舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟定民初字第1016号原告（反诉被告）王某。委托代理人郭强来，浙江尚甬律师事务所律师。被告（反诉原告）周某。委托代理人余高峰，舟山市秉拯法律服务所法律工作者。
原告王某诉被告周某合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。审理过程中，被告周某提起反诉，本院依法受理后将本诉与反诉合并，依法由
审判员马钧钧适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案经批准转换为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。王某的委托代理人郭强来、周某及其委托代理人余高峰两次皆到庭参加诉讼，王某参加了第一次庭审。审理过程中，本案经批准延长审���期限三个月，现已审理终结。
原告王某诉称：2014年11月1日，原、被告签订《某某会所租赁合同》一份，约定：1.原告将正在经营的位于舟山市青垒头路XX号的房屋及相关设施、设备租赁给被告。2.租赁期为2014年11月1日至2016年10月31日。3.租金分为房租金和承包租金两部分，房租金为每年34万元，承包租金为每年30万元。房租金支付方式为：2014年11月1日至2015年2月28日，按月支付；2015年3月1日一次性支付该日至2015年7月31日的租金；2015年8月1日至2016年7月31日的租金一次性支付。承包租金的支付方式为：2014年11月1日至2015年2月28日，按月支付；2015年3月1日至2015年10月31日的承包租金共20万元，分两次支付，2015年3月1日、7月1日各支付10万元。2015年11月1日至2016年7月31日的承包租金共35万元，2015年11月1日支付15万元，2016年5月1日支付15万元。4.被告在其经营期间将名称改���“某某天堂”。合同签订后，原告按约将房屋及相关设施、设备交付给被告。但被告在支付先期两个月的房屋租金56667元后，拒付剩余租金。故原告诉至法院，要求被告支付尚欠的租金888266元（房屋租金计算至2016年7月31日，承包租金计算至2016年4月30日）。
被告周某辩称：原、被告签订的《某某会所租赁合同》实质上是个体工商户经营权的租赁。履行过程中，由于原告无法向被告交付经营所需证件，导致被告无法正常经营，并于2015年7月31日被迫搬离。因涉案房屋不具备合法性，《某某会所租赁合同》应为无效。因导致合同无效的过错方在原告，原告不仅无权向被告收取租金，还应对被告损失予以赔偿。故对原告的诉请，应予驳回。反诉原告周某反诉称：2014年11月1日，王某、周某签订了《某某会所租赁合同》一份，约定内容如王某在本诉中所称���本一致，但2015年3月1日前的承包租赁费，双方约定为不支付。此外，双方还有反诉被告须提供所有证件及房产资料的约定。合同签订后，王某向周某交付了房屋，周某接受后着手开始装修。周某向王某支付了押金50000元、前两个月的房屋租金56667元。但由于王某无法向周某交付经营所需证件，导致周某无法正常经营，并于2015年7月31日被迫搬离。周某认为：因涉案房屋不具备合法性，《某某会所租赁合同》应为无效。因导致合同无效的过错方在王某，故其还应对周某的损失予以赔偿。即便合同有效，由于王某的违约，导致合同目的已无法实现，合同也已于2015年7月31日解除。故周某诉至法院，要求：1.确认《某某会所租赁合同》无效。2.王某返还周某已付的租金56667元、押金50000元，向周某支付转接消费卡90072元。3.王某赔偿周某各项损失1282659元，包括室内装修费1000000元、沙发茶几款72100元、加盟费110900元、门面装修费99659元。