舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟定民初字第01096号原告舟山市华隆房地产开发公司。法定代表人李飞龙。委托代理人周良玉。原告舟山市鼎诚物业管理有限责任公司。法定代表人祝伟君。委托代理人周良玉。被告朱冰。第三人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司。负责人胡英。委托代理人纪亮。
原告舟山市华隆房地产开发公司（以下简称“华隆公司”）、舟山市鼎诚物业管理有限责任公司（以下简称“鼎诚公司”）诉被告朱冰房屋租赁合同纠纷一案，两原告于2015年11月10日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序由
审判员蒋萍独任审理。2015年11月30日，原告华隆公司、鼎诚公司提出财产保全申请，本院依法查封了被告朱冰名下位于舟山市定海区县前街47号房屋。本案于2015年12月14日第一次公开开庭审理，原告华隆公司和鼎诚公司的委托代理人周良玉、被告朱冰到庭参加了诉讼。2016年2月1日，本院裁定准许鼎诚公司的撤诉申请。本案因案情复杂于2016年3月9日裁定转为普通程序审理，依法由
代理
审判员徐忠豪担任
审判长，与
代理
审判员徐璐、
人民陪审员王建舟组成合议庭审理。2016年5月12日，应第三人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称“华融公司”）申请，通知其加入诉讼，并于2016年6月16日第二次公开开庭进行审理，原告华隆公司的委托代理人周良玉、被告朱冰和第三人华融公司的委托代理人纪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月，被告因商务办公需要向华隆公司商洽租赁位于舟山市定海区气象台路198号城市新境22幢房屋。该房屋为地上三层总建筑面积2129.28平方米，地下室一层总建筑面积约500平方米（不包括游泳池配套用房）。同年3月29日，原告与被告签订了《（房屋）租赁服务合同》，合同载明了租赁面积、用途、租期、租金及物业服务费支付方式、违约责任等。之后，被告依约支付了第一年度租金420000元，经原告多次催讨，被告未支付应于2015年4月15日、10月15日前分两次支付的第二年度租金共计487200元。故诉至法院，请求判决被告支付自2015年4月15日起至2016年4月14日止的房屋租金487200元，并按年租金487200元计算日5‰逾期付款违约金。
被告辩称：2014年3月，被告通过公开竞标方式取得涉讼房屋的租赁权。在签订租赁合同时，原告为达到避税目的强制被告签订了阴阳合同，并把发票开成二张，一张是租金，另一张是服务管理费。被告认为应支付第二年度的租金为730800元，而非原告主张的487200元。2015年4月，被告承租的上述房屋被中国工商银行股份有限公司舟山普陀支行（以下简称“工行普陀支行”）起诉并保全，该行通知被告并出示了法院的保全裁定书，要求被告配合停止支付下期租金。2015年5月29日，原告、工行普陀支行与被告签订了协议书一份，约定暂缓支付房租、服务费、管理费等，等待舟山市普陀区人民法院（以下简称“普陀法院”）判决生效后再处理和支付。2015年8月12日，普陀法院判决华隆公司败诉。综上，被告根据三方协议约定暂不支付租金、服务费系依法行使不安抗辩权，并不构成违约，故不需支付违约金。同时根据三方约定，被告应将租金支付给工行普陀支行或普陀法院账户，而不是支付给原告。第三人述称：2011年12月13日，原告以涉诉房屋为舟山市泰乐贸易有限公司（以下简称“泰乐公司”）向工行普陀支行提供最高额抵押担保。2015年4月21日，工行普陀支行将泰乐公司及原告诉至普陀法院。普陀法院经工行普陀支行申请对抵押房屋即本案涉诉房屋进行了查封。根据物权法规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押房屋被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取租金。