新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终1486号上诉人(原审原告、反诉被告）：胡景文，男，1955年1月5日出生，汉族，六道湾煤矿退休职工，住乌鲁木齐市水磨沟区六道湾煤矿斜井东社区*号楼***室。
委托代理人：杨天斌，北京市君佑律师事务所律师。
委托代理人：康涛，北京市君佑律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆鸿远投资有限公司，住所地乌鲁木齐市河滩北路186号。
法定代表人：夏松华，新疆鸿远投资有限公司总经理。
委托代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人胡景文因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭于2016年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人胡景文及其委托代理人康涛、被上诉人新疆鸿远投资有限公司（以下简称鸿远公司）的委托代理人赵卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年4月28日，鸿远公司取得乌鲁木齐市六道湾26899.82平方米土地的国有土地使用权。胡景文在与鸿远公司签订《场地租赁合同》之前，从新疆银星永固钢结构有限公司（以下简称银星公司）取得六道湾路的土地租赁权，一直占有使用该土地，并在该土地上存放车辆。2014年8月29日，胡景文（乙方）与鸿远公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定，甲方愿意将位于六道湾路鸿远公司用地范围内的空置土地出租给乙方（具体范围以附图为准）。租赁期限为12个月，自2014年10月1日至2015年9月31日止，年租金100000元（不含税金）。若乙方需要租赁发票，税金由乙方自行承担。租金交付日期：合同签订当日需现交纳20000元定金，剩余80000元，须在2014年10月1日前5日一次交付。乙方不得拖欠租金，如乙方未能按本合同第三条约定日期支付租金，甲方有权解除合同并收回场地。乙方租赁的场地作为停放车辆使用，不得用做其它用途。如进行违法行为，乙方除承担相应的法律责任和经济处罚，同时向甲方支付应交年租金30%的违约金，甲方有权解除合同，收回场地。合同签订后，胡景文给付鸿远公司定金20000元，并继续使用承租的场地。2015年6月30日胡景文以鸿远公司未能将另一个在鸿远公司用地范围内的土地使用人银星公司清理走，银星公司始终在干扰其停车，致使其无法正常经营为由，诉讼来院，要求解除与鸿远公司签订的《场地租赁合同》；鸿远公司双倍返还定金40000元；赔偿人工工资96000元；赔偿经营损失200000元；并由鸿远公司承担本案的诉讼费用。针对胡景文的起诉，鸿远公司提出反诉，要求胡景文给付场地租赁费100000元；以及胡景文已支付鸿远公司的定金20000元作为违约金不予返还；并由胡景文承担本案的反诉费用。原审法院认为：胡景文与鸿远公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。在合同履行中双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。本案中，胡景文在与鸿远公司签订合同之前已占有和使用承租场地。根据胡景文的陈述其已占有和使用鸿远公司出租给其的场地。对胡景文要求解除与鸿远公司签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，因其在诉讼期间，该合同的履行期限已届满，双方的合同关系已消灭，故对胡景文要求解除与鸿远公司签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，不予支持。对胡景文要求鸿远公司双倍返还定金40000元的诉讼请求，按双方签订的合同约定，“年租金100000元，合同签订的当日需先交纳20000元定金，剩余80000元须在2014年10月1日前5日一次性交付。”该条约定胡景文向鸿远公司交纳定金后，该定金已折作租赁费。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。故对胡景文要求鸿远公司返还定金20000元的诉讼请求，不予支持。对胡景文要求鸿远公司偿付人工工资的诉讼请求和偿付经营损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。对鸿远公司反诉胡景文要求给付租赁费100000元的诉讼请求，鉴于胡景文已实际占有和使用该承租场地，胡景文理应支付租赁费，但应当扣除胡景文已交纳的20000元租赁费。对鸿远公司反诉胡景文要求将胡景文已支付的20000元定金作为违约金不予返还的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原审法院判决：
