山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0323民初492号
原告：秦立萍，女，1957年11月9日出生，汉族，住沂源县。
委托代理人：王建刚，山东多博仕律师事务所律师。
被告：逯良迎，男，1969年9月28日出生，汉族，住沂源县。
被告：叶立香，女，1970年9月9日出生，汉族，住址同上。以上两被告
委托代理人：苗传兴，男，1966年2月15日出生，汉族，住沂源县。
原告秦立萍与被告逯良迎、叶立香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦立萍的委托代理人王建刚，被告逯良迎、叶立香的委托代理人苗传兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦立萍诉称：秦成福、刘春英是原告秦立萍的父母。1997年农历12月24日，刘春英因病去世。1994年5月，原告的父母通过房改取得位于沂源县影剧院内的平房一处，并取得了房产证。1999年沂源县影剧院对原告父母的房屋拆除修建楼房时，安置给了一套楼房。原告母亲去世后，原告与父亲没有对原告母亲的遗产进行分割。原告父亲秦成福于2012年农历11月8日去世，原告父亲去世后，两被告与其母亲居住在原告与父亲的楼房内。原告为了维护自己的权利，向贵院提起遗产继承诉讼。在诉讼过程中，被告却拿出一份其与秦成福、刘连香在2011年2月25日签订的《房屋买卖契约》，称涉案房屋已经出售给了两被告。涉案房屋因是拆除平房后安置而来，应该为原告父母的遗产，刘连香对该房屋没有所有权。秦成福、刘连香在原告不知情的情况下，对该房屋进行出售，严重损害了原告的合法权益，该《房地产买卖契约》是无效的。由于刘连香对原告父亲的遗产也享有继承权，故涉案房屋应属于原告与刘连香共有。为此，特依法提出诉讼，请求：1、确认两被告与秦成福、刘连香于2011年2月25日签订的《房地产买卖契约》无效。2、依法确认涉案房屋属于原告秦立萍与刘连香共有。3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告逯良迎、叶立香辩称：我方作为合法买受人，从拥有合法房屋所有权的秦成福、刘连香共有的房屋购买，并进行了评估，我们支付合理价款，签订了房屋买卖合同，我们取得所有权方式合法有效。原告的起诉无事实和法律依据，应予驳回。秦成福、刘连香在出卖房屋时，已经办理了房屋所有权证，买卖房屋的形式和方式合法。即使房屋不是秦成福、刘连香所有的房屋，只要我们善意取得，支付合理价款，办理过户登记，我们同样可以取得所有权。被告作为秦成福、刘连香的合法继承人，对其尽到了赡养义务，我们对其遗产依法有继承的权利。
经审理查明：秦成福、刘春英系原告秦立萍父母。1994年5月23日，秦成福、刘春英购买坐落在沂源县城胜利路西首南侧平房一处，并于1994年7月16日领取了房屋所有权证。1997年农历12月24日，刘春英因病去世。1999年8月2日，秦成福与被告逯良迎之母刘连香登记结婚。1999年11月15日，沂源县房产管理局出具（1999）源房拆许字第047号山东省拆迁许可证，将县城胜利路西首南侧包括秦成福、刘春英所有的2户11间房屋拆除翻建，拆除期限为1999年11月15日至2000年2月15日止。1999年11月8日，山东省沂源县影剧院与秦成福签订房屋拆迁协议，将拆除的秦成福、刘春英所有的平房翻建成的新住宅楼东单元二楼西户为秦成福及职工一同办理发放房产证。2005年6月2日，沂源县房屋产权交易监理所为秦成福办理房屋产权过渡手续，秦成福取得所居住的坐落在沂源县城胜利路西首南侧（房屋所有权证号：沂源县字第10-00016997号）房产的全部产权。2010年3月10日，秦成福申请注销已拆除平房的所有权；2011年1月25日，秦成福、刘连香申请挂失该平房所有权证（证号1186）。2011年2月25日，秦成福、刘连香与被告逯良迎、叶立香签订房地产买卖契约，将该房产以173967元的价格出售给逯良迎、叶立香，并于2011年9月14日办理了过户手续。2012年12月20日，秦成福去世。2015年6月，刘连香去世。同时查明：坐落在沂源县城胜利路西首南侧（房屋所有权证号：沂源县字第10-00016997号）的评估价为39.27万元。上述事实：有原、被告提供的证据及在庭审中的陈述予以证实，足以认定。
本院认为：秦成福、刘春英购买的坐落在沂源县城胜利路西首南侧平房，于1994年7月16日领取了房屋所有权证，所有权归秦成福、刘春英所有。1999年11月8日，沂源县影剧院与秦成福签订房屋拆迁协议（秦立萍事后追认拆迁协议），将该平房拆迁翻建成新的住宅楼，该楼东单元二楼西户分配给秦成福，该楼房系由原秦成福、刘春英的平房拆迁以旧住宅换新楼置换而来，因此时刘春英已经去世，故楼房的所有权归秦成福、秦立萍所有。秦成福、刘连香与被告逯良迎、叶立香签订房地产买卖合同，标的物中含有秦立萍的份额，作为买卖合同的买卖双方都应当知道涉案楼房有原告的份额，应当征得原告同意，因此被告逯良迎、叶立香购买该楼房不能认定为“善意取得”。该买卖合同侵害了原告的合法权益，原告作为继承人享有该楼房部分所有权，由于该楼房作为一个整体不可分割，而该买卖合同未经原告追认，该买卖合同虽然有效，但是因买卖双方非善意，违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，所有权不发生转移。秦成福、刘连香明知平房、楼房所有权人为秦成福、秦立萍，故意侵害秦立萍的合法权益而注销所有权、挂失所有权证，虽然楼房所有权错误的登记在秦成福、刘连香名下，但是实际所有权不应发生转移，仍归秦成福、秦立萍所有。故刘春英去世后，涉案楼房由秦成福和原告共有。秦成福和刘连香去世后，楼房由原告秦立萍、刘连香的继承人共有。秦成福、刘连香明知平房、楼房所有权人为秦成福、秦立萍，而注销所有权、挂失所有权证，导致楼房所有权错误的登记在秦成福、刘连香名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，
判决如下：
一、坐落于沂源县城胜利路西首南侧（房屋所有权证号：沂源县字第10-00016997号）的楼房一套由原告秦立萍、刘连香的继承人共有。
二、驳回原告秦立萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原、被告平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 段彩虹
审 判 员 焦云鹏
人民陪审员 翟 峰
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 崔 燕 来自