河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1002民初1301号原告许昌市安居物业管理有限公司。法定代表人孟军亭，该公司经理。委托代理人于传禄，居民，系该公司职工。委托代理人付红丽，河南君志合律师事务所律师。被告王方舟，男，1955年12月15日出生，汉族，居民。委托代理人辛占营，河南名人律师事务所律师。
原告许昌市安居物业管理有限公司诉被告王方舟物业服务合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告许昌市安居物业管理有限公司的委托代理人于传禄、付红丽、被告王方舟的委托代理人辛占营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许昌市安居物业管理有限公司诉称：原告与许昌市东城住宅小区建设指挥部签订了《前期物业管理委托服务合同》，2015年1月1日，许昌市祥瑞小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，由原告为祥瑞小区业主提供物业服务，被告系祥瑞小区业主，但自2007年10月1日至今未交物业费、公摊费、垃圾处置费、暖气管网损耗费、电梯维保费、消防检测费。截止2015年12月31日，被告已拖欠上述费用合计16740元。原告多次催要，被告却至今未交付。现起诉请求：1、判令被告立即向原告支付物业费、公摊费、垃圾处置费、暖气管网损耗费、电梯维保费、消防检测费等共计16740元；2、诉讼费由被告承担。
被告王方舟未向本院提交书面答辩状，其庭审辩称：1、2007年8月，被告居住的物业地下储藏室严重进水，造成被告存放于储藏室的部分家用电器及收藏的钧瓷花瓶毁损，被告多次找物业公司协商解决，但物业公司以种种理由不予解决。因此，被告停止交纳物业费。2、自被告停止交纳物业费至今，从未有人向被告催交过物业费；3、被告已经交纳了2008年-2013年全部电梯维护费；4、被告至今未开通热力取暖系统，故原告主张暖气管网损耗费与被告无关；5、原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效；6、原告在2015年1月1日之前主体不适格。原告许昌市安居物业管理有限公司向本院提供的证据有：第一组：组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告主体适格。第二组：前期物业管理委托合同、2015年物业管理委托合同、2016年物业管理委托合同各一份，以证明被告与原告之间是物业服务合同关系，自入住之日起应按时缴纳物业费。被告违约的，乙方有权通过诉讼或者仲裁等措施收取业主使用人应缴款项及违约滞纳金，相关业主、物业使用人还应承担乙方追缴费用所产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、调查费、取证费、文印费、律师费等所有费用。第三组：1、资质证书一份；2、许昌市人民政府（2005）34号文件“许昌市人民政府关于印发许昌市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知”一份；3、许昌市物价管理办公室、许昌市城市管理局许价（2005）26号文件“关于制定许昌市城市生活垃圾处理费标准的通知”一份；4、《城市供热价格管理暂行办法》一份；5、祥瑞小区价目表监制的申请、许昌市安居物业管理有限公司价目表印制批准书及附表各一份；6、高9东单元电梯运行费收支情况一份；7、检测报告一份；以证明原告具有收费资格，且收取费用符合国家规定。第四组：催费通知单八份、电梯维保费收费票据二十八份、催费照片八份，以证明原告已经正式告知被告，其自2007年10月1日至2015年12月31日未交物业费、公摊费、垃圾处置费、暖气管网损耗费、电梯维保费、消防检测费；以及被告拖欠物业费具体数额及明细。第五组：前期物业管理委托合同一份，以证明原告自2006年7月1日其为被告小区提供物业服务。第六组：许昌市物价检查所出具的安居物业价目表批准书一份，以证明原告所制定的收费标准已经相关部门批准。