深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初11061号原告吴经松。委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201110433884。被告中国（深圳）教育企业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路东门天地大厦裙楼S1008之一。法定代表人李丽荣。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人刘洪铭，系该公司员工。上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人胡维刚，第三人委托代理人刘洪铭到庭参加诉讼；被告中国（深圳）教育企业股份有限公司下落不明，经本院公告送达诉讼文书期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，2015年5月23日，原告通过第三人与被告就涉案物业深圳市罗湖区丰湖大厦丰瑞阁14K物业签订了《二手房买卖合同》，成交价为143.2万元。合同签署后，原告积极、全面的履行合同义务，及时支付了合同约定的定金5万元整并准备了首期款监管资金。自2015年4月1日深圳市出台关于二手房买卖中营业税免税年限5年改为2年的政策及其他相关扶持房地产市场的政策，深圳市房价暴涨。被告为牟取更高经济利益，在合同履行过程中将涉案房产转卖于其他人，严重损害了原告的合法权益。因二手房买卖合同所约定的违约金不足以弥补原告的经济损失，因此请求人民法院调高违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：
一、解除原、被告之间所签署的《二手房买卖合同》；
二、被告向原告返还定金人民币5万元整并支付违约金人民币56.8万元整（按成交价143.2万的20%计，但违约金不足以弥补原告损失，请求调高）；
三、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。被告未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。第三人陈述称，我司履行了居间义务，应当收取相应佣金。本案是原告与被告双方的纠纷，我司不承担相应责任。我司托管的定金50000元，由法院依法判决处理。原告向本院提交如下证据：1、二手房买卖合同，2、定金收据及支付凭证，3、房产证，4、履约催告函及快递单，5、产权资料电脑查询结果表，6、银行交易明细。第三人未举证。经审查，原被告提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性予以确认。本院经审理确认如下事实：
一、位于深圳市罗湖区布心路与布吉路交界西北丰湖大厦丰瑞阁14K房产（以下简称涉案房产）的原权利人为被告及案外人余平，各占50%产权份额，用途为住宅，建筑面积为61.31平方米，房产证号码为深房地字第××号。经第三人居间介绍，2015年5月23日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：1519264），约定被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为人民币1432000元；合同第三条约定，该房地产交易定金为人民币5万元整；合同第四条约定，买方按银行按揭付款方式给付除定金、交易押金之外的房款；买方在签署本合同之日起60日内（含当日）付清首期款，并于前述期限届满前三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；合同第十四条约定，买方逾期履行义务的，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按每日万分之四支付违约金，合同继续履行；如买方逾期履行超7日或有其他根本违约行为，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金并没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，卖方逾期履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按每日万分之四支付违约金，合同继续履行；如卖方逾期履行超7日或有其他根本违约行为，买方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金并没收卖方已支付的定金。合同中还约定了双方的其它权利和义务。涉案房产的原共有人余平未在《二手房买卖合同》签名，未同意或授权被告出售涉案房产，亦未对被告转让涉案房产的行为进行事后追认。
二、上述《二手房买卖合同》签订当日，原告向被告支付定金人民币5万元，被告向原告开具了收据。定金50000元现仍托管在第三人处。2015年7月19日，原告向被告发送《履约催告函》，书面通知被告到银行办理首期款资金监管手续；此前，第三人的经办人也通过电话及短信的方式通知被告办理资金监管手续；被告未予配合。涉案房产于2015年7月17日转移登记至案外人陈月名下。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示。涉案房产系被告和案外人余平的共有财产，根据物权法的相关规定，对于共有不动产的处分，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者共同共有人同意，由于被告签订合同时未取得共同共有人余平的同意或授权，余平对被告转让涉案房产的行为亦未进行事后追认，因此，本院认定，被告转让涉案房产的行为系无权处分。对于原告与被告签订的《二手房买卖合同》的效力，
本院认为，根据不动产物权变动的原因和结果相区分的原则，被告签订合同以转让涉案房产的行为系无权处分只是影响合同的继续履行即涉案房产不能产生产权变动的结果，而双方当事人签订的合同作为涉案房产产权变动的原因，由于其内容是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，原告与被告签订的《二手房买卖合同》应属合法有效。《二手房买卖合同》签订后，原告依约支付定金，积极履行相关义务，但被告与案外人余平将涉案房产售予案外人陈月，并于2015年7月17日将该房产过户登记至陈月名下，可见，原告是守约方；被告是违约方，应承担相应的违约责任。《二手房买卖合同》的效力仅及于合同当事人即本案的原、被告，对房产原共有人余平并无约束力，余平无须向原告承担责任。涉案房产已转移登记至陈月名下，涉案合同已不具备继续履行的基础，因此，原告诉请解除涉案合同的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应将定金人民币5万元退还给原告，原告要求被告退还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行超7日或有其他根本违约行为，买方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金并没收卖方已支付的定金”，原告作为守约方，要求被告返还定金并支付违约金是其合同权利，本院予以支持。原告以违约金不足以弥补其损失为由，要求调高违约金的标准即被告支付违约金人民币568000元，但原告未提供证据证明该主张。关于违约金的标准，
本院认为，鉴于原告要求被告返还定金的诉讼请求已获得本院支持，原告亦未举证证明其损失的数额，且被告的违约行为发生在资金监管阶段，原告尚未将剩余首期款存入监管账户，亦未取得银行的贷款承诺，根据我国合同法的相关规定及本案《二手房买卖合同》的履行情况，酌定被告按照涉案房产总价款百分之十的标准向原告支付违约金。原告请求被告支付违约金人民币568000元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告吴经松与被告中国（深圳）教育企业股份有限公司于2015年5月23日签署的《二手房买卖合同》（编号：1519264）；
二、被告中国（深圳）教育企业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴经松返还购房定金人民币50000元（鉴于该定金托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，该定金人民币50000元应由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司迳付原告）；
三、被告中国（深圳）教育企业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴经松支付违约金人民币143200元；
四、驳回原告吴经松的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9980元，由原告吴经松负担人民币6861元，被告中国（深圳）教育企业股份有限公司负担人民币3119元；公告费人民币390元，由原告吴经松负担人民币268元，被告中国（深圳）教育企业股份有限公司负担人民币122元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王冬梅
人民陪审员 王大岩
人民陪审员 赵倩文
二〇一六年七月二日
书 记 员 肖 婷