新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第1641号
原告：王建，女，汉族，1967年12月11日出生，身份证号码2101041967********，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。
被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：符丽华，该公司董事长。
委托代理人：符太岩，该公司工作人员。
委托代理人：宋娜，该公司工作人员。
第三人：陈玉良，身份证号码2112231964********，住址辽宁省西丰县。
原告王建诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人陈玉良商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年3月23日起诉至本院。本院受理后，依法由
审判员张颖担任
审判长，与
审判员周付文（主审）、
人民陪审员杨涛组成合议庭于2016年4月7日公开开庭审理了本案，原告王建及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜到庭参加诉讼。第三人陈玉良经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，现已审理终结。
原告王建诉称，2011年2月20日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计400000元，被告将2号楼3单元11层2号房屋出售给原告，现房屋已交付。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。
被告金晟公司辩称，我们公司与刘国威有借贷关系，刘红玉在703专案组中对此都有交代和详细说明。应刘国威要求，为其备案房产合同。由于房产部门规定一个人不可以备案太多套房屋，所以刘国威为我们公司提供了备案人的名单。我们按照名单进行的合同备案。备案人都不是真正的购房人，也没有交纳过房款。本案诉争房屋经刘红玉确认，新民市调查小组调查核实原告是实际购房人，房屋也已经交付给原告。第三人陈玉良经本院依法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。
经审理查明，原告王建与被告金晟公司签订《华丽英典认购书》一份，协议约定原告自愿认购华丽英典项目住宅一套，位置为2号楼3-11-2，面积为：89.38平方米，单价4500元/平方米，成交总价400000元，付款方式为一次性付款，认购书落款处的签订时间为“2011年2月20日”。另，被告金晟公司向原告王建出具《收款收据》一张，金额为400000元，时间为“2011年2月20日。”庭审中，原、被告均承认签订认购书的时间时间为2012年4月份，与认购书落款处的签订时间不是同一天。
原告表示其在2010年12月开始到2011年2月20日止陆续向被告金晟公司的刘红玉、唐晓敏打款总计900多万元，其与被告金晟公司原为借款关系。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告王建出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典2号楼3单元11层2号房有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告王建交付本案诉争房屋。原告王建交纳物业费、垃圾清运费等费用。另查明，新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，原告王建的房屋为2#3-11-2，备案人为陈玉良，备案时间为2011年6月17日，钥匙持有人为王建。再查明，原、被告签订的《华丽英典认购书》所涉及的房屋与被告为第三人陈玉良备案房屋为同一标的物。该房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书：“一、关于起诉书指控被告单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司、被告人符丽华、刘红玉犯合同诈骗罪部分。
经审理查明……另查明：……2.2011年6月17日，被告单位金晟与陈玉良签订商品房买卖合同，合同记载：金晟公司将新民市民族街67-1号2号楼3-11-2住宅以28.6016万元的价格出售给陈玉良，并在房产管理部门办理了备案登记。2012年4月份，被告单位金晟公司与王建签订商品房认购协议书，协议书记载：金晟公司将新民市民族街67-1号2号楼3-11-2住宅以40万元的价格销售给王建，并开具了收款收据，后应王建请求将协议书签订时间倒签为2011年2月20日”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“
经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……12、证人陈玉良、王秀平的证言，证实2011年6月份，其以四分利借给金晟公司70万元左右，金晟公司用在建的华丽英典四处住宅抵押，与金晟公司签订了商品房买卖合同并作了备案登记。约定若金晟公司无法偿还借款本金和利息，将备案的房产给陈玉良。陈玉良的妻子王秀平也借给金晟公司大约50万元左右，开发商用三处住宅顶给王秀平的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实，有原告起诉状、当事人陈述、《华丽英典认购书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、证明、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告双方均承认双方之间系基于借款产生的以房抵债关系，以房抵债协议为实践性合同，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力。且本案原告与被告金晟公司均未提供付款凭证、借款合同等相关证据，本院对原、被告之间实际借款金额、借款利息、还款期限等均无法确认，故对于原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院无法支持。同时，因涉案房屋不具备办理房证的条件，原告至今未取得房证，履行以物抵债过程中存在障碍，以物抵债尚未履行完毕，故对于原告要求确认产权和办理房证的诉讼请求，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告王建的诉讼请求。案件受理费100元，由被告王建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
审 判 员 周付文
人民陪审员 杨 涛
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王海滨 更多数据：搜索“”来源：