河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0730民初605号原告田某。委托代理人武新海，怀来县沙城博精法律服务所法律工作者。被告韩某甲。
原告田某与被告韩某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日审查受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某的委托代理人武新海、被告韩某甲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告田某诉称，原告与韩某乙是夫妻关系，1987年夫妇二人在河北省张家口市怀来县存瑞镇窑子头村修建院落一处。房屋经合法登记，后在1987年6月14日颁发了宅基地使用证，登记在原告丈夫韩某乙名下。原告之子成家后，上述院落一直由儿子韩春雨使用。原告丈夫去世后儿子在原告毫不知情的情况下，将院落卖给了被告韩某甲，现住院落由韩某甲使用。原告找到被告讨要说法，被告却以房屋已经合法处分为理由拒绝。原告认为登记在丈夫名下的财产属于自己与丈夫的共同财产，现在丈夫去世了财产作为丈夫的遗产没有分割。自己的儿子没有权利处分这处院落。被告方与韩玉军签订的房屋买卖协议书理应无效。为了维护原告的合法权益，无奈诉至法院，请求法院依法判决1、被告与韩玉军签订的房屋买卖协议无效；2、被告返还位于存瑞镇窑子头村的住宅一处；3、本案诉讼费由被告承担。
被告韩某甲辩称，原告告我不对，我买房有协议，如果原告有异议应该找她儿子，不是找我。我已经与她儿子签了协议，给了她儿子钱，房子也到我手里了。原告现在有什么问题都不应该找我，应该找她儿子。我还问过她儿子能不能做主，她儿子说能做主，房子也是她儿子的。后来我要过户，原告儿子不接我电话，原告儿媳给我回电话说原告不同意。原告提供协议书复印件一份，怀来县宅基地登记表复印件一份，证明宅基地使用权人为韩某乙，韩玉军无权处分房屋。被告提供宅基地证一份，证明房屋买卖合法有效。
经审理查明，原告田某与韩某乙系夫妻关系，1987年6月，韩某乙在窑子头村申请了宅基地，并在宅基地上建造了房屋，原告家庭当时共四口人，即原告夫妇、一个女儿、一个儿子。2010年，在韩某乙去世后，田某改嫁到其他村，其女儿、儿子均成家独立生活，近几年均未在诉争的房屋居住。2016年2月3日，在沙城镇原告儿子韩春雨妻子经营的理发店，韩春雨与被告韩某甲签订了一份房屋买卖协议书，主要约定：韩春雨愿意将北房六间及院落一处卖给韩某甲，总价款18000元，如十天内一方反悔必须赔偿另一方100000元，房屋院落以后有任何变动与韩春雨无关。协议的见证人为同村村民韩桂瑜，韩春雨、韩某甲、韩桂瑜均在协议书上签名、捺印，其中韩春雨签名为韩玉军。协议签订后，韩某甲即当场给付韩春雨购房款18000元，韩春雨将户主为其父亲韩某乙的宅基地证交付韩某甲，并在一个月后（期间房屋由他人租住）将钥匙交付韩某甲。韩某甲在取得房屋后，对院落进行了清理，并对屋顶进行了简单的修缮。此后，韩春雨妻子又电话通知韩某甲房子不卖了，韩某甲不同意。2016年5月25日，原告田某向本院提起诉讼，要求确认韩某甲与韩玉军（韩春雨）签订的房屋买卖协议无效，并由韩某甲返还房屋院落一出，诉讼费由韩某甲负担。
本院认为，原告田某要求确认房屋买卖协议无效的主要理由系房屋属于与丈夫韩某乙的共同财产，韩某乙去世后遗产没有分割，儿子韩春雨无权处分。韩某乙去世后，原告改嫁其他村，原告及其子女近几年均未在诉争房屋居住，在买卖协议签订后，韩春雨亦将宅基地证交付韩某甲，故对原告韩某乙遗产未分割的理由，本院不予采信。按照农村习俗，韩某甲在与韩春雨签订买卖协议时，有理由相信该房屋属于韩春雨所有，其有权处分该房屋。按照原告韩某乙遗产尚未分割的理由，韩春雨作为财产共有人，其与韩某甲签订房屋买卖协议的行为属于擅自处分共有财产，通常情况下属于无效处分，但在第三人善意取得财产的情形下，应认定为有效处分。故本案房屋买卖协议为有效协议，韩某甲在善意、有偿取得房屋的情况下，应当维护其合法权益，对于原告的损失，原告应向韩春雨主张赔偿。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，
判决如下：驳回原告田某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 张建明
二〇一六年六月二十七日
书记员 赵 雪本案引用的法律条文：1、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。2、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 关注公众号“”