广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4068号
上诉人（原审原告）：任小玲，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：周嘉芸，广东德比律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：游道明，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈石火，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：刘琦，广东纬国律师事务所实习律师。
上诉人任小玲与上诉人游道明租赁合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：位于广州市番禺区东环街迎宾路730号番禺节能科技园内天安科技交流中心403号的权属人为任小玲，《房地产权证》编号为粤房地证字第C5895953。2014年11月10日，任小玲（出租人、甲方）与游道明（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法所有的涉讼房产出租给乙方作（写字楼）使用，房屋建筑面积为246.5平方米，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日止，共72个月；甲乙双方约定上述物业月租金为9000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前将租金汇入甲方账号；乙方需在签署本合同当天向甲方支付18000元的租赁保证金，甲方应在租赁期满，乙方缴清所有的费用后，同时也把公司经营地址迁出该租用地址后，将租赁保证金无息退回给乙方；乙方应依约交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的5%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责。2014年11月22日，游道明向任小玲转账支付了租赁保证金18000元和2014年12月的租金9000元。2015年6月30日，任小玲通过全球邮政特快专递EMS向游道明寄送《租赁合同解除通知书》，通知其《房屋租赁合同》于2015年6月30日正式解除，要求游道明收到此通知后最迟于2015年7月5日前安排付款。游道明确认其收到了该通知书。2015年7月21日，任小玲以游道明拖欠租金及相关费用为由诉至原审法院，请求判令：
一、游道明立即支付房屋租金27000元给任小玲；
二、游道明立即支付逾期交付租金的违约金给任小玲（违约金按月租金9000元的5%每日计算，自2014年4月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2015年7月5日为40500元）；
三、游道明立即支付租赁期间未缴纳的物业管理费714.73元，水电费664.00元，合计1378.73元给任小玲；
四、游道明承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，任小玲增加一项诉讼请求，要求没收游道明支付的租赁保证金18000元。原审诉讼过程中，游道明确认其支付了涉讼房产自2014年12月至2015年3月的租金，但其与他人一起成立一家公司，因为股东之间在经济上存在纠纷，其他股东不愿意支付租金，由游道明负责处理此事；自2015年4月后再未支付租金，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；此外，游道明虽然陈述任小玲于2015年6月5日自行锁住了涉讼房产的大门，但是其抗辩认为由于物业管理公司不愿意出具证明，其无法提交相应的证据予以证明。为证明涉讼房产2015年5月至6月的水某、电费，2015年6月份的物业管理费、公共水电费的具体数额及其已实际代为缴纳的事实，任小玲提交了深圳天安物业管理有限公司广州分公司于2015年9月24日出具的《交款通知书》以及该公司于2015年7月24日出具的《广东省地方税收通用发票（电子）》、《广东增值税普通发票》予以证实。游道明确认涉讼房产2015年5月至6月的水某为26元，电费为335.01元，2015年6月份的物业管理费为714.73元、公共水电费为302.99元，且确认其并未缴纳上述费用，但是其认为任小玲已于2015年6月5日锁住了涉讼房产的大门，其无法使用涉讼房产，故其无需支付上述费用。另查明：任小玲已于2015年7月5日自行收回了涉讼房产，双方确认涉讼房产内尚有游道明的一些办公桌椅、文件等物品。原审法院认为：任小玲和游道明于2014年11月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。任小玲已经按照《房屋租赁合同》的约定，将涉讼房产交付游道明使用，游道明应当按时、足额地履行支付租金、物业管理费等费用的合同义务。现游道明确认其于2015年4月开始拖欠涉讼房产的租金，该行为已经违反了《房屋租赁合同》的约定，构成违约，游道明理应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，如游道明逾期15日交付租金的，任小玲有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋，现任小玲和游道明均确认《房屋租赁合同》已解除，故对于任小玲主张没收游道明向其支付的18000元租赁保证金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》约定租赁期内，除了缴纳租金以外，涉讼房产的管理费、水电费等一切费用均由游道明负责，故该合同解除后，游道明应当向任小玲支付拖欠的租金、物业管理费和水电费等费用。现游道明确认其自2015年4月后未再支付涉讼房屋的租金、物业管理费和水电费，亦确认涉讼房产2015年5月至6月的水某为26元、电费为335.01元，2015年6月份的物业管理费为714.73元、公共水电费为302.99元，而任小玲则自认其已于2015年7月5日自行收回了涉讼房产，其已代为缴纳涉讼房产的上述物业管理费、水电费等费用，但其仅要求游道明支付租金、物业管理费、水电费等费用至2015年6月份，应视为其对自身权利的自由处分，予以确认。因此，对于任小玲提出要求游道明向其支付拖欠的涉讼房产2015年4月至6月的租金27000元（9000元×3个月＝27000元）、2015年5月至6月的水某26元、电费335.01元，2015年6月份的物业管理费714.73元、公共水电费302.99元的诉讼主张，理据充分，予以支持。