安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第04157号
原告：罗士军，男，汉族，1971年4月5日出生，安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：王丽，安徽智立律师事务所律师。
委托代理人：张海彬，安徽智立律师事务所实习律师。
被告：安徽省晟铭置业有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：彭涛。
委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。
原告罗士军诉被告安徽省晟铭置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告罗士军的委托代理人王丽、张海彬，被告安徽省晟铭置业有限公司的委托代理人王铸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗士军诉称：2012年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201211060026），根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢1单元3层A号楼306号房，总价款257990元。合同签订后原告按照合同的约定支付了首付款137990元，并办理了按揭贷款12万元。原告履行了交付首付款和办理银行个人购房借款的义务。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人；第九条第一款第(2)项的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告多次找被告要求退房，但被告一再推托。被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》和双方之间签订的商品房买卖合同之约定，理应承担相应的责任。为维护合法权益，特依法起诉，请求依法判令：
一、解除原、被告之间的商品房买卖合同（合同编号：W201211060026）；
二、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军购房款首付款137990元，并支付首付款利息25671元（自2012年11月6日起计算至2015年8月7日止，之后的利息计算至履行完毕之日止）；
三、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军银行按揭贷款等共计140134.99元；
四、被告安徽省晟铭置业有限公司支付原告罗士军违约金8378.40元；
五、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军预告登记费、印花税、代扣税等共计1155元；
六、诉讼费用由被告承担。原告罗士军针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、居民身份证，证明原告罗士军具有诉讼主体资格。2、组织机构代码证等，证明被告安徽省晟铭置业有限公司具有诉讼主体资格。3、《商品房买卖合同（合同编号：W201211060026）》、商品房网上备案证明、首付款凭证、代扣税收据、预告登记费、印花税收据，证明2012年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201211060026），根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢1单元3层A号楼306号房，总价款257990元；支付被告预告登记费、印花税555元；支付了首付款137990元和其余购房款12万元。4、个人借款/担保合同，证明原告罗士军于2012年11月23日与中国工商银行股份有限公司亳州新区支行签订个人购房/担保合同，中国工商银行股份有限公司亳州新区支行将购房贷款12万元，转付给被告安徽省晟铭置业有限公司。5、中国工商银行股份有限公司亳州新区支行出具的借记卡账户历史明细单等，证明目的与证据4相同。6、中国工商银行股份有限公司亳州新区支行出具的提前还款证明、付款人回单等，证明原告罗士军已提前偿还了购房贷款。
被告安徽省晟铭置业有限公司辩称：原告罗士军提出解除商品房买卖合同，已超出解除权行事期限，合同约定所的交房时间为2014年4月30日，合同约定逾期超过60日可以解除合同，解除权行使期限应当2014年6月30日开始计算，因为双方未明确约定解除权的行使期限，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条的规定：解除权应当在解除权发生一年内行使。因此，原告罗士军解除权行使的期限最迟应在2014年6月30日，而本案原告罗士军于2015年8月31日起诉要求行使解除权，已超出解除权的行使期限，故应依法驳回原告罗士军的诉讼请求。被告安徽省晟铭置业有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由未提交相关证据材料。经庭审举证，被告安徽省晟铭置业有限公司对原告罗士军所举证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为原告罗士军与中国工商银行股份有限公司亳州新区支行之间的房屋贷款与本案无关。经庭审举证、质证，合议庭对原告罗士军所举证据认证如下：原告罗士军所举证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201211060026），根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢1单元3层A号楼306号房，总价款257990元。合同签订后原告按照合同的约定支付被告预告登记费、印花税555元；支付了首付款137990元。原告履行了交付首付款和办理银行个人购房借款的义务。罗士军于2012年11月23日与中国工商银行股份有限公司亳州新区支行签订个人购房/担保合同，中国工商银行股份有限公司亳州新区支行将购房按揭贷款12万元，转付给被告安徽省晟铭置业有限公司,后罗士军提前偿还购房按揭贷款，罗士军共计偿还中国工商银行股份有限公司亳州新区支行借款及利息共计140782.67元。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人；第九条第一款第(2)项的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。因被告在合同约定的期限内未能交房，原告多次要求其解除商品房买卖合同、退还全部购房款、支付违约金未果，原告即提起了诉讼。另查明，罗士军于2012年11月23日与中国工商银行股份有限公司亳州新区支行签订个人购房/担保合同，中国工商银行股份有限公司亳州新区支行将购房按揭贷款12万元，转付给被告安徽省晟铭置业有限公司,后罗士军提前偿还购房按揭贷款，罗士军共计偿还中国工商银行股份有限公司亳州新区支行借款及利息共计140782.67元。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原告罗士军与被告安徽省晟铭置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，所购房屋于2014年4月30日前经验收合格交付，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。
被告安徽省晟铭置业有限公司逾期交房，原告罗士军诉求与被告解除商品房买卖合同，对原告罗士军的该诉讼请求，本院予以支持。被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军购房款首付款137990元，并支付首付款利息（利息按银行同期贷款利率计算，自2012年11月6日起计算至履行完毕之日止）。被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军银行按揭贷款及按揭贷款利息共计140782.67元。被告安徽省晟铭置业有限公司应按照合同约定的支付违约金，按照约定违约金为9421.56元（257990元×3%）。被告安徽省晟铭置业有限公司应返还原告罗士军预告登记费、印花税、代扣税等共计1155元。原告罗士军诉请被告支付违约金8378.40元，并无不当本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告罗士军与被告安徽省晟铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同（合同编号：W201211060026）》；
二、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军购房款首付款137990元，并支付首付款利息（利息按银行同期贷款利率计算，自2012年11月6日起计算至履行完毕之日止）；
三、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军银行按揭贷款及按揭贷款利息共计140782.67元；
四、被告安徽省晟铭置业有限公司支付原告罗士军违约金8378.40元；
五、被告安徽省晟铭置业有限公司返还原告罗士军预告登记费、印花税、代扣税等共计1155元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6080元，由被告安徽省晟铭置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 张 凯
人民陪审员 许培勋
人民陪审员 王 燕
二〇一六年七月二日
书 记 员 刘玉新附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”