反诉被告王某答辩称：《某某会所租赁合同》实质上是关于房屋和相关设施、设备的租赁，与个体工商户经营权的租赁无关。反诉中，周某对合同的理解有所偏差：1.合同约定的由王某提供证件及房产资料，所针对的是办理财产保险所需材料，双方并未就提供经营证件等作出约定；2.转接消费卡一事，双方已在合同中约定“甲方（王某）不负责乙方（周某）经营期间的债券债务”，消费卡属债券，应由周某负担。涉案房屋的产权归部队所有，多年来一直租赁给他人。王某承租该房屋后，投入巨资进行装修并自营，后又与周某签订《某某会所租赁合同》转租给周某。合同签订过程中，双方进行了多次协商，周某也对涉案房屋的基本情况及经营状况知晓。周某承租房屋后，简单将原“某某会所”更换为“某某天堂”后就于2014年11月9日营业，并未如周某所称投入巨资进行装修。履行过程中，部队虽曾发出过收回房产的通知，但该通知的内容是就搬离事项进行协商，且已不再执行。周某搬离是其经营中的自主行为，主要是因门前道路整修，影响到经营效益所致。综上，《某某会所租赁合同》合法有效。履行过程中，周某搬离是其自主行为，王某对此并无过错，故要求驳回周某的反诉请求。经审查明：2014年11月1日，王某（甲方）与周某（乙方）签订了《某某会所租赁合同》一份，约定：1.甲方将正在经营的位于舟山市定海区青垒头路XX号，面积约1200平方米的某某会所租赁给乙方经营。2.租赁期限为两年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止。3.乙方先支付给甲方5万元保证金（即为押金），此保证金即为支付乙方拖欠的水电费、会所内的财产损坏及对公支付的其他费用。4.房租金为每年34万元。承包租金为每年30万元。5.因乙方先期需要20-25万元整改投资，2014年11月1日至2015年2月28日，按逐月支付形式支付给甲方房租基数。之后，支付5个月（2015年3月1日至2015年7月31日）的房租141666元，支付8个月（2015年3月1日-2015年10月31日）的承包租金20万元（分两次支付，2015年3月1日支付10万元，2015年7月1日支付10万元），先付款后经营。第二年房租（2015年8月1日至2016年7月31日）由乙方一次性支付34万元，同时分两次支付给甲方承包租金30万元（2015年11月1日支付15万元，2016年5月1日支付15万元）。6.乙方投入该会所的所有设备，待租赁结束时，不得拆移，必须保证完好使用。7.甲方必须将目前使用的所有设备处于正常工作状态，乙方结束时，同时将设备修复，待甲方验收。8.甲方必须提供所有证件及房产资料，乙方在投入财产保险时所需资料，必须由甲方提供并配合办理。9.甲方寄存的物品，乙方只负责保管，对虫蛀、霉变造成损失，乙方不负赔偿责任。10.甲方不负责乙方经营期间的债券债务（原文如此），包括拖欠员工工资，甲方概不负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，王某将涉案房屋交付给了周某，同时移交的还有店内的空调、床、桌子、电脑等物品。周某对涉案房屋的门面、室内进行了装修，并添置了沙发、茶几等物品后开业。周某向王某支付了2014年11月、12月的房屋租金共56667元，押金50000元。2015年3月26日，舟山市定海区卫生和计划生育局向周某发出卫生监督意见书，责令其停止营业、办理卫生许可证。2015年6月4日，中国人民解放军某某部队（以下简称某某部队）营房科向王某发出《安全隐患整改通知书》，限其于2015年6月20日前对所租赁的位于舟山市定海区青垒头路XX号的房屋进行整改。接收人为郑某。2015年4月7日，某某部队向王某发出《关于限期收回房地产的通知》，载明：“我部现不准许出租军队空余房地产，您承租我部的浙江省舟山市定海区青垒头路XX号房地产，现需限期收回。