2015年6月25日，第三人从工行普陀支行收购了其拥有的对泰乐公司的不良债权，并于2015年10月13日在《浙江日报》上发布了《债权转让暨债务催收公告》，要求债务人及担保人或义务承担人自公告之日起向第三人履行主债权及担保合同约定的偿付义务或担保责任。据此，第三人有权向被告收取涉诉房屋2015年4月15日起至2016年4月14日的房屋租金。同时，第三人主张原告提供的房屋租赁合同无效，合同内容违反竞租规则，且以合法形式掩盖非法目的，被告应当按照房屋租赁时的《竞租规则》所确定的租金标准即730800元支付租金。原告向本院提交了如下证据材料：1.房屋租赁服务合同，证明原告与被告之间存在房屋租赁的法律关系，及被告未支付第二年487200元房屋租金已构成违约的事实。2.舟山市定海区气象台路198号城市新境22幢房屋的房产证、土地证，证明原告是出租房屋的所有权人。3.发票4张，证明被告按照合同约定支付了第一年租金420000元。4.（2015）舟普商初字第516号民事判决书，证明原告为泰乐公司向工行普陀支行贷款提供了抵押担保，承担的是担保责任，最终是否承担担保责任要依据借款人泰乐公司的履行情况。5.原告、被告、工行普陀支行签订的三方协议书，证明工行普陀支行对原告出租房屋、过程及事实予以事后追认，同时证明在（2015）舟普商初字第516号案件判决生效前被告可以暂缓支付第二年租金，但判决生效后应及时履行支付租金的义务。6.第三人发布的《竞价规则》，证明第三人已于2016年6月2日将收购的泰乐公司的债权再次进行了转让，故第三人参加诉讼主体不适格。被告质证意见如下：对证据1的真实性、合法性有异议，原告提供的房屋租赁合同是其为达到逃税目的而强迫被告签订的，租金金额与对外公告的房屋竞争规则不符，事实上第一年租金为630000元，第二年租金为730800元，第三年租金为847700元；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为发票是被告支付租金半年之后才出具的；对证据4的真实性无异议，但该证据证明原告丧失了继续履行合同的能力，被告不支付租金系依法行使不安抗辩权；对证据5的真实性无异议，但该证据仅证明原告同意其行使不安抗辩权，对支付租金的对象没有约定。第三人质证意见如下：对证据1的真实性、合法性有异议，原告提供的房屋租赁合同系以服务费名义逃避国家税金，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效；对证据2、3、5无异议；对证据4真实性无异议，但关联性有异议，因原告为泰乐公司的债务提供了抵押担保，故债权人或抵押权人有权选择由担保人履行担保责任。对证据6真实性无异议，但对其证明内容有异议。该债权转让程序尚未完成，且公证处尚未对债权转让行为进行公证，同时第三人作为国有资产管理公司的通知义务须经省级以上媒体公告，但目前并未发布公告通知债务人及相关义务人履行义务，故第三人参加诉讼的主体资格适格。被告向本院提交了如下证据材料：1.竞租规则、房屋竞租告知书、中标确认书、竞租综合评定表、房屋租赁合同空白件，证明原告作为国有企业是严格按照国家关于国有资产出租所确定的程序进行公开竞租，竞租规则上明确载明房屋租金为年租金不低于630000元，原告提供的合同载明房屋年租金低于630000元属于虚假合同。2.房屋租赁合同，证明原告与被告签订的房屋租赁合同约定的第一年租金为630000元，以后每年以16%递增。3.舟山市地税稽查局立案书，证明原告提供的房屋租赁合同属于以合法形式掩盖非法目的的虚假合同。原告质证意见如下：对于证据1的真实性无异议，对证据的关联性有异议。该系列竞租文本仅证明被告竞租过程及中标结果，但原、被告之间的约定内容应以中标之后双方签订的房屋租赁合同为准；对证据2的真实性无异议，虽然被告提供的房屋租赁合同的签订时间与原告所提供合同的签订时间为同一天，但实际被告提交的合同形成时间早于原告提交的合同形成时间，故原告提供的合同系在双方合意情况下对被告提交的合同内容的变更；对于证据3的真实性无异议，但是对证据的关联性有异议。被告提供的房屋租赁合同没有实际履行，而原告提供的合同是真实履行的合同，即便税务机关认定欠缴税收，也是补交的问题，不存在损害国家利益。第三人质证称：对于被告提供的所有证据均无异议。第三人向本院提交了如下证据材料：1.