山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初2944号原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地青岛经济技术开发区。负责人秦莉，职务行长。委托代理人张兵，山东德衡（青岛西海岸新区）律师事务所律师。委托代理人李温泉，山东德衡（青岛西海岸新区）律师事务所律师。被告青岛经济技术开发区盛强宾馆，住所地青岛经济技术开发区。个体工商户经营者薛成强，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人郭彩，山东倡通律师事务所律师。第三人孙娜，女，回族，住青岛市黄岛区。第三人杨克，男，汉族，住青岛市黄岛区。第三人薛媛，女，汉族，住青岛市黄岛区。第三人杨洪东，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人黄淑花，女，汉族，住青岛市黄岛区。第三人青岛飞宇达物流有限公司，住所地青岛经济技术开发区。法定代表人卢永军，职务经理。第三人卢永军，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人李成林，男，汉族，住青岛市黄岛区。
原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称“青岛银行”）与被告青岛经济技术开发区盛强宾馆（以下简称“盛强宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日组织进行了证据交换，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告青岛银行的委托代理人李温泉，被告盛强宾馆的经营者薛成强及其委托代理人郭彩到庭参加了诉讼。第三人孙娜、杨克、薛媛、杨洪东、青岛飞宇达物流有限公司、卢永军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告青岛银行诉称，原告自2007年将青岛市黄岛区香江路XX（含后院，扣除南侧及西侧门头房.一层厨房面点间）出租给被告使用，最后一次租赁期限至2015年3月31日。合同履行期满前，原告即通知合同到期后不再将该房屋出租给被告，但被告在合同期满后没有腾空房屋，也没有与原告进行房屋交接手续，在明知房屋租赁期已满的情况下将房屋继续转租给其它单位、个人予以使用。原告多次找到被告让其腾退房屋，但被告找出各种理由拒不腾房，已严重影响到原告对于该房屋的正常使用。原告就上述房屋的占有使用费支付至2015年6月30日，水电费一直未缴纳，根据租赁合同第７条第３款，应支付相应的违约金。鉴于上述原因，原告诉至法院。请求：判令被告立即腾空房屋，将房屋交给原告；判令被告赔偿原告2015年7月1日至12月31日期间房屋占有使用费60000元、水电费31681.15元,并判令被告承担自其交还房屋前的全部房屋占有使用费及水电费；判令被告赔偿2015年7月1日至2015年12月31日期间原告因延迟交还房屋的违约金120000元；诉讼费由被告承担。后原告认为第三人正在实际使用涉案房屋，本案与第三人存在利害关系，申请追加第三人参加诉讼。
被告盛强宾馆辩称：1、原告所述与事实不符。原、被告最后一次签订的房屋租赁合同的租赁期限至2015年6月30日，不是原告诉称的2015年3月31日。被告承租涉案房屋长达8年之久，直至2015年6月30日才第一次收到原告提出的停止出租的通知。经原告同意，被告转租部分涉案房屋给第三人使用。被告与次承租人签订的转租合同未超过被告与原告签订的租赁合同期限。2015年6月30日之后，第三人虽然未搬离涉案房屋，但被告也已经停止收取租金，不存在明知租赁期满仍然转租的事实。2、对于迟延交付房屋的主要责任在于原告。2015年4月份，原告要求整改房屋室内电路等设施，并指派办公室主任王启敬到涉案房屋，现场指令次承租人整改，次承租人支出十几万至几十万元的费用。2个月后，2015年6月30日，原告通知各租赁户终止租赁，并停水停电，原告前期要求整改后通知停止租赁的行为违背了诚实信用原则。之后，被告协助次承租人与原告协商延长租赁期限，原告未明确同意，也未拒绝，另于2015年8月24日向被告及第三人送达了隐患整改停电预通知，可以认定原告已经实际认可次承租人继续承租的行为。原告要求的违约金数额过高，没有依据。3、被告曾于2009年交付原告押金2万元，于2015年交付押金1万元，原告未返还给被告，应当予以相应扣除。综上，被告依据约定履行了合同义务，原告对迟延交还房屋的情况负有主要责任，请求依法判决。第三人孙娜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人杨克未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人薛媛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人杨洪东述称，原、被告之间的合同到期，其与被告签订的合同于2016年4月17日到期，在2016年3月15日才知道原告不再出租了，之后其一直在找房子，配合银行搬迁。第三人青岛飞宇达物流有限公司、未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人卢永军述称，正在找房子，准备腾房。
经审理查明：
一、原告拥有位于青岛市黄岛区香江路XX号全幢房屋的所有权，建筑面积2735.27平方米。
