广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初第6087号
原告：保利物业管理有限公司南海分公司，住所佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园20栋首层（西面），组织机构代码79770842-7。
负责人：周康。
委托代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。
被告：梁长明，男，1976年4月15日出生，住广东省佛山市禅城区，原告保利物业管理有限公司南海分公司与被告梁长明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭汝婵，被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是保利花园10栋303房的业主。原告为保利花园提供物业管理服务，被告应按房屋建筑面积计算，以每月每平方米1.95元的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。被告该房的建筑面积为141.19平方米。被告于2010年12月20日办理该房的产权证，实际占有、使用该房，已享受原告提供的物业管理服务，但被告未按约定支付物业服务费及公摊电费。现起诉请求法院判令：1、被告向原告支付2012年5月至2014年12月期间的物业服务费8810.24元，并从逾期付款之日起每日按欠交金额的1‰支付滞纳金至实际支付日止（滞纳金暂计至起诉日为7485.95元）；2、被告向原告支付自2012年2月1日起至2015年1月31日的公摊电费1627.38元。被告答辩如下：1、我是保利花园10栋303业主，于2010年12月20日办理该房屋的房产证。我在实际占有该房屋并接收该房屋之日起，即发现该房屋入户花园东墙及饭厅北墙两幅墙身顶端与房屋顶板交接处存在多处渗水。该房屋入户花园东侧及饭厅北侧室外部分为保利花园10栋单体建筑的消防管井和自来水管井，是导致房屋渗漏的直接原因。我随即联系原告到房屋现场查看并提出修缮建筑公共部分渗漏的要求。我经多次敦促原告履行对建筑公共部分的维修、养护、管理和维护义务，而原告拒不履行义务，导致我无法使用该房屋。2014年12月底，我自行对该房屋渗漏部位作内部防水处理后装修入住，入住后按期向原告支付物业管理费及公摊电费。至目前为止，渗漏情况仍然存在，且渗漏情况会导致房屋结构受损。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法》等法律、法规规定，物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。原告作为物业服务企业不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，我作为业主请求原告承担继续履行、采取补救措施后，原告拒不履行义务，导致我无法依法正常使用该房屋。房屋是原告向我提供物业服务的载体，房屋因原告不履行法定义务而无法实现使用功能，导致我无法享受原告提供的物业服务，因此，原告不具备向我收取物业管理费及公摊电费权利的法律依据。2.原告不履行物业服务企业应履行的法定义务，且未能举证原告与我之间签订《物业服务合同》，因此向我索要所谓的滞纳金，是没有事实依据和法律依据的。3.另外需要说明的是，原告作为上市央企房地产集团直属的物业服务企业，在与我围绕房屋渗漏事宜的沟通过程中，动用众多企业资源向我进行所谓催收物业服务费、滞纳金乃至诉讼，而一直对履行自身义务采取消极、敷衍的态度。如果原告将用于所谓催收物业服务费等的企业资源投入到履行自身义务当中，才是对服务对象、上级部门和公众最好的交代。我请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护我的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照、企业机读档案变更登记资料、组织机构代码证、资质证书、被告身份证（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房地产权证、佛山市（南海区）房产查询证明（复印件，各1份），用以证明被告是保利花园10栋303房的业主，该房的建筑面积为141.19平方米，被告自该房产登记之日2010年12月20日起实际占有该房屋。3.复函（复印件，1份），用以证明被告已享受了原告提供的物业服务，原告收取物业服务费有合法依据，被告应按该房建筑面积141.19平方米以每月每平方米1.95元计算，每月应支付物业管理服务费275.32元，被告至今仍拖欠2012年5月至2014年12月期间的物业服务费8810.24元。4.关于保利花园公共用水用电分摊办法、公摊电费明细表、保利花园一期2012年12月－2015年1月公共电费公摊明细（各1份，打印件，加盖物业服务中心印章）、照片（打印件，3页），用以证明被告拖欠该房2012年2月1日至2015年1月31日期间的公摊电费1627.38元，原告已对被告应支付的公摊电费进行公示。5.发票(共9页，复印件)、情况说明（1份，复印件，与原件核对无异）证明原告已全额支付保利花园的电费。原告称，上述证据3、5原件保管于保利花园物业管理有限公司，并已归档。经质证，被告发表以下质证意见：对举证1、2无异议。对举证3，原告没有提供原件，不予确认。对举证4，原告没有得到建设局的确认，也没有得到业主委员管理会的确认，对保利花园物业服务中心主体资格质疑。对举证5，原告未能提供原件，且原告在保利花园小区内经常开设经营性的摊位，使用的正是全体业主付费的水电，因此原告提供的公用水电总数不能完全反应被告的真实使用情况。针对被告对原告举证5的质疑，原告回应称，小区摊位使用的为独立的具备电源，该部分电费并没有向业主分摊。诉讼中，被告举证如下：1.照片（3张，打印件）、示意图（1张，打印件）证明房屋漏水的直接原因是由原告对物业公共部分管理维修缺失而导致的。经质证，原告认为被告举证的照片不能反映出拍照的时间以及具体的地点，结合被告答辩状陈述的内容，漏水部位是在入户花园东墙及饭厅北墙，该位置是属于房屋专属的部位，若有质量问题，应是由开发商承担。经审核证据材料，结合当事人的陈述，本院认证如下：原告举证1、2，被告没有异议，本院确认其真实性。原告举证3，没有原件，但参照原告起诉的其他案件，原告在本案中向被告收取的物业管理费并没有超出其与保利花园小区其他业主所签订的协议约定的物业管理费用标准，也没有脱离物业服务行业价格，被告在答辩意见中也确认其在入住房屋后有向原告支付物业管理费，因此，本院确认原告可按每月每平方米1.95元的标准向被告收取物业管理费。原告举证4的摊分办法、欠费情况表虽由原告自行制作，被告有异议，但被告未具体指出其计算方式的不合理之处，也未提出对原告计算方案的质疑所在，
