浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初251号本诉
原告（反诉被告）：胡军。
委托代理人：朱承志（特别授权代理），浙江三星律师事务所律师。本诉
被告（反诉原告）：金华宏一置业有限公司，住所地：武义桐琴五金机械区五金大道1号。
法定代表人：程新民，系执行董事。
委托代理人：徐肖柳（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。
原告胡军为与被告金华宏一置业有限公司合同纠纷一案，于2016年1月15日向本院起诉，本院于当日受理，依法由
代理
审判员胡俊姹独任审判。金华宏一置业有限公司于2016年3月4日向本院提起反诉，本院于当日受理。于2016年3月30日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）胡军的委托代理人朱承志、本诉被告（反诉原告）金华宏一置业有限公司的委托代理人徐肖柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告胡军起诉称：2011年8月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于桐琴镇五金园区入口地块由被告开发的名为万润名城楼盘中的第B2幢4单元601号房屋及其土地使用权。在合同中，双方对房屋、房款、产权证等的交付及违约责任等进行了约定。其中，第十六条对产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》。并于2013年4月30日前取得并交付给买受人。如出卖人不能在该期限内交付权属证书，逾期未超60日的，按已付房价款的1%承担违约责任；逾期超过60日的，则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。后，原告依约全面履行了合同义务，支付了房款共计843605元，但被告直到2013年9月2日才完成土地使用权的初始登记，超出约定日期2013年4月30日计125天。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，共计10545元。原告多次要求被告依约支付该违约金，但被告推脱搪塞，至今未付。故诉请判令：被告支付违约金人民币10545元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为580元）；本案诉讼费用由本诉被告负担。本诉被告金华宏一置业有限公司答辩称：1、被告取得房权证初始登记日期是2013年4月11日，土地证初始登记日期为2013年6月26日，与原告起诉的日期不符。2、根据买卖合同约定原告付款时间为2012年2月22日支付40万元，余款18万元在2012年10月31日前付清。而实际上原告于2012年3月1日支付40万元，逾期8天；于2012年11月1日支付18万元，逾期1天，根据买卖合同的约定，原告理应按约定支付逾期付款违约金。另，根据买卖合同的约定原告与被告的权利义务约定明确，原告应履行付款义务，因原告逾期付款，答辩人有权顺延办证日期，不存在违约，故请求驳回原告的本诉诉讼请求。反诉原告金华宏一置业有限公司起诉称：本诉原告即被反诉人因商品房买卖合同纠纷一案向人民法院起诉，请求法院判令反诉人支付违约金10545元，对此，反诉人认为，原告起诉不实，特作出答辩，并提起反诉。反诉人已于2013年4月11日取得房权证初始登记证，于2013年6月26日取得土地证初始登记证。并不存在违约行为。根据反诉人与被反诉人签订额《商品房买卖合同》第七条的约定，被反诉人房款分期付款：在2012年2月22日支付400000元整，余款180000在2012年10月31日前付清；第八条约定了预期付款的违约责任：预期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金。然而，被反诉人第一、二期均逾期支付，第一期于2012年3月1日支付，第二期于2012年11月1日支付，故，根据合同约定，被反诉人应当支付违约金，反诉人多次要求被反诉人支付违约金，未果。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。合同附件八第二条规定办理产权证所需的费用由买受人负担。2013年初，万润名城东区开始办理房屋所有权证和国有土地使用证，多数业主已办完两证，然而，被反诉人一直拖延不提供办理两证的资料，反诉人向被反诉人催告，要求提供办证资料。因被反诉人购买的本案涉案商品房并非是首套房，根据规定，非首套房的房产办理两证的契税按3%计算，反诉人因给被反诉人办证支付了契税25308.15元，而被反诉人仅仅支付了19886元的办证契税，尚有5442.15元的办证契税未支付给反诉人。综上，反诉人认为，被反诉人逾期支付房款，理应支付违约金，并支付办理两证的全部契税。故诉请判令反诉被告胡军支付逾期付款违约金1014元；支付办理武义万润名城东区2-4-601室商品房两证的契税5442.15元；本案的本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告胡军答辩称：1、在本诉中，反诉原告已经提出了主张抵销、顺延违约日期，故在反诉中反诉原告不应再次主张逾期付款违约金。根据法院一贯的判决都是作为抵销认定的，故不应该支持反诉原告的违约金主张而应当抵销、顺延。