙晓明、李庆明，被告金隆公司的法定代表人黄晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储银行桂林分行诉称，2011年3月1日原告与被告签署了《房屋租赁合同》（合同期限：2011年3月1日-2015年12月31日），约定：被告将位于桂林市环城西二路××的A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3共计九间门面租赁给被告作为金融服务使用，房屋面积共376㎡，房屋每月租金138.6元／㎡，以后租金每两年递增5%；其中2015年3月1日至2015年12月31日的租金为574560元；原告另需向被告支付租赁押金50000元，被告应在合同结束后三个工作日内返还原告；该合同还约定，若被告不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响原告经营使用的，原告有权解除合同，则被告需按未履行租期租金总额的20%向原告支付违约金。双方并对纠纷引起的律师费的承担等事宜进行了明确的约定。合同签订后，原告依约履行了合同，向被告交付租赁押金50000元及全额租金，其中2015年3月1日至2015年12月31日合计缴纳的租金为574560元。但2015年，被告因长期拖欠涉案九间门面业主的房屋租金等原因，导致桂林市象山区人民法院判决解除了业主与被告之间的房屋租赁合同。为此，该等业主多次到涉案门面提出诉求，要求原告付租或腾房，此严重影响了原告的经营活动。为避免更大的损失及完成经营活动的收尾工作，原告不得不与该等业主协商，在代付被告未付租金的情况下继续使用涉案租赁门面以完成上述经营收尾工作，为此，原告支出的费用为71327.25元。同时，鉴于被告的违约行为及后果已经直接导致原告与其签订的《房屋租赁合同》履行不能，原告遂于2015年9月18日向被告发出了《解除合同通知书》，被告于2015年9月25日签收了该通知。2015年9月30日，原告搬离涉案门面并将门面钥匙退回了相关业主。综上，原告认为，《房屋租赁合同》真实有效，是双方真实意思表示，原被告均需依约履行合同。而被告的违约行为直接导致双方合同的履行不能，故原告依法解除合同并通知于法有据。合同于2015年9月底解除后，被告应向原告退回2015年10、11和12月三个月原告已经先行支付的租金172368元，以及租赁押金50000元；同时，原告要求被告赔偿其违约导致的原告损失71327.25元，以及按未履行租期租金总额的20%计算的解除合同违约金34473.6元和原告因此支出的律师费15267元符合我国合同法的相关规定以及双方的约定。故原告为维护自身的合法权益，向法院起诉要求判令：
一、依法确认原、被告于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》在2015年9月底解除；
二、被告向原告返还原告预付的2015年10月至12月的房屋租金人民币172368元及租赁押金50000元；
三、被告向原告赔偿履行租赁合同过程中产生的经济损失71327.25元；
四、被告向原告支付解除合同违约金34473.6元以及律师费用15267元；
五、案件受理费及人民法院依法收取的其他相关费用由被告承担。原告为对其主张的事实在举证期限内向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同，证实双方签署了房屋租赁合同，对双方权利义务进行了明确约定；2.租赁押金收据一张，证实原告依约向被告交付金辉广场门面租赁押金50000元；3.结算账户付款凭证两张（2015年3月9日、2015年3月20日）、税务发票五十八张，证实原告向被告全额交付了2015年3月1日至2015年12月31日的租金574560元；4.本院民事判决书五份，证实因被告拖欠涉案门面出租人的租金，导致本院判决解除了被告与相关出租人的租赁关系；5.照片两张，武小清、陈芳玉、蒙磊、雷桂兰、王水英、汪凤英、雷桂芬承诺书七份，及与被告签订的房屋租赁合同共七份，网上银行支付凭证十四张、发票十四张以及汇款收据六张，证实涉案门面出租人多次向原告索要租金，严重扰乱原告的经营活动，造成恶劣的社会影响，为减少损失，原告不得已向涉案门面出租人支付了2015年7月至9月的租金67545元及税费3785.25元，损失合计71327.25元；6.解除合同通知书及邮件快递单回执、签收收条及钥匙收条，证实因被告违约原告向被告发出解除合同通知书，被告于2015年9月30日签收，合同解除后原告搬离涉案门面，并将涉案门面归还出租人的事实；7.委托代理合同、律师代理费发票及律师费转款凭证，证实原告支出的律师代理费用15267元。
被告金隆公司答辩称，请求法院驳回原告诉请，2011年3月1日签订的租赁合同是真实有效的，2015年9月收到快递是在不知情的情况下签署的，原告给出租人7万多元的租金我方也没有同意，对原告主张要求赔偿违约金3万多元认为是原告主动违约，诉讼也不是我方要求的，不同意支付律师费。被告金隆公司对其答辩主张未在举证期限内向本院提交证据。被告金隆公司对原告邮储银行桂林分行提交的证据予以认可。本院结合本案当事人的举证和质证，对上述认证如下：对双方当事人无异议的证据予以认可，原告提交的证据与本案具有关联性，本院作为定案依据。结合原、被告的质证意见及原、被告的庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下：2011年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于桂林市环城西××路，门牌号为××，出租房屋面积共376平方米（使用面积，涵盖门面A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3，具体位置见附图）；房屋租赁期共58个月，自2011年3月1日至2015年12月31日止，租赁房屋仅作为金融服务使用；该房屋每月每平方米租金为138.6元，租金按每两年递增5%，2015年3月1日至2015年12月31日的租金为574560元；房屋租金支付按12个月为一期进行支付；签订本合同当日，乙方向甲方支付租赁押金人民币50000元，合同结束后三个工作日内，由甲方返还给乙方；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营使用的……；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应按照未履行租期租金总额的20%向乙方支付违约金；如因履行本合同产生纠纷导致仲裁或诉讼的，败诉方应付胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用等。合同附设施、设备清单及平面图。2011年2月22日，原告向被告交纳涉案租赁房屋押金50000元，被告法定代表人黄晓代表被告向原告出具收据。2015年3月9日、20日，原告向被告账户分两次分别转入287280元共计574560元，用于支付2015年3月1日至2015年12月31日房屋租金，被告向原告开具相同金额的发票。2015年3月，涉案租赁房屋A1、A2、A3、A5门面的出租人雷桂兰等四人向本院提起诉讼，因被告拖欠租金要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，本院于2015年7月1日作出（2015）象民初字第590号、591号、59××、593号民事判决，解除雷桂兰、雷桂芬、陈芳玉、蒙磊与被告签订的《房屋租赁合同》，被告应向该四名出租人返还相应租赁房屋等。