河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1728民初834号原告魏新彦，男，1973年6月17日出生，汉族，住遂平县。委托代理人闫岩，河南展志律师事务所律师。委托代理人于军海，河南展志律师事务所实习律师。被告河南省和谐家园房地产开发有限公司，住所地：平舆县建设街南段。统一社会信用代码：91411723558337040P。法定代表人凡海发，该公司经理。委托代理人宋玉慧，河南公义律师事务所律师。
原告魏新彦与被告河南省和谐家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏新彦的委托代理人闫岩、于海军，被告河南省和谐家园房地产开发有限公司的委托代理人宋玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏新彦诉称，2013年11月27日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于遂平县开源路中段西侧名湖花园的住房一套，原告依合同约定已全额支付购房款（首付＋按揭）。按合同约定，被告应于2013年11月30日前向原告交付房屋，但时至现在，被告仍未按合同约定交付。按合同约定的逾期交房违约责任，被告应按逾期日每日支付已交房款万分之五的违约金，经原告向被告请求，被告拒不承担违约责任。原告现具状起诉，考虑到实际情况，原告自愿放弃部分损失，请求依法判令被告向原告支付违约金20000元。
被告河南省和谐家园房地产开发有限公司辩称，被告所开发的项目工程是老城区改造项目，逾期交房是因为在施工期间下雨偏多，累计降水天数135天，由此造成工期拖延，是自然天气不可抗力因素所致；在施工过程中受到周边居民的违法干预和阻挠，致使无法正常施工，造成交房条件无法成就。对于逾期交房的违约责任，被告已通过免交原告的物业费妥善协商解决，原告对违约责任和违约金不再追究，双方虽没有书面协议，但实际已履行，原告缺乏诚实信用，违心提出违约金的问题。即使被告的抗辩理由不能成立，那么合同约定的违约金比例也明显过高，原告并未受到实际经济损失，应当依法予以调整。依照《合同法》第114条和相关司法解释的规定，诚请人民法院本着公平和诚实信用原则予以衡量。
经审理查明，2013年4月21日，原告魏新彦与被告河南省和谐家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的位于遂平县开源路中段西侧和谐.名湖花园小区第x2幢2单元7层701号房销售给原告。合同签订后，原告按照合同中约定的付款方式及期限，即于2013年11月27日交纳房款133976元；余款180000元以银行贷款方式至出卖人指定账户，原告共支付被告购房款313976元。另该合同第八条约定了出卖人应当在2013年11月30日前将商品房交付买受人使用，被告提供的收楼接房介绍信同是2014年7月9日，应当认定被告于2014年7月9日将商品房交付原告，逾期交房308天。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“……，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。原告向本院提起诉讼，要求被告支付违约金20000元。
被告辩称其在合同履行中并没有过错，提供了遂平县气象局证明、遂平县人民政府莲花湖街道办事处证明、遂平县有线电视台通知单、驻马店日报、被告对名湖花园小区1-2号楼违约交房的处理意见、迪克物业名湖花园管理处关于名湖花园1-2号楼物业管理费的处理意见、收楼接房介绍信（注明免交1年物业费），证明逾期交房是因为全年累计降水135天，人为阻碍施工，造成工期延误；后通过和原告协商免交1年物业费，所减免物业相关费用由被告承担，业主不再追究公司违约交房的责任，业主已经认可。原告称当时违约交房这个情形出现后，作为本案原告在内的业主提出了违约交房是责任问题，当时被告给予业主的答复是免交一年的物业管理费，但该处理意见明显不公平，违约责任问题没有达成一致意见。上为本案事实。上述事实有原被告陈述及相关书证在卷为据，足以认定。
本院认为，原告魏新彦与被告河南省和谐家园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告签订合同后，被告没有按合同约定的交房时间向原告交付使用商品房，应向原告承担相应的违约责任。因此，原告请求被告支付违约金的理由正当，本院予以支持。关于被告提供的收楼接房介绍信，该介绍信记载有免交1年物业费，原告不予认可，但原告未提供已缴纳物业费的相关证据，应当认定被告已承担了原告当年应缴纳的物业费用，本院予以采信。关于被告辩称与原告协商免交1年物业费后，原告同意不再追究其违约交房的责任。对此，原告不予认可，被告也未提供其它相关证据予以证明，本院不予采信。关于被告要求调整减少违约金的抗辩意见，依照《合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。
本院认为，由于被告所开发的商品房在建设施工过程中，存在周边居民阻挠、干预和自然天气等因素；被告向原告交付房屋时已为原告承担了当年的物业费，同时，原告也未提供由于被告的违约行为，其所造成的实际损失的相关证据。故对被告要求减少违约金的意见，本院予以采纳，酌定被告向原告支付违约金6000元。依照《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告河南省和谐家园房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内向原告魏新彦支付违约金6000元。
二、驳回原告魏新彦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告河南省和谐家园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 李 锋
人民陪审员 张悦华
人民陪审员 孔香平
二〇一六年七月二日
书 记 员 王文红 微信公众号“”