至于游道明提出任小玲于2015年6月5日自行锁住了涉讼房产的大门，导致其无法实际使用涉讼房产，故其无需支付2015年6月份的相关费用的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因游道明无法提供充足的证据证明任小玲于2015年6月5日锁住了涉讼房产的大门这一事实，且任小玲对此亦予以了否认，故对于游道明提出其无需支付2015年6月份涉讼房产的租金、物业管理费、水电费等费用的抗辩意见，理据不足，不予采纳。关于任小玲要求游道明向其支付逾期付款违约金的问题。违约金在我国合同法中是以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，鉴于任小玲要求游道明向其支付拖欠的租金、物业管理费、水电费并没收游道明向其支付的18000元租赁保证金的诉讼请求已经得到全部支持，在任小玲不能充分证明因游道明的违约行为而致使其遭受的具体损失金额，且该损失已超出上述没收的保证金的范围的情况下，根据公平、合理的原则，对于任小玲要求游道明按照每日5%的标准向其支付逾期付款违约金的诉讼主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院作出如下判决：
一、游道明应于本判决发生法律效力之日起十日内向任小玲支付拖欠的租金27000元、物业管理费714.73元、水某26元、电费335.01元及公共水电费302.99元，共计28378.73元；
二、游道明支付的18000元租赁保证金归任小玲所有；
三、驳回任小玲其余的全部诉讼请求。如游道明不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1972元，由任小玲负担919元，由游道明负担1053元。判后，任小玲、游道明均不服原审判决，向本院提起上诉。任小玲上诉并答辩称：
一、任小玲与游道明于2014年11月10日签订《房屋租赁合同》，合同第五条第一款明确约定：“依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的5％向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋”。原审法院在判决书中也已确认《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，约定内容合法有效，双方均应遵照履行。故在游道明违约导致合同解除的情况下，任小玲没收租赁保证金，并要求游道明支付违约金的主张并无不妥，原审法院判决驳回任小玲关于违约金的诉讼请求显属错误，任小玲认为在双方已有约定的情况下判决过低的违约责任既不利于保护守约方更无利于保护交易安全。退一步讲，即使法院认为没收租赁保证金和逾期交付租金违约金两者只能择其一支持的，也应考虑支持金额较大的违约金一项方显公平。
二、原审法院忽略以下重要事实，以任小玲不能充分证明因游道明的违约行为而遭受损失的具体损失金额，且该损失己超过上述没收保证金的范围为由，不支持任小玲要求游道明按照每日5％的标准向任小玲支付逾期违约金的主张是错误的。1、游道明自《房屋租赁合同》签订后，除第一期房租是准时缴纳外，其后一直没有按时缴纳租金，经任小玲多次催促仍一再拖延，最后更明示不缴纳，在收到任小玲邮寄的《解除合同通知》后仍不予理睬，其行为恶劣，有违民法诚实信用原则，理应支付违约金。2、租赁合同解除后，任小玲的租赁房屋空置数月，不但损失了数月租金，同时为主张权利还支付了诉讼费、律师费等，显然损失金额己远远超过租赁保证金的金额。综上，上诉请求：1、判令撤销(2015)穗番法民三初字第808号民事判决，依法改判支持任小玲的全部诉讼请求。2、判决游道明承担本案一、二审诉讼费用。游道明上诉并答辩称：
一、2015年6月5日，任小玲就把403房的门上锁了，游道明根本无法到内办公，因此，游道明无需支付该月的租金及管理费等。
二、原审判决没收游道明租赁保证金不合理。从案件事实来看，任小玲的损失微乎其微，没收游道明18000元的保证金明显过高，不符合公平合理的原则，且根据一审法院的举证通知书，任小玲增加诉讼请求的期限应到2015年9月28日止，任小玲要增加该条诉讼请求应另行起诉，因此，原审判决的第二项不合理。
三、任小玲在没有合理通知游道明的情况下将门上锁，使游道明的很多财产没有来得及搬走，且无法正常办公，在经济上也遭受了很多的损失，对此，游道明保留向任小玲另行提起诉讼的权利。综上，一审判决事实认定不清，结论错误，请求：
一、撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第808号民事判决书第一、二项判决内容；
二、判令任小玲承担本案的全部诉讼费用。任小玲与游道明对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，《房屋租赁合同》由任小玲与游道明自愿签订，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定的内容履行义务。游道明作为承租人，其主要合同义务为按时支付租金并交纳物管费等相关费用。据游道明的自认与任小玲的诉请，游道明作为承租人理应承担其拖欠的租金、物管费、水电费、及公共水电费，原审判决对此说理充分、证据确实，本院不做赘述。至于游道明上诉所称任小玲锁住大门导致涉案房屋无法实际使用，因此无需承担2015年6月的租金、物管费等费用的问题，游道明就此主张在一、二审中均未提供证据予以佐证，本院不予采信。关于保证金的问题，
本院认为因游道明拖欠租金而违反了合同约定，应依约承担相应的责任。原审法院以游道明逾期15日交付租金，则任小玲有权没收租赁保证金的处理，符合法律规定及合同约定，应予支持。关于违约金的问题，原审法院考虑到本案的具体情况，依据公平合理原则，驳回任小玲主张按每日5%的标准向其支付逾期付款违约金的诉请并无不当，本院予以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人任小玲与上诉人游道明的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1972元，由上诉人任小玲负担986元，由上诉人游道明负担986元。本判决为终审判决。
审判长 穆 健
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一六年六月二十七日
书记员 党春婷 来自：