二、2009年4月25日，原、被告曾签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁涉案房屋，期限自2009年2月10日至2009年12月31日，租金共计116600元，第十条还载明被告自2007年2月10日即租赁该房屋，承租期间，承租方交纳押金2万元，租赁期满后抵顶欠交各种费用后返还。2015年1月，原、被告曾签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁涉案房屋，期限自2015年1月1日至2015年3月31日，租金共计3万元，第十条约定，承租期间，承租方交纳水电押金1万元，租赁期满后抵顶欠交费用及违约金、赔偿金后返还。2015年5月19日，原告作为出租方，被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于青岛市黄岛区香江路77号南向1-4层（含后院，扣除南侧及西侧门头房，一层厨房面点间）使用面积约1500平方米租赁给承租方使用，期限自2015年4月1日起至2015年6月30日止。合同第二条约定，承租人擅自将房屋转租的、拖欠租金累计1个月的，出租人可以终止合同、收回房屋。承租方如要求续租房屋的，同等条件下，承租方享有优先权。第三条约定季度租金3万元，合同签订之日起5日内交纳本季度租金。第四条约定，房屋出租时，出租人告知承租人房屋现状情况。因房屋及附属设施需修缮，由承租人负责对其房屋维修，一切费用由承租人承担。遇房屋拆迁需提前中止合同或合同到期出租人不再续租，出租人不承担赔偿责任。第五条约定，租赁期间的水、电、暖、通讯、物业、垃圾清运费等费用，由承租方承担。第七条第三款约定，“合同期满，承租方应按时返还房屋，返还时该房屋应当符合正常使用后的状态。承租方未按时交还房屋的，应按照逾期交付时间支付相应的租金，并按照日租金的2倍向出租方支付违约金。”第十条约定，若承租方欠交房租或者出现其他违约事宜，出租房有权给予停电停水及解除合同处理，并追究承租方的违约赔偿责任。承租期间，承租方交纳水电押金1万元，租赁期满后抵顶欠交费用及违约金、赔偿金后返还。原、被告认可最后一份租赁合同是租赁期限至2015年6月30日的合同，之后未再签订租赁合同。
三、被告提交从工商部门调取的证明1份，辩称原告于2007年1月10日原告出具证明，同意被告租赁的涉案房屋转租给其他单位使用。虽原告不认可，但未提交证据反驳，故本院予以认定。
四、2007年4月18日，薛成强与杨洪东签订租赁合同，将承租的涉案房屋的一部分租赁给杨洪东使用，期限自2007年4月18日至2010年4月17日，第1年度租金2.5万元，第2年度租金,2.6万元，第3年度租金2.7万元。2011年6月10日，薛成强与孙娜签订租赁合同，将承租的涉案房屋的一部分租赁给孙娜使用，期限自2011年6月10日至2012年6月29日，第1年度租金9.5万元。2013年9月5日，薛成强与杨克签订租赁合同，将承租的涉案房屋的一部分租赁给杨克使用，期限自2013年9月5日至2014年9月4日，第1年度租金5.5万元。2014年3月9日，薛成强与薛媛签订租赁合同，将承租的涉案房屋的一部分租赁给薛媛使用，期限自2014年3月25日至2017年3月24日，第1年度租金4万元，第2年度租金4.5万元，第3年度租金5万元。截至原告提起本案诉讼时，杨洪东、孙娜、杨克、薛媛仍在使用涉案房屋。
五、原告于2015年6月30日向被告发出《关于我行香江路77号网点终止对外出租的函》，通知自2015年7月1日终止涉案房屋对外出租。后被告通知了第三人薛媛、杨克、杨洪东等人，由第三人在该函上签字。原告曾于2015年8月向被告下达《用电隐患告知书》、《隐患整改停电预通知》各1份，通知供电公司将停电，提醒做好停电生活及工作安排。
六、原告承认，其收取被告交付的押金尚余1万元未予退还，被告虽辩称原告尚有3万元押金未退还，但未提交原告出具的收款收据及其付款凭证证明，故本院对原告的自认予以认定。原、被告有争议的事实如下：
一、关于被告租赁房屋的范围。原告主张，其房地产权证登记的房屋租给了盛强宾馆、永港票务、嘉德票务、全美超市。永港票务、嘉德票务、全美超市全在一层，其他部分均由被告租赁。庭审中，被告认可杨克、杨洪东、王欣、卢永军租赁了涉案房屋，经营门头招牌分别为百邦信悦手机维修店、日高音响、香舍花艺坊、飞宇达物流公司，称4人已经与被告办理了房屋交接手续，已将房屋交付给被告。被告承认，其将涉案房屋后院租赁给薛媛以大拇指汽修名义经营使用。但是，被告否认位于涉案房屋东侧建设的一层平板房（一九八六汽车美容体验馆、方舟汽修、香江路鸡肉串实际占用）是原告租赁给被告的房屋，辩称该部分房屋系薛成强和尹代朋共同另行购买的。原告承认该一层平板房不是原告建设。
二、原告提交收款收据、水电费催费通知单，载明了水表、电表的起止数，主张原告已支付自2015年6月至2015年12月28日的水电费41966.25元，扣除其他人使用的水电费，被告拖欠水电费31681.6元。被告称，每次交水电费经过前双方查看水电表的表数，从2015年7月1日至今没有看过水电表，不认可原告主张的数额，实际未缴纳合同到期后的水电费，也未缴纳租赁到期后的租金，但原告提交的是总的水表费用，被告所租房屋水电费用包括在原告提交的证据之内。但应扣除其他非被告承租的房屋水电费。
三、庭审中，原告主张按照最后一个合同的月租金标准计算被告占用房屋的使用费。上述事实，有原告提交的房地产权证、房屋租赁合同、现场照片、水电费清单，被告提交的租赁合同、通知、函、交接书等证据及原、被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：
一、被告是否应该腾退房屋？二、被告应按照何种标准支付合同期满后的使用费？三、原告主张的水电费是否应予支持？四、原告主张的违约金是否应予支持？根据原、被告提交的证据、
本院查明的事实，依据法律规定，本院作出如下判定：
