北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初10898号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。被告田红微，女，1979年1月24日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告田红微物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人田菲、被告田红微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景物业公司诉称：本案被告是合生时代家园×区×号楼×单元×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2014年3月26日至2015年12月31日的物业费4907.19元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请法院判令：被告支付我公司2014年3月26日至2015年12月31日的物业费4907.19元、上述期间的违约金490.72元，被告承担本案诉讼费。
被告田红微辩称：我不同意缴纳物业费，原告没有履行物业服务义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。原因如下：物业公司对于业主反映的问题不作为，没有积极执行。由于业主对物业公司的服务不满才不交物业费的。我的房屋存在质量问题，在维修过程中，物业工作人员没有及时取证、拍摄照片。业主提交的赔偿请求、材料物业公司人员并没有及时递交到开发商手中。按照第一次我曾经获赔的事实，我同意开发商承诺用赔偿款给我直接转为物业费的方案，当时也是有人签字。在我没有违约的情况下，我受损的事实清楚。我认为是物业公司工作人员失职，造成了我的损失，同时也导致了物业公司没有收到物业费的事实。原本我不在合生时代中心居住，买房子是以投资为主的，在我租赁期间，房子出现了质量问题，也发生过盗窃事件。后来我住进去了，在一次买水时，物业公司的人说因为我家没有交纳物业费，所以我只能购买一吨水。后来我向物业公司经理投诉，说我家里漏水，在第三次投诉的时候，物业公司的人才知道在我第二次投诉的时候他们公司的人员没有进行取证。按照法律规定，小区公共区域内的权益归全体业主所有，物业服务公司在小区广告方面的收益应该向业主公布，并说明用途。原告不履行《前期物业服务协议》的约定，没有对房屋公共部位、共用设施（包括夜灯、路灯、楼道内照明灯具、通道路面、智能化系统、消防报警）进行维护、修缮。原告不履行小区日常清洁卫生的职责。原告对员工监管不力，员工没有职业操守、没有服务意识等。
经审理查明：原告康景物业公司系北京市通州区马驹桥镇合生时代中心的物业服务公司，被告田红微系该小区×区×号楼×单元×室（公寓，以下简称：“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为93.64平方米。2011年6月27日，田红微（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止的物业管理服务。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防等，合同第四条约定了相应的物业服务质量。合同第五条约定：物业管理服务费用（一）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；（三）物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整；（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条第（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起一个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费……第十一条：违约责任（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息……该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。2014年3月26日至2015年12月31日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业管理服务，但田红微至今尚未将该期间应交的物业费向康景物业公司交纳。田红微辩称，其之所以未交纳物业费，系因其房屋存在质量问题、物业公司未尽相应职责，为此田红微提交了照片、维修单等证据。上述事实，有《前期物业服务协议》、付款通知书、照片、物业服务维修单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与田红微于2011年6月27日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系。康景物业公司应按照约定为田红微提供物业服务，田红微应依约交纳相应的物业费。对于田红微辩称房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费。对于田红微所辩称的康景物业公司未履行相应职责的意见，通过田红微提交的证据材料可以判定康景物业公司为田红微提供的物业服务不免会存在瑕疵，田红微对康景物业公司的物业服务颇有怨言。对于康景物业公司主张的2014年3月26日至2015年12月31日期间的物业费，按照《前期物业服务协议》约定的按房屋建筑面积每月每平方米2.48元标准进行计算应当是4921.72元，但鉴于康景物业公司为田红微提供的服务存在瑕疵，本院酌减百分之十。对于康景物业公司主张的违约金,鉴于康景物业公司为田红微提供的物业服务存在瑕疵，且田红微并非恶意欠交物业费，本院对违约金酌情不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告田红微给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司
二〇一四年三月二十六日至
二〇一五年十二月三十一日的物业费共计人民币四千四百二十九元五角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告田红微负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 李宏印
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 侯康丽 关注微信公众号“”