广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1550号
原告：陈烨祥，男，1983年11月8日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：谢燊勇、谢晨昕，分别系广东合邦律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市越秀区六榕路65号501房，组织机构代码68521791-4。
法定代表人：赵一岩，执行董事。
委托代理人：周乐忆、梁绮敏，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号3013房，组织机构代码30462029-2。
法定代表人：陈阁光。
原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告陈烨祥及其委托代理人谢燊勇及被告泽信公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告潮宏公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈烨祥诉称：原告与被告泽信公司于2015年7月14日签订关于广州市天河区体育东路39-45号三层489号物业的《认购书》。原告向被告泽信公司支付定金10万元，同时向被告潮宏公司支付了团购费3万元，该团购费3万元作购房价格10万元。根据该《认购书》第二条第1款的约定：“认购方须于2015年8月14日前，携同本认购书、身份证明文件原件（国内成年人士提供身份证，国内未领取身份证的自然人须提供户口簿、出生证等）到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书第一条中约定的定金和购房价款，并换取相应的收据。”但被告泽信公司指定的律师事务所没有在2015年8月14日前通知原告签订《商铺买卖合同》的时间、地点等。2015年9月3日，被告泽信公司的销售人员告知上述物业已另行出售。2015年9月5日，原告到被告泽信公司的销售中心，要求退回10万元定金、3万元团购费，及按照《认购书》承担违约责任。但被告泽信公司否认其严重的违约行为，不予退还定金、团购费及承担违约责任。两被告为关联公司，被告潮宏公司收取3万元亦抵作购房价格10万元。因此，两被告应承担连带责任。原告认为两被告的行为已构成违约，按照约定应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、两被告连带向原告双倍返还定金20万元；2、两被告连带向原告返还团购费3万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告泽信公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭予以全部驳回。关于事实、理由方面，原告的诉讼请求依据的事实是原告认为签订《认购书》之后，由于被告泽信公司将上述物业另行出售案外人导致无法就上述物业与原告签订正式的房屋买卖合同，致使原告合同目的无法实现，因此要求双倍退还已付的房款。但被告泽信公司认为，首先，《认购书》在法律性质上属于预约合同，是双方仅对何时再签订本约作出的约定；其次，原告所声称的上述物业已另行出售给案外人的陈述不能成立，因为上述物业至今仍登记在被告泽信公司名下，完全具备继续出售给原告的客观条件。因此，双方至今未能就上述物业缔结本约的责任并非在被告泽信公司一方，而在于原告故意编造理由，拒绝签订所导致。根据《认购书》的相关约定，原告已经支付的10万元定金应当予以没收，不予退还。被告潮宏公司未作答辩。
经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号3489铺的房地产（以下简称案涉商铺）的权属登记人为被告泽信公司，相应的《房地产权证》显示:登记时间为2015年6月1日，规划用途为商业，建筑面积为4.73平方米，套内面积为2.04平方米。2015年7月14日，原告（认购方）与被告泽信公司（出售方）签订编号为8880160的《认购书》，约定：认购方认购案涉商铺，建筑面积为4.7331平方米，套内面积为2.0449平方米，折扣为一口价，最终认购价为687083元，付款方式选择银行按揭，定金100000元须于签订本认购书当日付清；（第一条第二款）首期款317083元须于2015年8月14日前付清；其余价款270000元由认购方以申办银行按揭贷款方式支付；（第二条第一款第一项）认购方须于2015年8月14日前，携同本认购书、身份证明文件原件（国内成年人士提供身份证，国内未领取身份证的自然人须提供户口簿、出生证）等到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书第一条中约定的定金和认购价款，并换取相应的收据；（第二条第一款第二项）认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行；已减5年租金，于2015年7月15日补齐10万定金，否则当挞定处理；等内容。同日，原告向被告泽信公司支付了案涉商铺的部分定金48000元，并取得被告泽信公司出具的相应收据；原告还向被告潮宏公司支付了案涉商铺的团购费30000元，并取得被告潮宏公司出具的相应收据。2015年7月15日，原告向被告泽信公司支付了案涉商铺的剩余定金52000元，并取得被告泽信公司出具的相应收据。本案中，原告及被告泽信公司均确认以下事实：1、被告潮宏公司向原告所收取的3万元团购费相当于被告潮宏公司受被告泽信公司委托而向原告收取的案涉商铺的房价款的一部分（相当于10万元房款）。2、认购书第二条第一款中所指发展商是指被告泽信公司。3、销售中心在案涉商铺所在大厦的一楼。4、案涉商铺的最终认购价687083元中不包含3万元团购费（折抵10万元房价款），抵扣了上述3万元团购费（折抵10万元房价款）及前5年返租租金后，原告实际还需要向被告泽信公司支付687083元房价款。5、原告未向被告泽信公司支付案涉商铺首期款。6、被告泽信公司及其指定的律师事务所未通知原告签订《商铺买卖合同》。原告还发表以下意见：1、被告泽信公司在与其签订《认购书》时没有告知其发展商指定律师事务所是何方。2、《认购书》第二条第一款的内容从文字表述上用了“并于”，说明签订《商铺买卖合同》及有关文件前是需要付清首期款，但用了“并于”，这就是说签订《商铺买卖合同》及有关文件是要律师事务所通知原告签约时间，原告在签约前支付首期款，所以律师事务所通知的范围包括了首期款的支付时间。3、《认购书》没有约定支付首期款为被告泽信公司履行通知义务的必要条件。