南宁市青秀区人民法院执 行 裁 定 书（2016）桂0103执异18号案外人梁秋芬，女，1972年8月2日出生，壮族，住南宁市良庆区。案外人梁建军，男，1970年8月1日出生，壮族，住南宁市邕宁区。申请执行人梁坚，男，1962年5月22日出生，壮族，住南宁市青秀区。被执行人广西卓尚置业投资有限公司，住所地防城港市防城区防港路6号。法定代表人黄传光。本院在执行申请执行人梁坚与被执行人广西卓尚置业投资有限公司借款合同纠纷一案中，案外人梁秋芬、梁建军向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人梁秋芬称，2014年1月24日梁秋芬与广西卓尚置业投资有限公司（以下简称卓尚公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买卓尚公司开发的位于防城港市防城区防城镇防港大道188号13栋第8层806、807、808、809、822号房屋，并于2014年1月23和2014年1月24日将上述房屋的首期款（总房款的80%）共计600000元交到卓尚公司。合同签订后，因为开发商卓尚公司自身经营出现问题，导致该项目停工烂尾至今。2016年5月6日，梁秋芬到防城港市住房保障和房产管理局查询，发现806、807、808号房被青秀区人民法院查封。因梁秋芬已经在法院查封上述房产前与卓尚公司签订了《商品房买卖合同》，并交完了总房款80%的款项，已履行完合同约定的义务，因此806、807、808号是梁秋芬的合法财产，法院对这些房产查封不合法，故请求法院解除对806、807、808号房屋的查封。案外人梁建军称，2014年1月27日梁建军与广西卓尚置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买卓尚公司开发的位于防城港市防城区防城镇防港大道188号13栋第8层803、805号房屋。并于2014年1月27日将上述房屋的首期款（总房款的80%）共计239877元交到卓尚公司。合同签订后，因为开发商卓尚公司自身经营出现问题，导致该项目停工烂尾至今。2016年5月6日，梁建军到防城港市住房保障和房产管理局查询，发现805号房被青秀区人民法院查封。因梁建军已经在法院查封805号房前与卓尚公司签订了《商品房买卖合同》，并交完了总房款80%的款项，已履行完合同约定的义务，因此防城区防城镇防港大道188号13栋第8层805号房是梁建军的合法财产，法院对该房产查封不合法，故请求法院解除对该房屋的查封。申请执行人梁坚称，按照法律规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以下条件才能够排除执行：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然案外人梁秋芬、梁建军提供了《商品房买卖合同》、开发商的《收据》、银行转账凭证，但是这些材料都不足以证明案两案外人在法院查封之前已经占有了法院查封的房产，并且案外人并没有将购房款转入被执行人卓尚公司的银行账户，而是将购房款转到了黄春阳的个人银行账户，并且案外人支付完款项之后并未到房产部门办理备案登记，也没有提供购买房屋的契税发票。因此，案外人梁秋芬、梁建军提出的执行异议不符合法律规定。被执行人称，案外人梁秋芬、梁建军确实将购房款转入了黄春阳的个人账户，黄春阳的账户也是公司在使用，公司也收到了案外人梁秋芬、梁建军的购房款。本院审查期间，案外人梁秋芬向本院提供了如下证据：1、806号房的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明法院查封806号房之前梁秋芬已经与卓尚公司签订了商品房买卖合同；2、807号房的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明法院查封807号房之前梁秋芬已经与卓尚公司签订了商品房买卖合同；3、808号房的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明法院查封808号房之前梁秋芬已经与卓尚公司签订了商品房买卖合同；4、中国建设银行转账凭条复印件一份，拟证明梁秋芬于2014年1月24日将400000元转给了卓尚公司的财务总监黄春阳；5、广西农村信用社的转账业务凭证复印件一份，拟证明梁秋芬于2014年1月24日将200000元转给了卓尚公司的财务总监黄春阳；6、卓尚公司2014年1月25日开具的《收据》复印件一张，拟证明卓尚公司收到梁秋芬交来的806、807、808、809、822号房的首期款600000元。