青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终494号
上诉人（原审原告）：马润玲（公民身份号码：×××），女，撒拉族，1974年3月18日出生，无固定职业，住青海省循化县。
委托代理人：郭宗军、郭超，青海佳一律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：青海豪都华庭房地产开发有限公司[统一社会信用代码：×××（1-1）]，住所地：青海省西宁市城东区德令哈路195号。
法定代表人：虞修武，系该公司董事长。
委托代理人：杨惠盈，系该公司员工。
委托代理人：吴望基，系该公司工程部总工程师。上诉人马润玲与被上诉人青海豪都华庭房地产开发有限公司（以下简称：豪都华庭公司）商品房预售合同纠纷一案，马润玲于2015年11月15日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：1、判令豪都华庭公司支付其逾期交房违约金（2012年12月31日至2014年1月18日，33.3741元/天×383天）12782元；2、判令豪都华庭公司支付其逾期办理房屋所有权证的违约金（2015年1月13日至2015年10月25日，333741×4.35%×130%÷365×285天）14736元；3、本案诉讼费由豪都华庭公司承担。青海省西宁市城东区人民法院经审理于2016年3月31日作出（2015）东民一初字第889号民事判决，宣判后，马润玲不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月12日、27日公开开庭审理了本案，上诉人马润玲的委托代理人郭宗军、郭超，被上诉人豪都华庭公司的委托代理人吴望基、杨惠盈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月24日，马润玲、豪都华庭公司签订《商品房预售合同》。合同约定，豪都华庭公司应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给马润玲使用。合同签订后，马润玲按约分批次支付了全部房款333741元。后因豪都华庭公司未按约定日期交付房屋及办理产权证，双方争议成诉。豪都华庭公司认为其延迟交付房屋是由于市政设施建设耽误工期所致，属不可抗力。其公司于2013年11月19日，在报纸上发布交房公告，这一做法符合房地产市场售房惯例，不应承担延迟交付房屋的违约责任。且本案所涉工程尚未竣工验收，不具备办理房产证的条件。另据西宁城市建设开发有限责任公司出具的《竣工验收备案资料》记载，西宁城市建设开发有限责任公司对德令哈路南段（南山路-昆仑大道）新建道路工程施工的时间，为2011年8月22日至2012年7月20日，共计328天，其中，封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天。在此期间，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日，向豪都华庭公司下发了将占道路红线内的临时办公用房拆除的通知。原审法院认为：1、关于双方诉争的豪都华庭公司主张西宁市城乡建设委员会与西宁市建设开发有限公司对德令哈路南段的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由是否成立的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方于2011年8月24日签订《商品房预售合同》，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日向豪都华庭公司下发拆除占道红线内的临时办公用房通知，故豪都华庭公司在与马润玲签订合同时，对市政道路建设是否会发生，在主观上不具备可预见性。该市政建设行为对豪都华庭公司建设工程的影响现实存在，豪都华庭公司克服此类市政建设影响的能力有限，该市政建设行为应属豪都华庭公司履约过程中的不可抗力。但豪都华庭公司认为，免责期间应从2011年8月22日至2012年7月20日止，共计328天计算的主张不符合实际，根据豪都华庭公司提交的证据显示，西宁市城乡建设委员会对德令哈路南段封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天，在此期间，给豪都华庭公司履约造成延误，应予免责。对其余306天，是否存在封闭施工，豪都华庭公司未提供证据证实。且根据《商品房预售合同》第八条的约定，豪都华庭公司应当在遭遇不可抗力后30日内告知马润玲，才可据实予以延期，豪都华庭公司未向马润玲履行告知义务，因此，豪都华庭公司主张的其余免责期限缺乏事实依据，不予支持。2、关于双方诉争的豪都华庭公司于2013年11月19日的交房公告是否符合约定的问题。