4、定金罚则是针对是否签订《商铺买卖合同》，并没有针对首期款支付的情况。5、买卖双方之间没有正式签订买卖合同的责任在于被告泽信公司，因为原告一直没有收到被告泽信公司或律师事务所的电话通知签约时间，即原告并没有得到签订正式买卖合同的地点、时间的正式通知；而且被告泽信公司销售人员以案涉商铺已另行出售给他人为由提出找另外相近的房屋出售给原告并给予一定的优惠，但被告泽信公司不同意退还原告定金，导致双方最终协商未果。被告泽信公司还发表以下意见：1、在其与原告签订《认购书》时其有告知原告发展商指定律师事务所是何方。2、原告在《认购书》约定的首期款交付时间前应主动到销售中心付款，无须被告泽信公司通知。3、根据《认购书》的约定，双方履行相关义务的顺序应当是由原告先行在销售中心向被告泽信公司支付10万元定金及首期价款317083元，完成了定金及首期款的支付义务并换取了相应收据的情况下，之后由被告泽信公司通知指定的律师事务所准备相关的买卖合同文件，再由被告泽信公司指定的律师事务所来通知原告签署本约。首期款的缴付与律师事务所电话通知签订正式商铺买合同的时间是两个事项。4、双方至今未能缔结本约的责任在于原告，由于原告仅仅支付定金，但没有按期支付首期款，不具备签订本约的相关条件，因此是被告泽信公司指定的律师事务所没有通知原告签订本约。5、被告泽信公司作为出卖人，被告潮宏公司是被告泽信公司的销售代理商之一，由被告潮宏公司为被告泽信公司提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此3万元团购费是作为被告潮宏公司的销售服务费用，由被告潮宏公司来收取，被告潮宏公司收取该团购费后也不需要向被告泽信公司返还。
本院认为：《认购书》是原告与被告泽信公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《认购书》的内容，应认定原告与被告泽信公司就案涉商铺成立了预约买卖合同关系。从本案查明的事实看，原告与被告泽信公司其后并未依照《认购书》的约定实际签订正式买卖合同即《商铺买卖合同》。关于《商铺买卖合同》未能签订的责任归属问题，原告与被告泽信公司均指称系对方违反《认购书》约定所致。对此，
本院认为，第一，《认购书》第一条第二款、第二条第一款第一项对于首期款支付的期限（2015年8月14日前）及地点（销售中心）作了明确规定，原告作为首期款的支付义务人，在其对于首期款支付地点的地理位置清楚知悉的前提下，负有主动按期到支付地点向被告泽信公司支付首期款的义务，原告辩称首期款支付需以被告泽信公司指定的律师事务所通知为前提，从文字表述及语言逻辑习惯来看，第二条第一款第一项所约定的被告泽信公司指定的律师事务所电话通知的事项并不包括首期款支付，原告上述辩称意见理据不足，本院对此依法不予采信。经查，原告对于首期款支付地点即销售中心的地理位置明知，却未能在上述约定期限前向被告泽信公司支付首期款，显属违约。第二，《认购书》第二条第一款第一项对于《商铺买卖合同》签订的期限（2015年8月14日前）及通知签署义务人（被告泽信公司指定的律师事务所，换言之，通知义务由被告泽信公司承担）亦作了明确规定，被告泽信公司作为履行通知签署义务一方，负有主动按期向原告通知签约地点（即被告泽信公司指定的律师事务所）的地理位置及具体时间的义务，被告泽信公司辩称其履行上述通知义务需以原告已履行支付首期款义务为前提，《认购书》第二条第一款第一项虽然约定了在签署《商铺买卖合同》前原告需付清定金及首期款，但并未约定通知签署义务人即被告泽信公司履行上述通知义务需以原告付清首期款为前提，被告泽信公司该节抗辩意见亦缺乏理据，本院依法不予采纳。经查，被告泽信公司未在上述约定期限前向原告作出上述通知，亦属违约。第三，原告指称被告泽信公司存在将案涉商铺另售他人行为且导致《商铺买卖合同》未能签署的陈述，缺乏证据，本院依法不予采信。因此，原告与被告泽信公司买卖双方均存在违反《认购书》约定的行为，《商铺买卖合同》未能正式签订的责任应归属于双方，且双方应承担的责任大小相当。现《认购书》约定的签署正式买卖合同的期限已过，根据合同自由的原则，原告现要求被告泽信公司返还已付定金10万元有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于原告诉请的团购费3万元，被告潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利。虽然上述团购费系由被告潮宏公司收取并向原告出具了相应收据，但根据原告及被告泽信公司关于被告潮宏公司向原告所收取的3万元团购费相当于被告潮宏公司受被告泽信公司委托而向原告收取的案涉商铺的房价款的一部分（相当于10万元房款）的共同确认，结合被告泽信公司关于上述3万元团购费是作为被告潮宏公司的销售案涉商铺的服务费用且被告潮宏公司收取该团购费后也不需要向被告泽信公司返还的陈述，应认定在原告与被告泽信公司就案涉商铺所成立的预约买卖合同关系中，上述3万元团购费的性质相当于被告潮宏公司代被告泽信公司收取的案涉房屋的部分房款，被告泽信公司作为案涉房屋的出售方，在买卖双方对于《商铺买卖合同》未能正式签订负有同等责任的情况下，负有向作为购买方即原告返还上述3万元团购费（性质相当于部分房款）的义务。因此，原告现诉请被告泽信公司返还上述3万元团购费（性质相当于部分房款）有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告其他诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案为预约买卖合同纠纷，被告潮宏公司并非案涉房屋的出售方，原告在本案中基于上述合同关系向被告潮宏公司提出起诉显属不当，本院依法予以驳回。被告潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈烨祥返还定金100000元。
二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈烨祥返还团购费（性质相当于部分房款）30000元。
三、驳回原告陈烨祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元，由原告陈烨祥负担2065元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担2685元；公告费500元，由原告陈烨祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 李春菊
人民陪审员 陈美良
二〇一六年七月四日
书 记 员 神晓琳梁怡筠 关注微信公众号“”