上述民事判决已生效。2015年8月，涉案租赁房屋的出租人武小清、雷桂兰、雷桂芬、陈芳玉、蒙磊、王水英、汪凤英向原告出具《承诺书》，承诺：在原告能够从2015年7月1日开始代付租金的前提下，武小清等七人同意确保涉案租赁物由原告继续承租和正常使用，最长承租和使用至2015年12月31日之前；租金按月支付，实际使用一个月则支付一个月租金；原告支付租金的标准按照出租人与被告所签订《房屋租赁合同》中的约定执行；出租人自愿配合邮储银行取得有效税务发票（税金由邮储银行支付）等。原告向武小清等七人支付了2015年7月至9月的租金67545元、税费3785.25元共计71327.25元。2015年9月18日，原告将《解除合同通知书》邮寄给被告，被告员工“韦志恒”于2015年9月25日签收该通知。该通知书载明解除与被告于2011年3月1日签署的《房屋租赁合同》，合同自2015年9月30日起解除，并要求被告办理退还门面手续、退回已预付租金及赔偿损失等。涉案门面原告实际使用至2015年9月30日，原告并于当日将涉案门面的钥匙交还给出租人代表。原告为提起本案诉讼与广西卓合律师事务所签订《委托代理合同》，并支出律师代理费15267元。
本院认为，综合原、被告双方诉辩意见及法庭调查情况，对本案的争议焦点认定如下：
本院认为，根据本案各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：
一、被告是否违约及原告行使解除权是否符合法律规定；
二、被告是否应当退还原告预付租金及押金；
三、被告是否应当承担赔偿损失、给付违约金的违约责任；
四、被告是否应当支付原告律师代理费。关于第一个争议焦点，本案原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利和义务。本案中，原告已按照合同履行向被告预付2015年3月1日至2015年12月31日期间房屋租金的义务，被告理应依约向原告提供符合约定用途的出租物，由于被告未按其与武小清等七名出租人签订的《房屋租赁合同》约定给付涉案门面上述租赁期内的租金，致使雷桂兰、雷桂芬、陈芳玉、蒙磊等四名出租人向本院起诉，本院依法判决解除房屋租赁合同，被告将租赁房屋返还出租人，虽被告作为承租人仅丧失本案《房屋租赁合同》中所涉部分房屋的租赁权，但已致使作为次承租人的本案原告整体使用租赁房屋的合同目的无法实现，被告的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。依据合同约定，原告有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告因被告违约合同自2015年9月30日起解除，被告已收到该通知，原告解除合同的意思表示已到达被告，对此被告辩称其在不知情的情况下签收，但被告在收到通知后并未提出异议，对其抗辩意见本院不予采纳，故原告与被告于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月30日解除的事实，本院予以确认。关于第二个争议焦点，原告已依约将2015年3月1日至2015年12月31日期间的租金交付被告，因原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月30日解除，原告并将涉案门面返还出租人，2015年10月1日至2015年12月31日期间原告亦未再使用涉案门面，被告理应将已预收该租赁期间的房屋租金172368元（574560元÷10个月×3个月）返还原告，对原告的该诉讼请求本院予以支持。关于房屋租赁押金50000元，由于房屋租赁合同已解除，原告作为守约方有权要求被告退还押金50000元，故原告的该主张于法有据，本院亦予以支持。关于第三个争议焦点，
本院认为，根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现被告为违约方，原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。本案中，原告因被告违约行为向门面出租人额外支付2015年7月至9月的租金67545元、税费3785.25元共计71327.25元，该71327.25元系被告违约而造成原告的实际损失，原告主张被告予以赔偿的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。又根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，原、被告在合同中明确约定，因被告不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应按照未履行租期租金总额的20%向原告支付违约金，本案讼争的《房屋租赁合同》未履行租期为2015年10月1日至2015年12月31日，该期间租金总额为172368元，故被告应给付原告违约金34473.6元（172368元×20%）。关于第四个争议焦点，原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定，如因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应付胜诉方因诉讼产生的合理的律师代理费用，虽被告辩称诉讼不是其要求的，但在被告违约之情形下，原告有权选择诉讼途径维护自身权利，现原告主张的律师费符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，并已实际支出，本院对原告该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六之规定，
判决如下：
一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行与被告广西桂林金隆房地产开发有限公司于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月30日解除。
二、被告广西桂林金隆房地产开发有限公司返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行房屋租金172368元及租赁押金50000元。
三、被告广西桂林金隆房地产开发有限公司赔偿原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行违约损失71327.25元并支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行违约金34473.6元。
四、被告广西桂林金隆房地产开发有限公司支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区桂林市分行律师代理费15267元。本案案件受理费6552元（原告已预交）、公告费350元，由被告广西桂林金隆房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6552元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏 玢
人民陪审员 阎保生
人民陪审员 宋铁玲
二〇一六年七月四日代
书 记员 覃 鑫 来源：