本院认为原告举证的摊分办法符合一般物业公司的日常操作，较为合理，不违反法律规定，故本院予以采信。原告的举证5，虽然未提供原件，但原告缴纳相关电费的事实未有证据推翻，目前也没有证据反驳原告按此发票记载金额缴纳小区电费的事实，被告单纯的对证据为复印件提出异议，没有对事实提出质疑，其提出被告开设小区摊点使用业主电费亦未有证据支付，本院对原告支付保利花园小区电费的事实予以确认。被告提供的证据1，被告用于证明其房屋漏水未能得到原告及时处理，原告并未否认被告房屋漏水问题的存在，仅是提出漏水部位不由原告负责，本院确认被告房屋曾存在漏水问题的事实。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2006年12月30日，原告登记成立，享有物业服务资质，为佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园提供物业服务至今。被告是保利花园10栋1单元303房的业主，该房建筑面积141.19平方米。原告与保利花园其他业主签订的物业服务协议，约定住宅管理费按建筑面积1.95元/平方米/月计算,管理服务费不含楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费、共用设备的公共电费、本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等，相关共公水电费按政府规定由业主另行分摊。物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算原告违反约定，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求其限期改正，逾期改正给被告造成损失的，原告承担相应法律责任。被告在本物业内发生治安或刑事案件所至的损害，原告均不承担赔偿责任，但因原告故意或过失所致不在此限。原告的物业服务收费标准经佛山市南海区物价局同意。2010年12月20日，被告办理了房屋的房产证。原告称，因房屋存在漏水问题，被告未能入住房屋。后因与原告协商不成，被告自行处理房屋漏水问题。2014年12月底后被告入住该房屋并按期向原告交纳物业管理费及公摊电费。但对于2012年5月至2014年12月期间的物业管理费与及公摊电费，原、被告未能达成一致意见，引起本案诉讼。诉讼中，被告认为，是由于原告对消防栓和自来水管井渗水的源头管理及维修的缺失而造成涉诉房屋内部出现渗漏的原因。涉诉房屋的内部出现渗漏是表象，物业共用部分的消防栓与自来水管井渗水是根源。目前漏水的墙是属于公共部分共有的墙。原告作为保利花园的物业服务方，已从发展商手中全面接管物业的公共部分及其设备设施，原告对物业的公共部分及其设备设施的维修，负有不可推卸的责任。
本院认为：本案中，被告并未否认原告为被告居住小区提供物业服务,被告在入住小区后亦已向被告缴纳相关的物业管理费与公摊电费。本案的争议在于原告是否有权主张2012年5月至2014年12月期间的物业管理费与及公摊电费？尽管原、被告没有签订协议，但物业管理费的收取标准可以参照原告与被告所居住小区的其他业主的标准以及物业管理服务行业惯例执行，原告与被告所居住小区的其他业主所签订的物业服务协议约定交楼之日起开始计算物业管理费。本案被告于2010年12月20日办理房屋的房产证。原告在本案中主张被告参照小区其他业主的收费标准，支付2012年5月至2014年12月期间的物业管理费与及公摊电费，没有超出物业管理行业的市场惯例，本院予以准照。
原告与被告所居住小区的其他业主所签订的物业服务协议约定物业管理费的收费标准住宅管理费按建筑面积1.95元/平方米/月计算，与行政部门核准的标准一致。经核算，2012年5月至2014年12月期间房屋的物业管理费为8810.26元（1.95元/平方米/月×141.19平方米×32个月=8810.26元），原告主张被告按8810.24元支付，本院予以支持。此外，原告主张自2012年2月1日起至2015年1月31日的公摊电费1627.38元，原告已提供了相应的计算标准、计算明细，被告未具体指出其计算方式的不合理之处，也未提出被告计算方式有误的质疑，
本院认为原告举证的摊分办法符合一般物业公司的日常操作，较为合理，不违反法律规定，本院确定该分摊费用1627.38元被告应向原告返还。根据被告提供的证据，结合双方在庭审中的陈述，原告为案涉小区提供的物业管理服务确有不足之处，本院确定被告只需支付上述期间的物业管理费，而无需支付不按时交纳上述费用而产生的滞纳金。但被告辩称其房屋漏水，并以此拒绝交纳物业管理费不妥，房屋漏水属于房屋质量问题，该法律关系与本案物业管理关系并非同一法律关系，不属于本案诉讼的处理范围，被告应通过协商或另案诉讼的方式主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告梁长明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业管理有限公司南海分公司支付自2012年5月至2014年12月期间房屋的物业管理费8810.24元；
二、被告梁长明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业管理有限公司南海分公司支付自2012年2月1日起至2015年1月31日的公摊电费1627.38元；
三、驳回原告保利物业管理有限公司南海分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126.77元（原告已预交），由原告负担96.3元，由被告负担30.47元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郭焕桃
二〇一六年六月二十七日
书记员 郭明婷 关注微信公众号“”