北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第29672号原告（反诉被告）孟彦平，男，1966年12月27日出生。委托代理人刘淮杨，北京市京国律师事务所律师。被告于占民（反诉原告），男，1966年2月28日出生。委托代理人张翼飞，北京市首创律师事务所律师。
原告（反诉被告）孟彦平与被告（反诉原告）于占民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孟彦平及其委托代理人刘淮杨与于占民之委托代理人张翼飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟彦平诉称，2014年1月6日双方签署合作合同，共同经营位于海淀区×号楼房屋，建筑面积600平米，经营期限8年。合同约定任何一方不能无故提前解除合同，不可抗力的因素除外；如我方原因中途收回房屋，需提前三个月书面通知于占民，同时退还其剩余合作费及保证金并以五十万元补偿金赔付其因装修、添附设备等带来的损失；如于占民原因中途退出，需提前三个月书面通知我，并以五十万元违约金赔付给我，我退还于占民剩余合作费及保证金。双方签署合作合同后，于占民在合作期间拖欠我5万元水电费，且没有理由随意终止合作协议，给我造成了巨大的损失。我多次与其协商，于占民推诿不理。现起诉要求：1、判令解除合同；2、判令于占民支付我在合作期间依约拖欠的水电费61000元；2、向我支付500000元违约金。本案诉讼费用由于占民承担。于占民辩称，不同意孟彦平的���讼请求。双方于2014年1月6日签订合同后，孟彦平没有依约为涉案房屋的开业办理营业执照，并导致开业时间一拖再拖，在2014年7月才开始营业。但在2014年底，孟彦平强行收回房屋，并直接从商户处收取租金。就此我提出反诉：1、孟彦平退还多收房租129600元；2、赔偿装修费560000元；3、赔偿电源增容费110000元；4、退还押金100000元；5、支付门头允许费40000元；6、支付安装安防系统费20000元；7、支付货架费31000元；8、支付收银系统设备费19000元，合计1009600元；9、给付违约金50万元；10、确认双方合同于2014年12月29日解除。反诉讼费依法负担。孟彦平对于占民的反诉辩称，于占民的反诉请求不能成立。按照合同约定，办理营业执照及相关证件均由于占民承担，与我无关。装修和投入是于占民根据风险作出的投资，由其产生的盈亏均由其本人承担。因为于占民没有按期交纳合作费用，构成违约，才导致合同的终止，不应由我支付其相关费用。请法院驳回其反诉请求。
经审理查明，2014年1月6日，孟彦平（甲方）和于占民（乙方）签订《合作合同》。双方约定：“乙方欲与甲方合作经营×号楼房屋”（以下简称4号房屋）；“房屋坐落：北京市海淀区×号院”；“房屋位置及面积：×号楼整体，改建面积为600平方米”；“合作期限：8年，自2014年1月7日至2022年1月6日”；“合作方式、用途：现状交付使用，标的物不得从事超过建筑物建筑本体结构及承载力所允许的经营项目、不得从事餐饮等扰民的经营项目、不得从事法律规定禁止在×小区内及标的物内的经营项目”；“保证押金：乙方应于本合同签订之当日支付保证金100000元，该保证金在合作期限届满后按如下方式处理，1、乙方无违约行为，则全额退还。2、乙方欠交费用按下列顺序冲抵欠费①违约金②合作费③赔偿金”；“交付期限及合作期：2014年1月7日甲方应将现状标的物交给乙方”；“合作费及支付期限：合作按年付费，乙方每年提前一个月向甲方支付下年度合作费（第一年按半年付费，第三年起合作费每年递增百分之六），本合同有效期间，具体约定为：1、合同签订之日起当日内乙方向甲方支付半年合作费569400元。2、2014年7月7日前乙方向甲方支付半年合作费用569400元。3、2015年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1138800元。4、2016年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1207128元。5、2017年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1279556元。6、2018年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1356329元。7、2019年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1437709元。8、2020年1月7日前乙方向甲方支付全年合作费用1523972元。9、2021年1月7日前乙方���甲方支付全年合作费用1615410元。合作费总额为人民币10697704元”；“电费暂按1元/度标准，根据乙方实际用量，每月由甲方向乙方收取。以后如政府相关部门调价，随之增降”；“水费暂按7元/吨标准，根据乙方实际用量，每月由甲方向乙方收取。以后如政府相关部门调价，随之增降”；“在合作期间，乙方可以对标的物进行装饰装修，但装饰装修方案必须报经甲方批准后，方可组织施工”；“甲方提供真实有效的房产证复印件，乙方已深刻了解标的物的产权性质和使用用途后签定本合同，经营办照、审批等环节与甲方无关，乙方承担相关的一切责任”；“乙方未按本合同的规定及时足额支付合作费，则每逾期一日乙方应按应付未付合作费和其他应交费总额的千分之五向甲方交付违约金，直至乙方实际全额支付为止，逾期超过三十日甲方有权解除本合同，甲方解除���合同的，乙方应立刻恢复标的物原状、腾空交还甲方，给甲方带来的损失由乙方赔偿”；“合作期间，任意一方不能无故提前解除合同（不可抗力的因素除外），如甲方原因中途收回房屋，需提前三个月书面通知乙方，同时退还乙方剩余合作费及保证金，并以五十万元补偿金赔付乙方因装修、增添设备等带来的损失。如乙方原因中途退出，需提前三个月书面通知甲方，并以五十万元违约金赔付给甲方，甲方退还乙方剩余合作费及保证金”。