被告王方舟对原告许昌市安居物业管理有限公司提供的第一组证据及第三组证据中的第1、2、3、4、7项真实性无异议；对原告提供的第二组证据有异议，认为原告系2009年7月1日开始对祥瑞小区进行物业管理的；原告未按照管理服务合同的约定履行各项义务，至今未对被告损坏的物业进行维修或赔偿；并且前期物业管理服务合同约定了仲裁条款，本案不属于法院受理范围；对原告提供的第三组证据中的第5、6项有异议，认为属于原告单方出具，未经过业主认定，不具有真实性；对原告提供的第四组证据真实性有异议，认为催费通知单、催费照片不真实，被告从未收到；电梯维保费票据系原告单方出具，未经业主委员会认可，不具有真实性和客观性；被告并未使用暖气，故原告无权主张暖气管网损耗费；对原告提供的第五组证据真实性有异议，该合同无原件印证，且该前期物业管理合同的相对人是东城区建设指挥部，该合同无权为第三人设定义务；同时，该合同约定有仲裁条款，因合同产生争议的，法院不应受理；对原告提供的第六组证据真实性无异议，但认为该文件形成为2013年10月15日，应仅对该日期之后的收费行为产生效力。被告王方舟向本院提供的证据有：第一组：照片12张，以证明因物业公司未尽到义务，致使被告所有的地下储藏室进水，造成墙壁严重损坏及室内钧瓷受损；进一步证明，原告至今尚未对受损物业进行维修及赔偿被告的损失。第二组：2013年4月25日许昌市安居物业收款收据一份，以证明被告已交纳2008年7月至2013年4月的电梯维保费。原告许昌市安居物业管理有限公司对被告王方舟提供的第一组证据有异议，首先不能证明照片所显示的钧瓷及墙壁受损情况是否属于被告王方舟所有；即使属于被告所有，根据前期物业管理合同，因房屋质量、设施质量导致的问题应由出售房屋一方不承担，不应由物业公司承担；对被告王方舟提供的第二组证据真实性无异议，但本次原告诉请的系2013年4月之后的电梯运行费。经质证，被告王方舟对原告许昌市安居物业管理有限公司提供的第一、六组证据及第三组证据中的第1、2、3、4、7项真实性无异议；原告许昌市安居物业管理有限公司对被告王方舟提供的第二组证据真实性无异议；该相关证据的证明力本院予以确认。被告王方舟对原告许昌市安居物业管理有限公司提供的其他证据之异议，未提供证据予以佐证，且原告许昌市安居物业管理有限公司提供的证据能够相互印证，故对被告王方舟之异议本院不予采纳，该相关证据之证明力本院予以确认。原告许昌市安居物业管理有限公司对被告王方舟提供的第一组证据之异议，合法有据，本院予以采纳，该相关证据证明力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审情况，本院可以确认以下案件事实：2006年，被告王方舟购买许昌市八一东路祥瑞小区高9号楼1单元602室、建筑面积为173.29平方的房屋一套。2006年7月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的许昌市东城住宅小区建设指挥部签订前期物业管理委托合同一份，合同约定：“第一条本合同当事人委托方：许昌市东城住宅小区建设指挥部（甲方）受托方：许昌市安居物业管理有限公司（乙方）根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将东城住宅小区一期（祥瑞小区）委托于乙方实行物业管理，订立本合同……第二章委托管理事项……第十一条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、特约服务费；3、其他；……第三章委托管理期限第十三条：委托管理期限为五年。自2006年7月1日起至2011年6月30日止。……第五章物业管理服务费用第十六条物业管理服务费1、本物业管理服务费，乙方按建筑面积每月按每平方0.30元向业主或使用人收取……3、业主和物业使用人应在当月二十日前交纳管理等费用，逾期交纳物业管理费的，逾期每日按每月应交管理费的20%收取滞纳金……”。合同签订后，原告许昌市安居物业管理有限公司于同月对祥瑞小区提供物业服务。2007年8月24日，被告王方舟按约定向原告许昌市安居物业管理有限公司交纳物业管理服务费、水电公摊费共计548.5元，许昌市安居物业管理有限公司向被告王方舟出具收款收据一份，内容为：“今收到高9#东单元602王方舟人民币伍佰肆拾捌元伍角￥548.5系付06.10-07.9减半物业费12个月518.5、公用分摊水、电减半12个月×2.5=30元”。2009年7月1日，许昌东城住宅小区建设指挥部与原告许昌市安居物业管理有限公司再次签订前期物业管理委托合同一份，合同约定：“……第三章委托管理期限第十三条委托管理期限为：自2009年7月1日起至业主委员会成立之日止。