请您于2015年4月16日至2015年4月30日到我部商谈停租事宜，并于2015年7月31日之前搬离，谢谢合作。”2015年7月31日，周某停止营业并搬离了涉案房屋，沙发、茶几亦搬出。2015年11月10日，中国人民解放军某某舰队某某机械修配综合厂（以下简称某某机修厂）出具情况说明，载明：“关于我部出租给王某的位于青垒头路XX号房产，按照部队三年一签的规定，续签合同的出租期限为2013年8月1日至2016年7月31日止。因今年总部规定师以下部队不得出租房产的规定，我部于2015年4月7日发出《关于限期收回房产的通知》要求商谈停租及于2015年7月31日之前搬离，后经协商，我部不再要求王某搬离，并同意继续使用该房产到2016年7月31终止搬离。考虑到王某与第三方签订租赁合同期限至2016年10月31日止，我部同意再给予王某三个月的搬迁期至2016年10月31日双方合同履行完毕。”同日，该机修厂还出具情况说明，载明：“王某将青垒头路XX号房产转租承包给某某天堂周某开店，是与我们有口头说明过的，我部是同意的。”上述事实，由王某举证的《某某会所租赁合同》、财产清单、《安全隐患整改通知书》、情况说明、周某举证的《某某会所租赁合同》、财产清单、收款收据、收条、委托书、卫生监督意见书、《关于限期收回房产的通知》、照片、视频及双方陈述等证据予以证实。双方对以下事实有争议，本院审查认定如下：
一、涉案房屋归谁所有，王某将涉��房屋出租给周某，是否得到了转租许可。王某主张：涉案房屋是属于部队的，一直没有产权登记，王某将该房屋出租给周某得到了部队的许可。至于房屋是属于哪个部队的，第一次庭审过程中，王某称：涉案房屋一部分归某某部队所有，一部分归某某机修厂所有。某某机修厂是某某部队的下属单位。王某将该房出租给周某，得到了某某机修厂的许可。第二次庭审过程中，王某又称：涉案房屋总面积约1200平方米，有600平方米是属于某某部队，剩下500多平方米是属于某某部队的。某某机修厂是某某部队的下属单位，也即某某部队。600平方米房屋是由某某部队出租给王某，王某又转租给周某。剩余500多平方米房屋是由某某部队出租给詹海江，又由詹海江转租给郑某，再由郑某转租给王某，王某又将该部分转租给了周某。周某主张：涉案房屋权属不明���而且，王某从部队租来的房屋只有600平方米，其余500多平方米是违章搭建的。为证明其主张，王某举证了：1.《军队房地产租赁合同》。该证据显示：2010年7月1日，中国人民解放军某某部队（以下简称某某部队）某某机修厂与郑某签订《军队房地产租赁合同》，将位于舟山市定海区青垒头路XX号的房屋（建筑面积600平方米）出租给郑某使用，租赁期限为2010年8月1日至2013年7月31日。2013年7月31日，某某机修厂与王某签订《军队房地产租赁合同》，将位于舟山市定海区青垒头路XX号的房屋（建筑面积600平方米）出租给王某使用，租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日。2.证人郑某的庭审证言。郑某出庭作证称：王某是我的朋友。开庭当天，王某、王某的律师、我、王某、罗某等人还在一起吃饭。涉案房屋分属于两个部队的。其中一部分是宁波营房处的，还有一部���是舟山基地的。我从部队租过来的房子是600平方米。后来我自己做隔层、自己搭建了一部分，部队也另外搭建了一部分，总面积变成了1180平方米左右。搭建的时候，没有办理过相关手续。相关房屋是没有办理过房产登记，也无法办出消防许可。3.海军舟山房地产管理处出具的证明（复印件）。该证据显示：2009年6月30日，中国人民解放军海军舟山房地产管理处出具证明，载明“舟山市定海区青垒头2、4、6、8、10、12、14号系部队街面房，现同意由詹海江经营管理并对外分租，主要用于餐饮、百货、汽车配件销售等，其对外租赁证正在办理中，望给与办理相关手续为感。”周某质证认为：对证据1，三性无异议，但这不能证明涉案房屋的权属。对证据2，郑某系王某的朋友，在出庭作证当天还与王某一同吃饭，其证言偏向王某一方，不足为信。即使根据郑某的��言，涉案房屋的权属仍然不明确，同时也说明涉案房屋确系违章搭建。对证据3，无原件，对其真实性存疑。且本案所争议的是青垒头16号房屋，证明中并未涉及。即使该证据真实，也与本案无关联性。