《商品房预售合同》第十一条约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续......”。通知应到达相对人，才可发生法律效力。豪都华庭公司在媒体发出的公告无法确定能按期到达马润玲，不符合约定的书面通知要件。且豪都华庭公司除在媒体发布公告外，没有证据证实对马润玲进行了个别通知，豪都华庭公司并未尽到合同约定的通知义务。豪都华庭公司认为，公告通知符合惯例之说，无事实依据，不予采信。合同约定交房日期为2012年12月31日前，实际交房日期为2014年1月18日，扣除免责期间22天，迟延交付房屋共计361天，对此期间按照合同约定豪都华庭公司应承担全部违约责任。违约金的计算方式应当为：333741元×0.0001×361天=12048元。3、关于双方诉争的马润玲请求豪都华庭公司应承担延期办理产权证的违约金之主张是否成立的问题。在庭审中，双方对涉案房屋至今仍不具备办理产权登记的条件，均予以认可，豪都华庭公司不能按《商品房预售合同》第十五条的约定为马润玲办理产权登记已是事实，但由于豪都华庭公司此项违约情形迄今仍未结束，马润玲可在豪都华庭公司为其办理完产权登记后一并主张。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，
判决如下：
一、豪都华庭公司于判决生效后十五日内赔偿马润玲逾期交房违约金12048元；
二、驳回马润玲的其他诉讼请求。案件受理费488元，由豪都华庭公司承担。宣判后，马润玲不服原判，以其逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据为由提起上诉，具体理由为：1、双方于2011年8月24日签订了《商品房预售合同》，合同约定，豪都华庭公司应在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付给马润玲使用，豪都华庭公司应当在办理交房使用后360日内，将产权证办理完毕。但豪都华庭公司所建的房屋并没有按时完工，双方于2014年1月18日才办理了交房手续，而承诺的产权证至今也没有办下来，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人索要逾期办证违约金的诉讼请求，应当得到支持。2、上诉人将逾期办证违约金计算至2015年10月25日，是对自己权利的处分，2015年10月25日之后的违约金如何处理，是上诉人对自己权利的处分，不应因此对上诉人的该项诉讼请求不予支持；3、一审对上诉人逾期办证违约金的认定及处理自相矛盾。综上，请求二审法院1.维持原判第一项；2.撤销原判第二项，改判支持其逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由豪都华庭公司承担。被上诉人豪都华庭公司未作书面答辩。庭审中，以原判正确为由进行了口头答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审审理查明：原审认定事实属实，本院予以确认。另查明，豪都华庭公司开发的位于西宁市城东区昆仑中路1号华庭仁和国际小区，分两期建设施工，一期工程由重庆一建建设集团有限公司施工，二期工程由中天建设集团有限公司施工，马润玲购买了该小区的房屋。一期工程施工中，重庆一建建设集团有限公司与豪都华庭公司因工程造价、工程质量等问题发生纠纷，重庆一建建设集团有限公司未向豪都华庭公司提交一期工程竣工验收相关资料，豪都华庭公司亦未办理该小区内商品房权属初始登记备案。重庆一建建设集团有限公司与豪都华庭公司之间的建设工程施工合同纠纷一案现在青海省高级人民法院审理过程中。又查，2012年7月至2015年10月24日期间中国人民银行贷款利率持续走低，马润玲主张按六个月内贷款利率4.35%计算违约金系同期最低利率标准。以上事实双方当事人均不持异议，且有豪都华庭公司提交的青建办纪要（2012）2号《关于尽快完成华庭仁和国际小区项目收尾工程并向购房业主交付房屋的协调会议纪要》、青建办纪要（2013）1号《关于尽快完成华庭仁和国际小区一期项目竣工验收及工程价款结算的协调会议纪要》、重庆一建建设集团有限公司与豪都华庭公司建设工程施工合同纠纷一案中的民事起诉状、反诉状、应诉通知书和本院依职权调取的证明、重庆一建建设集团有限公司与豪都华庭公司建设工程施工合同纠纷一案的案件移送单、立案审查审判流程信息表以及马润玲提交《2016年最新历年中国人民银行贷款利息表》在案佐证，上述证据经质证双方均无异议，足以认定。二审诉讼中，马润玲的委托代理人主张豪都华庭公司未办理华庭仁和国际小区商品房权属资料初始登记备案的原因是工程消防验收不合格所致，豪都华庭公司对此予以否认，并提交了宁公消验字（2014）第0043号、宁公消验字（2015）第0115号《西宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》以证明工程消防验收合格的事实，经质证，马润玲的委托代理人对上述两份建设工程消防验收意见书不持异议。