（续2006年7月1日委托合同）……”。2013年4月25日，被告王方舟向原告许昌市安居物业管理有限公司交纳电梯维保费2030元，原告许昌市安居物业管理有限公司出具收款收据一份，内容为：“今收到高09-1-602王方舟2008年7月到2013年4月人民币贰仟零叁拾元整，系付电梯维保费。本次应收￥2030.00元”，并加盖祥瑞小区物业服务中心收费专用章。2013年4月15日，经许昌市物价检查所批准，原告许昌市安居物业管理有限公司在祥瑞小区的物业管理服务费用变更为：“1、物业管理服务费：多层0.4／㎡／月、小高层0.73／㎡／月、低廉别墅0.5／㎡／月、营业房0.5／㎡／月；2、公摊电费7元户／月；3、公摊水费1元户／月；4、二次供水按每月公示后按照实际支出费用收取；5、电梯运行费按35元／户／月收取，包括电费、电梯维保费、电梯年检费、限速器校验费、电梯轿厢灯更换费用、电梯保养油费、轨道钢丝绳更换费用、维修更换配件等费用……”，并自2013年5月1日起按上述标准收取相关费用。2015年1月1日，许昌市祥瑞小区业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告许昌市安居物业管理有限公司签订物业管理服务合同一份，合同约定：“委托方（以下简称甲方）：许昌市祥瑞小区业主委员会受委托方（以下简称乙方）：许昌市安居物业管理有限公司根据《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》和国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对许昌市祥瑞小区实施物业管理服务订立本合同。……第三条合同期限本合同期限为壹年。自2015年1月1日起至2015年12月31日止。本协议到期后，如双方未续签新协议的，本协议仍继续对双方具有约束力，且期限为无固定期限协议，期间如物价上涨，乙方可适时调整物业服务费。2、业主交纳费用时间：每月20号之前，地点：小区物业服务中心大厅……第七条物业管理服务费用1、住宅物业的管理服务费多层按每月每平方米建筑面积0.40元，小高层每平方米0.73元，低联别墅每平方米0.50元，营业用房每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；……第十一条违约责任……3、业主或物业使用人无正当理由不按本合同约定的收费标准交纳有关费用，乙方有权要求业主补交，并按逾期之日起每天百分之五交纳违约金，因为业主原因致使上述管理部门停止对小区供水、电、气所受的损失，由责任人承担。而且乙方有权通过诉讼或者仲裁等措施收取业主或物业使用人应交款项及违约滞纳金，相关业主、物业使用人还应承担乙方追缴费用所产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、调查费、取证费、文印费、律师费等所有费用……”。2016年1月1日，许昌市祥瑞小区业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告许昌市安居物业管理有限公司续签物业管理服务合同一份，合同约定：“……第三条合同期限本合同期限为壹年。自2015年1月1日起至2015年12月31日止。本协议到期后，如双方未续签新协议的，本协议仍继续对双方具有约束力，且期限为无固定期限协议，期间如物价上涨，乙方可适时调整物业服务费。……”。经原告许昌市安居物业管理有限公司多次催要，被告王方舟以地下储藏室进水导致房屋及物品受损为由拒向原告许昌市安居物业管理有限公司交纳2007年10月1日起至今的相关物业管理费。2016年3月14日，原告许昌市安居物业管理有限公司以被告王方舟未交纳2007年10月1日起至2015年12月31日的物业费、公摊费、垃圾处置费、暖气管网损耗费、电梯维保费、消防检测费为由诉至本院，形成本案纠纷。另查明，许昌市人民政府许政（2005）34号文件第四条规定：“许昌市城市管理局是城市生活垃圾处理费的征收主体。收费方式可由城管局直接征收，也可委托有关部门代征……”。许昌市物价管理办公司、许昌市城市管理局（2005）26号文件规定：“许昌市城市生活垃圾处理费标准一、城市居民户：7元／户、月……”。祥瑞小区公摊费在2009年12月31日之前为每户每月5元，在2010年1月1日至2013年4月30日之间为每户每月6元。
