贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终2027号上诉人（原审被告）杨立刚，男，1965年9月13日出生，彝族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418栋3-4-1号。法定代表人向光英，该公司董事长。委托代理人赵洪福，该公司法律顾问。上诉人杨立刚与被上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华公司）返还原物纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2016年3月3日作出（2016）黔0113民初69号民事判决，上诉人杨立刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原判查明，原告盛华公司于2008年在贵阳市××路“盛世公寓”地块开发房地产，于2009年6月开始预售房屋。2009年8月，被告杨立刚欲购买该楼盘的房屋，其亲戚杨晓舫代其向原告盛华公司交付认筹金1万元。因房屋价款未协商一致，双方未签订商品房买卖合同。2013年10月，被告杨立刚占有原告盛华公司开发的“盛世公寓”小区1栋2单元902号房屋，并对该房屋进行装修使用。在原告盛华公司要求被告杨立刚返还房屋时，被告杨立刚以购房款已支付给第三人为由拒绝返还。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国侵权责任法》的规定，原告请求判令：
一、被告杨立刚停止侵权，将侵占的贵阳市××路“盛世公寓”1栋2单元902号房屋返还原告盛华公司；
二、案件受理费由被告杨立刚承担。原判认为，认筹金是出卖人向买受人收取的担保订立商品房买卖合同的定金。因此，当事人仅交付和收取认筹金，未就商品房买卖合同的主要条款达成一致，商品房买卖合同未成立。本案中，被告杨立刚有购买原告盛华公司开发的商品房的意愿，其通过杨晓舫交付了1万元认筹金，但此后双方对房屋价款未能协商一致，因此，双方一直未签订商品房买卖合同。被告杨立刚在商品房买卖合同未签订的情况下，单方占有了原告盛华公司的“盛世公寓”小区1栋2单元902号房屋，并对该房屋进行装修使用，其占有行为无合同依据和法律依据，属无权占有，应承担相应的民事责任，故对原告盛华公司提出的停止侵权，返还房屋的主张，法院予以支持。关于被告杨立刚主张的原告盛华公司在购房之初认可房屋价款为2680元/平方米，并在房屋建成后向其交付诉争房屋钥匙的事实，被告杨立刚未举出充分证据予以证明，法院对该事实主张不予采信。关于被告杨立刚主张的原告盛华公司起诉已过诉讼时效的问题，因被告杨立刚非法占有诉争房屋的行为一直持续，故原告盛华公司的起诉未超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，
判决如下：被告杨立刚于本判决生效之日起30日内停止侵权行为，将占有的贵阳市××路盛世公寓1栋2单元902号房屋返还原告贵州盛华房地产开发有限公司。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告杨立刚负担。一审宣判后，上诉人杨立刚不服该判决，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清。2009年8月24日，经被上诉人总经理张其华推荐并承诺以2680元每平方米将被上诉人开发的盛世公寓住房一套出售（即上诉人现住房），上诉人当即按被上诉人要求，交付了认筹款10000元，叫回去等通知。这些事实有被上诉人开具的收款收据以及总经理张其华亲自出庭所作证言可以证实。如果没有被上诉人承诺的房屋单价及房号在先，也不可能有上诉人交认筹款在后。被上诉人故意不通知上诉人前去完善手续，已是违约的前提下，抬高房价。在多次协商未果的情况下，并且上诉人是在经被上诉人张其华与被上诉方售房员何伟及物管同意后，于2013年9月将认购房钥匙从物管处领出并装修入住，并无强抢、胁迫或破门而入等不法行为。因此，上诉人的行为并不构成侵权。在上诉人装修入住后两年多的时间里，被上诉人从未找过上诉人主张权利，也未向有关部门主张过权利，自然不存在诉讼时效终止、中断和延长的事由，显然被上诉人起诉时，已超过诉讼时效。
二、原判适用法律不当。鉴于原判认定事实不清，甚至认定错误的情形，其适用的法律不能客观、公正地解决当事人之间的诉争。综上，上诉人请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称上诉人主张以2680元每平方米购房不符合事实情况，张其华不是被上诉人的工作人员，被上诉人是个人独资公司不是股份公司。上诉人所称交房钥匙不属实，上诉人是更换防盗门后进入装修的，装修过程中该房尚未装修完毕时被物管发现就立即停水停电，该房屋至今尚未入住，钥匙交付和居住均不属实。至于上诉人所交的认筹金是表现购房者的诚意且在房价上享有一定优惠，其前提是应当签订正式商品房买卖合同，在尚未签订合同的情况下并未对该房价格进行约定，因此认筹金的交纳不应当认定为是商品房买卖合同的签订。对于诉讼时效的问题，2015年12月10日经白云公安分局现场制作调解协议书，该协议书显示上诉人要房开给其一定时间完善住房手续，因此该时效尚未超过诉讼时效。二审
经审理查明事实与原判查明事实一致。本案事实有商品房现房销售备案证明书、房屋结构图、收款收据、住宅装饰装修工程施工合同，以及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求停止侵权、返还原物。本案中，上诉人通过杨晓航交付了1万元认筹金，但双方当事人交付和收取认筹金后，并未对房屋的价款协商一致，双方并未签订商品房买卖合同。上诉人在未签订商品房买卖合同的情况下，占有本案诉争房屋无法律依据。原判判令上诉人于判决生效之日起三十日内返还诉争房屋给被上诉人符合法律规定，本院予以维持。上诉人主张被上诉人在购房之初认可房屋价款为2680元/平方米，并在房屋建成后向其交付诉争房屋钥匙，依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人提供的证据不足以证明其主张，应由上诉人承担举证不能的后果。故对上诉人该项上诉请求，本院不予采信。上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效，因诉讼时效的客体是债权请求权，本案涉及的是物权请求权，不适用诉讼时效的规定。故对上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人杨立刚负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理
审判员 邓禹雨
代理
审判员 刘 劼
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 林 可 来源：百度搜索“”