2、关于3%的契税部分，首先双方已经达成合意，由反诉原告承担5442.15元；其次契税的增加是因为反诉原告的违约引起的，因为反诉原告没有按期交付初始登记证，办理过户手续，导致税费的增加。如果反诉原告依约履行的话，当时反诉被告胡军是没有房产的，是能开出无房证明的。根据相关税收的政策是按照1.5%计算的，故我们保留要求反诉原告返还已经支付的5447元的税款的权利。本诉原告（反诉被告）胡军为证明其主张，向本院提交并出示了如下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原、被告签订买卖合同就产权证的办理及交付日期做了约定，对逾期交付权属证书的违约责任进行了约定；2、发票1份，证明原告2012年12月19日前已经支付全部购房款的事实；3、土地使用权初始登记证1份，证明被告办理土地使用权初始登记的时间为2013年9月2日；4、信访资料1份（复印件），证明原告于2015年2月9日就被告延迟交付产权证及未支付违约金的事实主张权利的事实。对上述证据，本诉被告（反诉原告）金华宏一置业有限公司质证认为对证据1-3三性均无异议，商品房买卖合同第七条明确约定付款时间，第八条明确约定违约责任，附件八第二条明确约定办证契税由买受人承担，土地使用证初始登记应以2013年6月26日为准；对证据4，该份证据系复印件，业主委员会也没有盖章，也没有原告的签名故不能证明原告进行过主张的事实。本院对证据1-3的真实性予以确认，至于初始登记时间如何确定将在
本院认为部分综合予以阐明；证据4经与原件核对无异，且经与相关部门确认情况确实存在，原告所在业主委员会曾向相关部门就本案涉及情况提交信访材料主张权利，应当视为诉讼时效中断，故本院对证据4的证明力予以确认。5、房地产买卖合同及常住户口本登记各1份，证明2013年3月13日原告已将其名下的房产出卖给陈爱蕊，于2013年10月21日迁往金华多湖街道，并于2013年11月5日在金华落户，2013年3月13日至11月5日期间原告没有房产，若被告依约履行商品房买卖合同，按时交付原告并办理过户的话是不会产生额外的税费，故该契税应由被告承担。对上述证据，本诉被告（反诉原告）金华宏一置业有限公司质证认为对房地产买卖合同三性均有异议，该份合同是原告与第三方签订的，被告不清楚，且不动产买卖应当以两证的变更登记为准，该合同不能证明原告的证明目的；户口本上并未写明迁移原因，只能证明原告从永康迁走户口，不能证明原告系无房。对上述证据将在
本院认为部分综合予以阐明本诉被告（反诉原告）金华宏一置业有限公司为证明其主张，向本院提交并出示了如下证据：6、土地初始登记权证1份，证明土地于2013年6月26日登记在被告名下。对该证据，本诉原告（反诉被告）胡军质证认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明整体的初证时间，不能证明登记在原告名下的单证的初始登记时间，两证的时间不一致，应以登记在原告名下的为准。本院对该证据的真实性予以确认，至于初始登记时间如何确定将在
本院认为部分综合予以阐明。7、收费明细表、转账凭证1组，证明被告为原告支付的契税金额；8、记账联、交易明细单各1份，证明原告于2014年7月7日支付的契税金额5442元，外加5元印花税；9、契证、契税缴纳清单、银行个人结算业务申请书1组，证明被告支付办证契税金额25308.15元。对上述证据，本诉原告（反诉被告）胡军质证认为对证据7、8无异议，对证据9中的契证无异议，契税缴纳清单是公司内部的文件，对三性均有异议，对银行个人结算业务申请书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告已经交纳相应的契税，申请人是个人不是被告公司，收款人是待报解预算收入，与本案无关。
本院认为，契税缴纳清单虽系本诉被告（反诉原告）金华宏一置业有限公司单方制作，但与银行个人结算业务申请书缴纳的税费金额能相互印证，原告虽提出异议但未提出相应的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。10、收据、交款凭证各1份（均系复印件），证明原告逾期支付房款；11、通知，证明因原告一直未交付首套房证明，被告以书面形式通知原告及时交付办理两证的资料。对上述证据，本诉原告（反诉被告）胡军质证认为对证据10无异议；对证据11的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并不能证明原告逾期交付资料，反而证明反诉人在2014年6月10日才通知原告办理过户手续。本院对上述证据的真实性予以确认。综上，本院认定如下事实：2011年8月22日，胡军与金华宏一置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：胡军向金华宏一置业有限公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城第B2幢4单元601号预售房，建筑面积116.86平方米，每平方米6196.46元，价款为724118元；储藏室2幢2403号，面积33.18平方米，价款为118000元；合计总价款为842118。合同第七条对付款方式及期限约定：分期付款：买受人于合同签订当日支付人民币262118元，在2012年2月22日支付400000元，余款180000元在2012年10月31日前付清（交房之前）。