广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9242号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：梁晶，该公司职员。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁奎英，住址：湖南省汉寿县。
委托代理人：罗普跃，广东迪光律师事务所律师。
委托代理人：罗欣，广东迪光律师事务所律师。
上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人袁奎英居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2015年3月23日，袁奎英与买方万某某签订《二手房买卖合同》，约定袁奎英将自己名下宝安西乡大道北侧城市峰尚1号楼6D房产出售给万某某。万某某支付定金人民币100000元（以下币种均为人民币），双方同意将定金中的10000元作为交楼押金交给中原公司监管，此款在卖方实际交付物业时进行结算。同日，袁奎英、中原公司以及买方万某某签订了《资金托管协议》，将交楼押金10000元交由中原地产进行托管，该款的放款条件为买卖双方到国土产权部门办理递件过户手续并将递件回执交给中原公司；托管交楼押金在买卖双方实际交楼结清相关费用且向中原公司提供双方签订的交楼确认书时，中原公司可解除托管将资金放给袁奎英。中原公司就该款项向袁奎英出示收据一份。袁奎英签署《佣金支付承诺书》，承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》前向中原公司支付佣金零元。万某某签署《佣金支付承诺书》，承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》前向中原公司支付佣金42000元。两份《佣金支付承诺书》第二段均有“如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”内容，该内容并有特别提示。庭审中，中原公司承认袁奎英并不知道万某某需向中原公司支付佣金42000元的事实。2015年4月21日，袁奎英与买方万某某签订《解除协议书》，内容为经双方协商一致，自愿解除2015年3月23日签订的《二手房买卖合同》，袁奎英返还买方万某某已交付的定金100000元并自愿给付万某某解除《二手房买卖合同》补偿金120000元，双方约定万某某付给中介公司的定金10000元归袁奎英所有。2015年5月7日，中原公司向袁奎英发送《履约催告函》，要求袁奎英尽快履行合同义务，但袁奎英对此予以否认。中原公司诉至该院，请求判令：
一、袁奎英支付违约金42000元；
二、袁奎英承担本案诉讼费。袁奎英提起反诉，请求判令：
一、中原公司退还袁奎英交楼押金10000元；
二、中原公司承担本案全部诉讼费用。原审法院审理认为：袁奎英与买方万某某经协商达成一致意见，自愿解除了《二手房买卖合同》，该情形并不属于《佣金支付承诺书》中约定的违约情形，且袁奎英对买方万某某与中原公司之间佣金金额的约定并不知情，故中原公司请求袁奎英支付佣金42000元的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。但中原公司为袁奎英提供了居间服务，尽管袁奎英与买方万某某未达成《深圳市二手房买卖合同》，袁奎英仍应支付中原公司从事居间活动支出的必要费用。根据中原公司与买方万某某约定的佣金总额，该院酌定该必要费用为10000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。袁奎英与买方万某某自愿解除了2015年3月23日签订的《二手房买卖合同》，且双方约定交由中原公司托管的交楼押金10000元归袁奎英所有，袁奎英据此要求中原公司退还其交楼押金有事实及法律依据，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第四百二十七条的规定，
判决如下：
一、袁奎英在判决生效之日起三日内支付中原公司必要费用10000元。
二、中原公司判决生效之日起三日内支付返还袁奎英交楼押金10000元。
三、驳回中原公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费425元，中原公司负担325元，袁奎英负担100元；反诉受理费25元，由中原公司负担。
上诉人中原公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定“袁奎英与买方万某某协议达成一致意见，自愿解除《二手房买卖合同》的情形不属于《佣金支付承诺书》中约定的违约情形，且袁奎英对买方与中原公司之间佣金金额的约定并不知情，不予支持中原公司要求袁奎英支付违约金42000元的诉讼请求”有误。
一、中原公司作为居间方切实履行了居间义务，并无过错，涉案买卖合同无法履行是由于袁奎英单方面违约不卖，多次明确向中原公司及买方万某某表示不卖（见原审证据6：中原公司与买方万某某的电话录音），并强行从担保公司收回了公证委托书。
二、袁奎英的行为已经构成根本违约，其为逃避承担违约责任，私下与买方达成解除协议，但该行为不能抹灭袁奎英的违约行为。并且，解除《二手房买卖合同》协议书第二条、第三条约定袁奎英返还买方万某某定金10万元，并支付12万元补偿金。如果袁奎英没违约，何来赔偿？如果袁奎英不主动赔偿，何来所谓的“自愿”解除？原审法院认为双方解除合同，即没有违约方，也无须向中原公司承担违约责任的事实认定错误。