一、驳回胡景文要求解除与新疆鸿远投资有限公司签订的《场地租赁合同》；
二、驳回胡景文要求新疆鸿远投资有限公司返还胡景文定金20000元的诉讼请求；
三、驳回胡景文要求新疆鸿远投资有限公司偿付人工工资96000元的诉讼请求；
四、驳回胡景文要求新疆鸿远投资有限公司偿付经营损失200000元的诉讼请求：
五、胡景文给付新疆鸿远投资有限公司租赁费80000元；
六、驳回新疆鸿远投资有限公司要求将胡景文支付的20000元定金作为违约金不予返还的反诉请求。
上诉人胡景文不服原审判决上诉称：1、2014年8月9日我与鸿远公司签订场地租赁合同后，依约向鸿远公司支付20000元定金，但鸿远公司迟迟未将我承租的场地交付给我，致使我在租赁期间无法经营，给我造成重大损失，鸿远公司构成重大违约，应当向我双倍返还定金。原审法院仅凭在我与鸿远公司签订场地租赁合同之前已在承租场地存放车辆的状况，认定我已实际占有承租场地，与事实不符。2、我自2015年4月之前用尽各种方法才陆续将在承租场地的实际控制人银星公司处库存的车辆拖走，在此情形下，在签订场地租赁合同后长达半年的时间里，由于银星公司的百般阻挠，我一直无法将其他车辆存放在承租场地内，实际上2015年4月后，我既没有存放车辆，也没有实际占用承租场地，且我在2015年6月已经诉至法院，故承租场地自我与鸿远公司签订合同后从未使用、占有过，一直由银星公司占有、使用，我因无法经营已经遭受了重大经济损失，鸿远公司应予赔偿。3、至今鸿远公司仍为将银星公司在租赁场地内堆放的物品清理出场，虽然法院在其他案件中已经判决银星公司限期搬离承租场地，法院也采取了执行措施，但没有执行结果。鸿远公司也未采取其他有效措施，因而导致我一直无法占有、使用承租场地，租赁合同因鸿远公司的重大违约而无法实际履行。根据法律规定，当事人互负债权债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求的规定，我无须向鸿远公司支付租赁费。4、原审法院适用合同法第226条作为我支付租赁费的依据，属适用法律错误。该条规定是关于支付租金期限的法律规定，并不适用本案。我在合同签订时即向鸿远公司支付了2万元定金，但鸿远公司迟迟未将租赁的标的物完全、合法的交付给我，我无须向鸿远公司支付租赁费，原审法院未查清有关事实，仅用租金期限的法律条文作为判决书中我向鸿远公司支付租金的法律依据，适用法律有误。综上，请求撤销原审判决第二项，改判鸿远公司向我双倍返还定金40000元；撤销原审判决第四项，依法改判鸿远公司向我赔偿经营损失100000元；撤销原审判决第五项。
被上诉人鸿远公司答辩称：2015年8月9日，我公司于胡景文协商一致签订了场地租赁合同，胡景文在此之前就使用该涉案土地，其与我公司在签订土地租赁合同时，对所租赁的土地状况是明知的并在占有使用，胡景文上诉称未占有使用承租场地与事实不符。胡景文关于赔偿损失的请求与本案无关。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致。以上事实的认定有场地租赁合同、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为：胡景文与鸿远公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。根据《场地租赁合同》的约定，胡景文租赁的系鸿远公司用地范围内的空置土地。
本院认为，胡景文从鸿远公司处租赁场地时，对所能使用的空置土地状况是知晓的，双方在场地租赁合同中亦未约定鸿远公司应向胡景文提供场地的具体位置，对胡景文上诉称鸿远公司未能交付场地构成违约的理由，本院不予采信。在一、二审庭审中，胡景文均陈述干扰其在所承租场地停车，致使其无法正常经营的系银星公司。因造成胡景文不能使用所租赁场地的并非鸿远公司，胡景文要求鸿远公司赔偿经营损失无事实依据。根据双方签订的场地租赁合同内容，年租金为10万元、合同签订当日需先交纳2万元定金，剩余8万元须在2014年10月1日前5日一次交付，合同签订后胡景文向鸿远公司交纳了定金2万元，根据合同约定的上述内容及胡景文向鸿远公司付款的事实，
本院认为，2万元定金在胡景文向鸿远公司交纳后，已经抵作场地租赁费用，胡景文亦使用了承租场地，胡景文要求鸿远公司双倍返还定金及不向鸿远公司支付8万元租赁费的请求无事实依据。综上，胡景文的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人胡景文负担（已付）。本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理
审判员 黄淑梅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 谢晓朦 微信公众号“”