本院认为，原告许昌市安居物业管理有限公司与被告王方舟居住的祥瑞小区的建设单位许昌市东城住宅小区建设指挥部签订“前期物业管理委托合同”符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该“前期物业管理委托合同”对被告王方舟具有约束力。2015年1月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司与许昌市祥瑞小区业主委员会签订“物业管理服务合同”是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。被告王方舟作为许昌市祥瑞小区的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，该“物业管理服务合同”对被告王方舟产生法律效力。原告许昌市案件物业管理服务有限公司按照上述合同约定对祥瑞小区提供了物业服务，被告王方舟也应按照约定向原告许昌市安居物业管理有限公司交纳物业管理费、公摊费等相关费用。
被告王方舟辩称因物业公司未解决其房屋及物品受损问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本院不予采纳。因被告王方舟欠交物业管理费的行为存在连续性，且原告许昌市安居物业管理有限公司多次采取张贴“催费通知单”的形式催收物业管理费，故被告王方舟主张原告部分诉讼请求已超过诉讼时效无事实根据和法律意见，本院不予采纳。被告王方舟应向原告许昌市安居物业管理有限公司交纳的费用的项目和数额为：1、物业管理费9853.27元【其中2007年10月1日至2013年4月30日的物业管理费为5805.22元（0.50元×173.29㎡×67个月）；2013年5月1日至2015年12月31日的物业管理费为4048.05元（0.73元×173.29㎡×32个月）】；2、公摊费599元【其中2007年10月1日至2009年12月31日的公摊费为135元（5元／户×27个月）；2010年1月1日至2013年4月30日的公摊费为240元（6元／户×40个月）；2013年5月1日至2015年12月31日的公摊费为224元（7元／户×32个月）】；3、电梯维保费1120元（35元／户／月×32个月，自2013年5月1日起计算至2015年12月31日止共计32个月）。虽然“前期物业管理委托合同”约定“乙方按建筑面积每月按每平方0.30元向业主或使用人收取物业管理费”，但在实际履行中，原告是按照“多层每平方0.30元、低联别墅每平方0.40元、小高层每平方0.50元”收取物业管理费，被告王方舟亦是按照“每平方每月0.50元”向原告交纳物业管理费。故原告主张按照“每平方每月0.50元”计算2007年10月1日至2013年4月30日的物业管理费合法有据，本院予以支持。原告许昌市安居物业管理有限公司主张被告交纳垃圾处置费693元，但其未提供许昌市城市管理局委托原告代为收取的相关证明，亦未提供其代被告王方舟交纳的相关证据，故对原告该主张不予支持。原告许昌市安居物业管理有限公司主张被告交纳暖气管损费4266元，原告认可被告王方舟在采暖季未开通暖气，亦未提供收取该项费用的依据，故对该主张不予支持。原告许昌市安居物业管理有限公司主张消防检测费208元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，被告王方舟应向原告交纳2007年10月1日至2015年12月31日的物业管理费、公摊费、电梯维保费共计11572.27元。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告王方舟于本判决生效之日起10日内一次性给付原告许昌市安居物业管理有限公司2007年10月1日至2015年12月31日的物业管理费、公摊费、电梯维保费等共计11572.27元。
二、驳回原告许昌市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费219元，由原告许昌市安居物业管理有限公司负担130元，被告王方舟负担89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 尚建辉
人民陪审员 李献甫
人民陪审员 刘 鹤
二〇一六年七月四日
书 记 员 李 叶 更多数据：