三、袁奎英出售涉案房产成交价为209万元（实收），其知晓买方万某某支付佣金一事，对具体金额不清楚并不影响袁奎英应承担的违约责任，原因有两点：第一，中原公司收取的佣金仅为42000元，即成交价的2%，未超过袁奎英违约应承担违约责任的合理预期，也未超过深圳市场交易惯例即佣金为成交价3%。第二，违约责任本就具有惩罚性兼具补偿性，袁奎英的违约行为造成交易未能继续履行，更直接导致中原公司损失42000元，这是不争的事实。中原公司在本院二审调查时，补充上诉理由称：
一、原审法院认定袁奎英不存在违约情形，认定有误。根据中原公司提供的证据履约催告函及与买方万某某的录音，均证明袁奎英在交易中毁约不卖，存在过错，甚至违约，而原审法院仅根据袁奎英提供的《解除协议》，推断出袁奎英不存在违约，而忽视中原公司的证据，导致事实认定不清。
二、原审法院认定“袁奎英对佣金支付一事并不知情”有误。根据袁奎英向中原公司出具的金额为零的《佣金支付承诺书》，其在签署时就必然知晓本次交易佣金由买方全部承担，袁奎英也负有谨慎了解的义务；同时，中原公司并不存在欺骗、隐瞒袁奎英的情形。
三、原审法院认定袁奎英仅需支付居间合同的必要费用有误。中原公司在本次交易中促成了袁奎英与买方签订编号为198788的《二手房买卖合同》，已经完成了居间义务，至于后续的交易手续及签署《深圳市二手房买卖合同》，为行政机关备案登记的需要，而不能认定中原公司未促成本次交易。中原公司上诉请求：
一、撤销一审判决，改判支持中原公司的一审诉讼请求；
二、判令袁奎英承担本案诉讼费用。
被上诉人袁奎英在本院二审调查时口头答辩称：
一、原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，应当维持；
二、中原公司上诉的事实和理由不能成立，与本案事实不符，上诉请求没有法律依据，依法应当驳回其诉求。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：袁奎英向中原公司出具的《佣金支付承诺书（卖方）》合法有效，其应依约履行义务。中原公司主张袁奎英存在违约情形，应当依约支付相当于买卖双方佣金金额的违约金。
本院认为，根据袁奎英与万某某签订的《解除协议书》约定的袁奎英返还万某某交付的定金10万元，并补偿万某某12万元，可以推定袁奎英在解除房屋买卖过程中为过错方，因此，中原公司有权依据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定要求袁奎英支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。袁奎英主张其对万某某与中原公司约定的佣金条款并不知情，其不应当赔偿万某某与中原公司签订的《佣金支付承诺书（买方）》约定的佣金。
本院认为，尽管袁奎英对万某某承诺支付中原公司佣金的承诺并不知情，但《深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》规定房屋买卖一般代理中介服务费为2%，上浮不超过20%，中原公司在万某某与其签订的承诺书约定的佣金为42000元，约为房屋成交价格的2%，该佣金并未超过市场标准，本院予以确认，袁奎英应向中原公司支付相当于该佣金金额的违约金。中原公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。袁奎英主张该违约金过分高于造成的损失，应当予以减少。
本院认为，中原公司已经促成双方房屋买卖合同的签订，已经履行居间义务，尽管袁奎英无需支付佣金，但如双方不解除房屋买卖合同，万某某应向中原公司依约支付42000元佣金。现因袁奎英的违约导致中原公司未能收取万某某应当支付的佣金，该未能收取的佣金即为中原公司的损失。袁奎英在签订该承诺书时也可预见或应当预见因其违反合同可能造成的损失，该约定符合《合同法》第113条关于“期待利益”的规定，因此，《佣金承诺书（卖方）》的违约条款并未违反权利与义务对等的公平原则，该违约金也未超过中原公司因袁奎英违约造成的损失。袁奎英认为该相当于双方佣金总和的违约金过高的主张缺乏事实依据，本院不予调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第2663号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第2751号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第2751号民事判决第一项为：被上诉人袁奎英在本判决生效之日起三日内向上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金42000元。双方互负付款义务，互相抵销后，被上诉人袁奎英应向上诉人中原公司支付违约金32000元。如中原公司、袁奎英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费425元，由被上诉人袁奎英承担；反诉案件受理费25元，由上诉人中原公司承担。二审案件受理费600元（已由中原公司预交），由被上诉人袁奎英承担；中原公司多预交的250元，由本院予以退还。本判决为终审判决。
审 判 长 袁 洪 涛
代理
审判员 梁 晴 敏
代理
审判员 黄 培 泳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈毓鑫(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”