案外人梁建军向本院提供了如下证据：1、805号房的《商品房买卖合同》一份，拟证明法院查封805号房之前梁建军已经与卓尚公司签订了商品房买卖合同；2、中国工商银行的转款凭证一份，拟证明梁建军于2014年1月27日将239877元转给了卓尚公司的财务总监黄春阳；3、卓尚公司2014年1月27日开具的《收据》一张，拟证明卓尚公司收到梁建军交来的803、805号房80%的房款239877元。申请执行人梁坚对两案外人所提交的证据的真实性、关联性、合法性均有异议。因为案外人梁秋芬、梁建军提供的转款凭证只能证明案外人将款项转入了黄春阳的个人账户，转款凭证的付款用途上也没有写明这些款项是用于购买卓尚公司开发的商品房，《商品房买卖合同》中并没有约定将购房款转入黄春阳个人账户，因此这些转款凭证只能证明两案外人与黄春阳有资金往来，不能证明两案外人付款是为了购买卓尚公司开发的商品房。《商品房买卖合同》中约定付款方式为一次性付款，但是从案外人提供的《收据》和银行转款凭证来看，两案外人只支付了80%的购房款，违背了合同约定。被执行人卓尚公司对案外人梁秋芬、梁建军所提交的证据的真实性、关联性、合法性均没有异议。
本院查明，本院在审理梁坚诉卓尚公司、黄传光、黄春阳借款合同纠纷一案中，梁坚于2014年7月28日向本院保全申请，本院审查后，以（2014）青民二初字第1455-1号民事裁定书查封了卓尚公司名下位于防城港市防城区防城镇防港大道188号滨江名庭13栋705、706、707、708、805、806、807、808号房，查封期限为2年，从2014年7月31日至2016年7月30日。该案经审理后，本院于2015年1月14日作出（2014）青民二初字第1455号民事判决书，判决：
一、被告卓尚公司归还原告梁坚借款本金406475.50元；
二、被告卓尚公司支付给原告梁坚借款利息，利息计算方法：以406475.50元为基数，按月利率2.1867%，从2014年2月8日起计算至本判决确定的履行期限的最后一日止；3、驳回原告梁坚的其他诉讼请求。该判决于2015年7月22日生效后，卓尚公司未履行判决书确定的义务。梁坚于2015年7月28日申请强制执行，本院以（2015）青执字第1544号立案受理后，向被执行人卓尚公司寄送了执行通知书、报告财产令和财产申报表。另查明，2013年1月23日，案外人梁秋芬向黄春阳在中国建设银行的55×××59账号转入400000元；2013年1月24日案外人梁秋芬向黄春阳在广西农村信用社的6229920500113733096账号转入200000元；2014年1月27日案外人梁建军向黄春阳在中国工商银行的62×××29账号转入239877元。再查明，被执行人卓尚公司未到房屋产权登记部门为梁秋芬、梁建军办理805、806、807、808房的商品房买卖合同备案手续，805、806、807、808房至今仍在被执行人卓尚公司名下。
本院认为，案外人梁秋芬主张806、807、808号房系其向被执行人卓尚公司购买，案外人梁建军主张805号房系其向被执行人卓尚公司购买，两案外人也提供了相应的购房合同及被执行人卓尚公司出具的收据，但是对购房合同和收据的真实性及签署的时间本院无法认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人梁秋芬、梁建军并未在法院针对805、806、807、808房屋采取强制执行程序前，将全部购房价款支付给被执行人卓尚公司，也未实际占有上述房屋。被执行人卓尚公司未到房屋产权登记部门为梁秋芬、梁建军办理805、806、807、808房的商品房买卖合同备案手续，805、806、807、808房至今仍在被执行人卓尚公司名下。故本院查封被执行人卓尚公司名下位于防城港市防城区防城镇防港大道188号13栋第8层806、807、808、809、822号房屋并无不当。因此，案外人梁秋芬、梁建军所提异议理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人梁秋芬、梁建军提出的异议申请。当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 莫 沙 子
审 判 员 刘 斌
代理
审判员 欧阳鹏善
二〇一六年七月四日
书 记 员 朱 宣 任