此外，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，孟彦平依约交付房屋，于占民在对房屋进行装修后用于超市经营；于占民于2014年1月7日给付孟彦平保证金100000元，于同年2月25日给付半年合作费569400元，于同年8月上旬给付半年合作费569400元，此后再未给付合作费。同年12月29日，于占民离开4号房屋后再未返回。2015年4月18日，孟彦平将4号房屋收回。孟彦平主张于占民在合作期间拖欠水电费61000元，并提交了北京建工鼎力物业管理有限责任公司×项目部于2015年3月14日出具的收据一张，内容为“今收到居乐福水电费61000元”；以及北京建工鼎力物业管理有限责任公司于2015年11月3日开具的发票一张，内容为：“代收电费40000元，付款单位：×4号楼居乐福超市，备注：2014.1.16-2015.1.20”。于占民对收据真实性不能确认，对发票真实性予以认可，但认为不应由其承担。于占民主张4号房屋实际面积为528平方米，并非合同约定的600平方米，故孟彦平应退还部分租金，但未提交相关证据。庭审中，于占民申请就4号房屋“装修价值，建造门厅费用，购置货架、安防系统、收银系统设备价格和进行电源增容支出费用”进行评估鉴定。上述事实，有双方当事人陈述、���合作合同》、水电费收据、电费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定内容全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，于占民、孟彦平签订的《合作合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同内容，孟彦平的主要权利为收取“合作费”，主要义务为提供4号房屋供于占民经营；于占民的主要权利为在4号房屋经营，主要义务为给付“合作费”。鉴于此，该合同性质应为房屋租赁合同，“合作费”即为房屋租金。于占民作为承租方，应在接收房屋后履行按时交纳房租的义务，但于占民延迟支付2014年下半年租金超过30天，2015年的���金至今未付。根据合同约定，孟彦平有权在于占民逾期支付租金超过30日时解除合同，于占民“应立刻恢复标的物的原状、腾空交还甲方，给甲方带来的损失由乙方赔偿”。因此，孟彦平有权解除合同。孟彦平于2015年4月18日将4号房屋收回，应视为行使合同解除权，双方合同已于该日解除。故孟彦平关于解除合同的诉讼请求，本院不予支持。孟彦平主张于占民支付水电费61000元，并提交了电费发票和水电费收据，但根据双方合同约定，“电费暂按1元/度标准，根据乙方实际用量，每月由甲方向乙方收取……水费暂按7元/吨标准，根据乙方实际用量，每月由甲方向乙方收取”，故在孟彦平未提交证据证明于占民租赁房屋期间的实际水电使用量的情况下，无权依据其垫付的水电费向于占民主张，故本院对孟彦平该项诉讼请求不予支持。孟彦平关于于占民给付违约金50万元��诉讼请求，因双方在合同中对因乙方原因中途退出的违约责任进行了明确约定，现于占民认可其于2014年12月29日离开4号房屋后再未返回，亦未依约给付2015年房屋租金，且未提交相关证据证明其上述行为的合同依据及法律依据，故应承担合同约定的违约责任；就违约金数额，因双方均在本诉和反诉中适用了该合同条款，且未对违约金数额提出异议，故本院对孟彦平该项诉讼请求予以支持。关于反诉，于占民主张孟彦平未及时办理营业执照、强行收回房屋，故请求确认双方合同已于2014年12月29日解除并由孟彦平给付违约金50万元，因双方合同中约定“经营办照、审批等环节与甲方无关，乙方承担相关的一切责任”，且于占民未就孟彦平强行收回房屋一事提交相关证据予以证明，故不能认定孟彦平在合同履行过程中存在违约行为，因此于占民也就无权解除合同��结合上述，本院确认双方合同的解除日期为2015年4月18日。于占民关于退还部分租金的反诉请求，因未提交证据证明4号房屋的实际面积，且双方合同中并无根据房屋面积计算租金的内容，故于占民的此项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。于占民要求孟彦平赔偿装修费、电源增容费、门头允许费、安防系统安装费、货架费、收银系统费的反诉请求，根据前述内容以及双方合同中关于“乙方未按本合同的规定及时足额支付合作费……逾期超过三十日甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方应立刻恢复标的物的原状、腾空交还甲方，给甲方带来的损失由乙方赔偿”的约定，于占民已于2014年12月29日自行离开4号房屋，无权再就其投入在4号房屋的经营成本要求孟彦平赔偿，故本院就于占民提出的鉴定申请不予同意。于占民上述反诉请求于法无据，本院不予支持。于占民关于退还押金10万元的反诉请求，因双方合同约定保证金处理方式为“乙方欠交费用按下列顺序冲抵欠费①违约金②合作费③赔偿金”，故该押金应冲抵部分于占民应付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、确认孟彦平和于占民于
二〇一四年一月六日签订的《合作合同》于
二〇一五年四月十八日解除；
二、于占民于本判决生效后十日内给付孟彦平违约金四十万元；
三、驳回孟彦平其他诉讼请求；
四、驳回于占民全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。本诉案件受理费九千四百一十元（孟彦平已预交），由孟彦平负担二千七百零一元，已交纳；由于占民负担六千七百零九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九千一百九十三元（于占民已预交六千九百四十三元），由于占民负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵赓
人民陪审员 岳维
人民陪审员 吕清
二〇一六年七月四日
书 记 员 高岚 来源：百度搜索“”