债权转让协议书，证明第三人从工行普陀支行收购了其拥有的对泰乐公司的不良债权。2.债务催收公告，证明2015年10月13日工行普陀支行和华融公司联合在《浙江日报》发布债权转让暨债务催收公告，第三人已通知债务人及相关义务人履行主债权及担保合同约定的偿付义务或担保责任。3.（2015）舟普商初字第516-1号民事裁定书，证明涉诉房屋从2015年5月22日开始被普陀法院查封，第三人有权收取涉诉房屋的租金。原告质证意见如下：对证据1的真实性有异议，该转让书未载明转让价格及支付款项。对于债权转让的范围，协议书明确载明为不良贷款的本金及相应利息，与本案房屋租金无关；基于证据1的不真实，证据2亦真实性存疑；对于证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，基于合同相对性原则，第三人只能收取贷款本金及相应利息，不能收取本案房屋租金。被告质证称：对于第三人提供的所有证据均无异议。本院对于上述各方当事人提供的证据形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。
经审理查明，2014年3月29日，被告通过竞租方式租赁原告名下坐落于舟山市定海区气象台路198号（定海区城市新境22幢）房屋。同日，以原告为出租方、被告为承租方，签订《（房屋）租赁合同》一份。该合同约定，租赁标的为舟山市定海区气象台路198号（定海区城市新境22幢）房屋，地上三层总建筑面积约2129.28平方米，地下室一层总建筑面积约500平方米（不包括游泳池配套用房），用途为办公、商务、保健、超市；租赁期限为3年，即自2014年4月15日起至2017年4月14日止，租金支付方式：2014年4月15日起至2015年4月14日年租金为330000元，年服务费为300000元；2015年4月15日起至2016年4月14日年租金为370000元，年服务费为360800元；2016年4月15日起至2017年4月14日年租金为430000元，年服务费为417728元。支付时间：每年4月的10-15日前和10月的10-15日前各支付50%；承租方需在合同签订后的3日内缴纳租赁保证金120000元，作为承租方履行合同的担保，租赁期满后结清费用后予以退还；其它费用：租赁期间的水电费由承租方自行向征收部门缴纳，物业管理费1.8/平方米/月，承租方于每年的6月30日前向城市新境小区物管处缴纳；违约责任：承租方未按时向出租房交纳房屋租金和水电费，每日应向乙方支付年租金千分之五的违约金。合同还约定了其它具体条款。该合同除出租方即原告盖章和承租方即被告签名外，舟渔公司综合管理部及其负责人以鉴证方在该合同上盖章并签名。上述合同签订的当日，以原告为甲方，被告为乙方，鼎诚公司为丙方，又就同一租赁标的物签订《（房屋）租赁合同》一份，除合同主体增加了鼎诚公司外，还对租金、服务费的金额作了调整，即2014年4月15日起至2015年4月14日年租金为420000元，年服务费为255992元；2015年4月15日起至2016年4月14日年租金为487200元，年服务费为289592元；2016年4月15日起至2017年4月14日年租金为565152元，年服务费为328568元。此外，删除了前一份合同关于物业管理费的约定。其它条款均与前一份合同相同。该合同除三方盖章、签名外，亦有舟渔公司综合管理部及其负责人以鉴证方的盖章并签名。2014年4月15日和11月26日，被告按第二份合同约定分二次支付给原告第一年度租金420000元，2015年4月15日起至2016年4月14日止的第二年租金未支付。本案审理期间，被告向舟山市地方税务局稽查局举报华隆公司涉嫌税收违法行为，该局于2016年5月6日出具给原告《税务检查通知书》。另查明，2011年12月13日，原告以涉诉房产为泰乐公司向工行普陀支行的金融借款提供了最高额抵押担保。2015年4月21日，工行普陀支行将泰乐公司及原告等诉至普陀法院。普陀法院经工行普陀支行申请对抵押房屋即本案涉诉房屋进行了查封。2015年5月29日，原告、工行普陀支行与被告签订了协议书一份，约定暂缓支付房租、服务费、管理费等，等待普陀法院判决生效后再处理和支付。2015年7月1日，普陀法院就该案作出一审判决，判决工行普陀支行对原告名下即涉讼租赁房屋的处置款在3751万元最高余额内享有按顺位优先受偿权。该判决已于2015年7月22日生效。还查明，2015年6月25日，第三人华融公司从工行普陀支行处收购了其拥有的对泰乐公司的不良债权，并于2015年10月13日在《浙江日报》上发布了《债权转让暨债务催收公告》，要求债务人及担保人或义务承担人自公告之日起向其履行主债权及担保合同约定的偿付义务或担保责任。综合本案各方的诉、辩称意见及本案审理过程中形成的争议焦点，