对华庭仁和国际小区目前工程消防验收合格的事实表示认可。豪都华庭公司的委托代理人提出因为建设方重庆一建建设集团有限公司未提交竣工相关资料造成其公司无法办理华庭仁和国际小区一、二期商品房权属资料初始登记备案，重庆一建建设集团有限公司与豪都华庭公司之间的建设工程施工合同纠纷一案现在青海省高级人民法院审理过程中，目前办理商品房权属初始登记的条件仍不具备，其公司目前无法承担逾期办证责任。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：马润玲主张豪都华庭公司支付2015年1月13日至2015年10月25日期间逾期办证违约金的诉讼请求应否予以支持的问题。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。上诉人马润玲与被上诉人豪都华庭公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。关于马润玲主张豪都华庭公司支付逾期办证违约金的问题。在合同履行过程中，马润玲已按合同约定履行了支付房款的义务，豪都华庭公司亦应按合同约定于交付房屋后的360日内办理完毕商品房权属初始登记，豪都华庭公司至今未办理商品房权属资料初始登记备案，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。关于豪都华庭公司提出因为建设方重庆一建建设集团有限公司未提交竣工相关资料造成其公司无法办理华庭仁和国际小区一、二期商品房权属资料初始登记备案问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：”当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使确属第三人原因造成违约的，豪都华庭公司也应当根据合同相对性原则向马润玲承担违约责任，故马润玲上诉所持豪都华庭公司应当支付逾期办证违约金的理由成立，予以支持。关于逾期办证违约金的计算问题。根据双方签订《商品房预售合同》约定，豪都华庭公司应在办理交房使用后360日内，将房屋产权证办理完毕。二审诉讼中，双方对原审认定的交房日期即2014年1月18日交房的事实均无异议，故应当自2015年1月13日起计算违约金，因马润玲一、二审中只主张了2015年1月13日至2015年10月25日期间的违约金，2015年10月25日之后的违约金本案中不予处理，逾期天数应为285天；因双方未在合同中约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案违约金可按照该规定计算，马润玲主张豪都华庭公司支付2015年1月13日至2015年10月25日期间逾期办证违约金333741×4.35%×130%÷365×285天即14736元。经审查，马润玲主张的逾期办证违约金的计算依据、天数、利率、方法均符合法律规定，故其主张逾期办证违约金14736元诉讼请求，予以支持。综上所述，马润玲所持豪都华庭公司应当支付2015年1月13日至2015年10月25日期间逾期办证违约金14736元的诉讼请求有事实依据且于法有据，应予支持，原判此节不当，应予改判；双方对于原审判决由豪都华庭公司赔偿马润玲逾期交房违约金12048元的判项均无异议，自应维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，
判决如下：
一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第889号民事判决第一项即：”青海豪都华庭房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿马润玲逾期交房违约金12048元”；
二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第889号民事判决第二项即：”驳回马润玲的其他诉讼请求”；
三、青海豪都华庭房地产开发有限公司于本判决送达后十五日内支付马润玲逾期办证违约金14736元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费488元及二审案件受理费488元，由青海豪都华庭房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。
审判长 李静萍
审判员 宋敏芳
审判员 王有林
二〇一六年六月二十七日
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