四川省威远县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1024民初1021号原告四川华维物业管理有限公司。法定代表人孙蓉，董事长。委托代理人段润红，该公司员工。被告陈波明，男。委托代理人李绍炳，男.原告四川华维物业管理有限公司诉被告陈波明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李晓路适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段润红，被告陈波明及其委托代理人李绍炳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月19日，被告与四川华玮物业管理有限公司内江分公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业服务费标准为：多层住宅1元／㎡／月，电梯公寓住宅1.25元／㎡／月，逾期滞纳金按每日3‰计算。2014年5月29日，原告与威远县欧景城·伊顿公馆业主委员会签订《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》，约定物业服务费标准为：1.25元／㎡／月，逾期滞纳金按每日5‰计算。被告作为威远县欧景城·伊顿公馆业主之一从2013年开始就拒绝履行缴纳物业服务费的义务，经原告多次催收无果。为此，特诉请依法判令被告支付原告2013年1月至2015年12月的物管费5621元及滞纳金5059元，合计10681元。
被告辩称：1、原告入驻欧景城·伊顿公馆，其经营资质是否合法？2、我2011年7月8日的购房合同上，开发商选聘的物业公司是成都泰阳物业有限公司，原告与我之间没有签订任何合同，我到现在为止都没有领取房屋鈅匙，对原告要收取的物业服务费我不认可；3、原告要我从2013年1月起开始交物业服务费，其理由何在？因我没有答应，所以形成现在的僵局。
经审理查明：：2013年11月7日，威远物业管理有限责任公司经工商管理机关批准依法更名为四川华维物业管理有限公司，其公司成立于1999年11月24日，资质等级为二级。被告系“欧景城·伊顿公馆”的业主，被告在该小区有高层住宅一套（建筑面积124.92㎡）。2015年3月7日，被告在向开发商交纳了维修基金、房屋契税和办证工本费后，被告从开发商处拿到其在“欧景城·伊顿公馆”小区住宅房的鈅匙，被告拿到鈅匙后即开始进行房屋装修。2014年5月29日，威远县欧景城·伊顿公馆业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》，合同约定甲方将威远县欧景城·伊顿公馆委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2014年6月1日起至2016年5月31日；物业服务费标准为1.25元／㎡／月。2014年6月13日，在威远县欧景城·伊顿公馆业主委员会的见证下，原告与“欧景城·伊顿公馆”小区的前物业公司四川华玮物业管理有限公司内江分公司进行了物业移交，移交清单上载明业主欠四川华玮物业管理有限公司内江分公司的物业服务费由原告收。合同签订后，原告按合同约定对“欧景城·伊顿公馆”小区进行了物业管理，提供了物业服务，但被告未交纳物业服务费。庭审中，原告变更诉讼请求，由要求被告支付2013年1月至2015年12月止的物业服务费5621元及滞纳金5059元，变更为要求被告支付2015年3月7日至2015年12月至的物业服务费1562元及滞纳金1405元。上述事实，有《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》，物业移交清单，威远县发改局关于欧景城小区物业服务费收费指导价的批复，原告的营业执照，原告的物业服务企业资质证书及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告是具有二级资质的合法物业服务企业，原告提供了营业执照及物业服务企业资质证书为据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，原告作为本案当事人，于法有据，原告的主体资格适格，本院予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与被告居住小区的威远县欧景城·伊顿公馆业主委员会签订的《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》不违反法律、法规的相关规定，合法有效，本院予以确认，该服务合同对被告具有约束力。原告按照《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》对被告居住的小区物业提供了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告作为小区业主未交纳物业服务费，原告要求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按合同约定给付滞纳金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但鉴于原告在要求被告交纳所欠物业服务费的期间上存在不合理的情况，双方形成了僵局，故该请求本院不予支持。对物业服务费的起算时间。
本院认为，被告于2015年3月7日从开发商处拿到房屋鈅匙，应视为开发商已将房屋交付被告，被告取得该房屋的物业，被告交纳物业服务费的时间应从2015年3月7日开始起算。故原告主张被告拖欠2015年3月7日至12月31日的物业服务费应按《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》的约定计算的理由成立，本院予以支持，则2015年3月7日至2015年12月31日期间被告拖欠的物业服务费应计算为1531.35元（124.92㎡×1.25元／㎡／月×9个月＋124.92㎡×1.25元／㎡／月÷31天×25天）。
被告辩称与原告之间没有签订任何合同，对原告要收取的物业服务费不认可，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为“欧景城·伊顿公馆”小区的业主，原告与威远县欧景城·伊顿公馆业主委员会签订的《威远县欧景城·伊顿公馆公共物业管理服务合同》对被告具有约束力，故对被告的该部分辩称理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零九、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，
判决如下：
一、被告陈波明于本判决生效之日起十日内向原告四川华维物业管理有限公司支付物业服务费1531.35元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告四川华维物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费34元，原告四川华维物业管理有限公司负担21元，被告陈波明负担10元，于本判决生效之日起三日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 李晓路
二〇一六年七月四日
书记员 刘晓燕 关注公众号“”