本院认为：关于房屋租金金额认定问题，原、被告双方对房屋租赁的事实及相应法律关系无异议，争议焦点在于原、被告各提供了一份租赁合同，两份合同签订日期相同但所载明的租金金额不一致。鉴于被告第一年度的租金支付系按照原告提供的租赁合同履行，且被告无证据证明系其非自愿履行，故该合同内容是原、被告双方的真实意思表示，原、被告应继续按照该合同内容履行。至于被告、第三人提出的华隆公司存在逃税行为，现被告已向税务稽查部门作了举报，可由税务部门另行处理。关于违约金的认定问题，房屋租赁合同中明确规定了违约责任，承租方未按时向出租方交纳房屋租金，应当承担违约责任。鉴于2015年5月29日原告、工行普陀支行与被告签订了协议书一份，约定暂缓支付房租、服务费、管理费等，等待普陀法院判决生效后再处理和支付，故违约金应从（2015）舟普商初字第516号民事判决书的生效时间即2015年7月22日起算。对于违约金支付标准，双方虽约定了“乙方未按时向甲方交纳房屋租金或水电费，每日应向甲方支付年租金千分之五的违约金”。但以年租金日5‰的违约金标准明显高于原告华隆公司的实际损失，根据合同法及合同法司法解释有关规定，法院根据公平原则和诚实信用原则，依法予以调整。对于被告的违约责任，应以应付到期租金被被告占用期间的流动资金同期贷款利息为相应参考依据，予以适当调整，酌定被告以中国人民银行同期贷款基准利率1.95倍支付违约金。关于房屋租金及违约金的支付对象问题，根据担保法规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本案中，涉案房产作为抵押财产因泰乐公司不履行到期债务被普陀法院依法查封，抵押权人有权自查封之日起收取该房屋的租金。至于原告所称涉诉房屋被“查封”不属于法律规定的“扣押”情形，
本院认为这是对法律术语的曲解，不予认可。2015年6月25日，第三人华融公司从工行普陀支行收购了其拥有的对泰乐公司的不良债权，并于2015年10月13日在《浙江日报》上发布了《债权转让暨债务催收公告》，根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条之规定，金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效，故第三人有权收取涉案房屋租金。原告主张，第三人对上述债权再次进行了转让，因其无证据证明该转让已完成，故本院对原告的该主张不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第四十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）第二十九条之规定，
判决如下：
一、被告朱冰于本判决生效后十日内支付第三人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司2015年4月15日至2016年4月14日房屋租金487200元，并以租金487200元为基数从2015年7月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍支付逾期付款违约金至本判决确定履行之日止。
二、驳回原告舟山市华隆房地产开发公司的其他诉讼请求。
三、驳回第三人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11768元，由被告朱冰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 徐忠豪
代理
审判员 徐 璐
人民陪审员 王建舟
二〇一六年七月二日
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