合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，看下列第①②种方式处理，即①逾期不超过三十日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。本条适用一次性付款或者分期付款等。合同第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起六十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议第二条规定：若因买受人的原因，导致无法办理产权登记的，出卖人不承担逾期办理的责任。产权登记所需的契税、手续费、工本费等费用由买受人承担。此外，合同还对逾期交房的违约责任、保修责任等作了明确的约定。合同签订后，胡军按合同约定支付了首付款262118元；第二期购房款400000元于2012年3月1日支付，逾期8天支付；第三期购房款180000元于2012年11月1日支付，逾期1天支付。2012年12月19日，金华宏一置业有限公司向胡军开具金额为843605元的销售不动产统一发票。金华宏一置业有限公司于2013年6月26日取得武义县××五金园区B地块的土地使用权证书；于2013年9月2日取得武义县××五金园区B地块万润名城东区2幢土地使用权证书。涉案房屋共缴纳契税25308.15元，胡军于2012年11月1日支付契税14424元，于2014年7月7日支付契税5442元，合计19866元，剩余5442.15元由金华宏一置业有限公司代缴。另，2015年2月9日原告所在的业主委员会向武义县人民政府提交信访材料。
本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效。合同第十六条第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款约定：出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。根据该约定，可以明确第三款中所指的“土地、房屋权属证书”是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”，而土地、房屋的初始登记权属证书交付的目的是完成商品房的转移登记，因本诉被告金华宏一置业有限公司于2013年6月26日取得的土地权属证书系整个地块的登记，而该权属证书的取得无法直接办理转移登记，故本院确认涉案房屋的土地权属证书的初始登记时间为2013年9月2日。因确认的初始登记时间已经超过约定的初始登记时间，故本诉被告金华宏一置业有限公司应当承担逾期办理土地使用权初始登记的违约责任。违约金根据合同约定，即从2013年5月1日起算至2013年9月2日止按已付总房价款的日万分之一并结合本诉原告胡军的诉请请求计算为10545元（843605×125×0.0001）。鉴于本案本诉原告所在的业主委员会曾于2015年2月9日向武义县人民政府信访，应视为主张过权利，属诉讼时效中断，故本诉被告关于的本诉原告主张已过诉讼时效的意见，本院不予采信。本诉原告要求的赔偿违约金的利息损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于本案的反诉请求，合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过三十日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。本诉被告胡军第二期购房款400000元逾期8天支付；第三期购房款180000元逾期1天支付，故应承担逾期付款的违约责任。违约金根据合同约定计算为1014元（400000×8×0.0003＋180000×1×0.0003）。合同附件八补充协议第二条规定：若因买受人的原因，导致无法办理产权登记的，出卖人不承担逾期办理的责任。产权登记所需的契税、手续费、工本费等费用由买受人承担。涉案房屋缴纳契税25308.15元，其中反诉被告胡军支付19866元，剩余5442.15元由反诉原告金华宏一置业有限公司代缴，应当由反诉被告胡军予以返还。反诉被告胡军抗辩称双方已经达成合意，由反诉原告承担5442.15元的主张因其未提供相应的证据且反诉原告不予认可，本院不予采信。而其关于契税的增加原因系反诉原告违约故不应由其承担增加部分契税的主张不符合合同的约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：
一、本诉被告金华宏一置业有限公司支付本诉原告胡军逾期办证违约金10545元；
二、反诉被告胡军支付反诉原告金华宏一置业有限公司逾期付款违约金1014元；
三、反诉被告胡军返还反诉原告金华宏一置业有限公司代缴契税5442.15元；上述三项合并折抵由本诉被告金华宏一置业有限公司于判决生效后7日内支付原告胡军4088.85元。
四、驳回本诉原告胡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39元，由本诉原告胡军负担2元（已预交），由被告金华宏一置业有限公司负担37元，限本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费25元，由反诉被告胡军负担，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理
审判员 胡俊姹
二〇一六年六月二十七日代
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