一、被告是否应该腾退房屋？《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告租赁涉案房屋最后一份合同届满期限是2015年6月30日，且被告承认曾于2015年6月30日收到原告向其发出的终止租赁通知，故被告应当于2015年6月30日返还原告租赁物。被告承认的租赁原告房屋的部分，被告应当及时返还。关于原、被告争议的位于涉案房屋东侧建设的一层平板房（一九八六汽车美容体验馆、方舟汽修、香江路鸡肉串实际占用），原告承认该平板房不是其建设的，原、被告签订的《房屋租赁合同》中亦未明确载明该部分房屋由原告出租给被告，因此，该一层平板房的产权存在争议，不属于本案房屋租赁合同纠纷处理的范围，故本院对该部分房屋是否返还问题不予处理，由原、被告另行处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，如果第三人实际占有涉案房屋，即负有协助承租人腾退房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”被告辩称，经原告同意之后被告将涉案房屋转租给第三方使用，在合同将要到期之时，原告授意次承租人进行房屋水电改造，应当认定为原告默示认可次承租人继续承租。但根据《房屋租赁合同》第四条的约定，被告清楚房屋的现状，维修房屋是被告作为承租人的义务。因此，被告的该项抗辩，本院不予采纳。
二、被告应按照何种标准支付合同期满后的使用费？房屋租赁合同期满后，被告仍占用使用涉案房屋，原告主张按最后1份合同约定的租金标准计算被告占用期间的使用费，要求被告支付2015年7月1日至2015年12月31日的使用费6万元，并要求被告按照该标准支付占用费至其腾房之日，符合《房屋租赁合同》第七条第三款的约定，本院予以支持。扣除被告交付的押金1万元，被告还应支付原告使用费5万元。
三、原告主张的水电费是否应予支持？根据查明的事实，被告租赁原告的房屋，自2015年6月30日之后未再支付水电费，原告提交水电费明细及付款发票主张自2015年6月至2015年12月31日的水电费31681.6元。根据被告的陈述，原来交费前被告需前去查看水电表读数，但从2015年7月1日至今没有看过水电表，因此，可认定被告怠于履行合同义务，且被告亦未提交证据证明原告主张的水电费数额有误，故被告应当承担举证不利的后果，对原告主张的水电费数额本院予以认定。原告在诉讼请求中主张水电费31681.15元，在被告承担责任的范围以内，本院予以支持。至于原告主张的2015年12月31日之后至被告腾房之前实际占用期间的水电费，因不能确定具体的数额，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。
四、原告主张的违约金是否应予支持？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，前期原、被告按照《房屋租赁合同》的约定履行了各自的义务，合同履行期届满后，被告应当按照《房屋租赁合同》第七条的约定返还原告房屋，但因被告对租赁原告的房屋进行转租，一直未能履行返还房屋的义务，主观上过错较大。
被告辩称，次承租人对房屋进行了维修，迟延返还房屋的主要责任在于原告。根据对第一个争议焦点的分析，因《房屋租赁合同》明确约定被告负有维修房屋的义务，故被告的抗辩，依据不足，本院不予采纳。根据被告提交的转租合同，除被告实际经营的盛强宾馆外，被告转租的4份转租合同年租金超过年20万元。原告起诉时根据《房屋租赁合同》第七条第三款主张由被告承担迟延返还房屋的违约金损失12万元，即双倍租金损失，但原告未举证证明其具体损失数额，综合被告的违约行为、当事人的过错程度及被告逾期返还房屋可获得的利益等因素，对原告主张的违约金本院依法调整为同期租金的1.3倍，本案按原告主张的2015年7月1日至2015年12月31日使用期间，被告应承担违约金7.8万元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，
判决如下：
一、被告青岛经济技术开发区盛强宾馆于本判决生效后十日内将所租赁的青岛市黄岛区香江路XX号房屋腾空并返还给原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行；
二、被告青岛经济技术开发区盛强宾馆于本判决生效后十日内赔偿原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行2015年7月1日至2015年12月31日的房屋占用费损失50000元；
三、被告青岛经济技术开发区盛强宾馆于本判决生效后十日内支付原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行水电费31681.15元；
四、被告青岛经济技术开发区盛强宾馆于本判决生效后十日内支付原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行迟延交还房屋的违约金78000元；
五、驳回原告青岛银行股份有限公司经济技术开发区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4475元（原告已预交），由原告负担1100元，由被告负担3375。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请执行的期限为履行期限届满之日起两年。
审判长 刘正品
审判员 艾江月
审判员 梁 玮
二〇一六年七月四日
书记员 侯衍玲附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 来源：