本院认为：根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条规定，军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。故军队房地产与普通房屋一样，均需办理产权登记。王某将涉案房屋转租，但却至今未能举证证明该房屋的权属，更遑论取得转租许可。况且，从王某与部队方签订的《军队房地产租赁合同》来看，王某所承租的面积是600平方米。而转租给周某的，却为1200平方米。就多出的600平方米，王某主张其有权转租，亦依据不足。
二、涉案房屋能否办理经营所需证件，周某对此是否知情。王某主张：涉案房屋系军队房地产，确实无法办理营业执照、消防许可等经营所需证件。军队房地产不同于一般房屋，在执法部门进行检查时，一般都通过部队与执法部门协调解决。故虽然不能办理相关证件，但并不影响正常经营。而且，涉案房屋在出租给周某前，在无相关经营所需证件的情况下，进行足浴店营业多年，一直未出问题。从双方签订的《某某会所租赁合同》来看，里面也仅是涉及到财产保险办理时的相关证件，而未涉及经营所需的其他证件。而由于军队房地产的特殊性，涉案房屋虽无房屋产权证明，但经部队协调，仍然是可以办理出财产保险的。周某在签订合同时，对上述事项皆知情。周某主张：关于涉案房屋是军队房地产一事，周某是知道的。涉案房屋在出租给周某之前一直在开足浴店，故周某以为相关经营所需证件应该是齐全的，故在签订合同时未予一一核实。签订合同时，周某强调要办理财产保险，故仅对办理财产保险所需的证件在合同中进行了约定。为证明其主张，王某举证了：1.证人郑某的庭审证言。证人郑某出庭作证称：王某是我的朋友。开庭当天，王某、王某的律师、我、王某、罗某等人还在一起吃饭。王某、周某第一次谈租金的时候，我也在场。当时我向这王某、周某都说过，涉案房屋是部队的房产，没有产权证，也无法办理营业执照、消防。如果出问题，要部队去协调的。2.证人王某的庭审证言。证人王某出庭作证称：王某是我的亲兄弟。开庭当天，王某、王某的律师、我、郑某、罗某等人还在一起吃饭。王某、周某第一次谈租金的时候，我也参与了。谈的时候，就涉案房屋没有产权证、办理不出营业执照等情况，都���诉过周某。周某质证认为：郑某系王某的朋友，王某系王某的亲兄弟，该二人在出庭作证当天还与王某一同吃饭，其证言偏向王某一方，不足为信。
本院认为：证人郑某、王某系王某的亲朋，其在出庭作证当天，还与王某及其律师一同吃饭，故相关证人证言对本争议焦点所涉事实的证明力不足。虽然周某对涉案房屋系军队房地产一事明知，但从军队房地产也需办理需办理产权登记的规定来看，不能直接推论出周某对涉案房屋能否办理经营所需证件之事明知。从双方在合同中就王某需“提供所有证件及房产资料”的约定来看，周某提出过要求王某提供涉案房产资料，更是可以从反面说明周某对涉案房屋能否办理经营所需证件不知情。
三、王某转接给周某的消费卡的数额。周某主张：涉案房屋由周某承租后，王某原开办的某某会所的消费卡共计90072元转给了周某。王某主张：有相关消费卡转给周某属实，但金额并非90072元，应为3万余元。为证明其主张，周某举证了消费卡转接单。该证据显示：机打的转接单有三份，金额分别为24605元、63032元、48891元；手写的转接单有一份，金额为37656元。机打金额为48891元的转接单，与另外两份转接单中的转接卡号重复。手写的转接单中，有部分与机打转接单重复。上述机打、手写的交接单，皆未经王某、周某签字确认。王某质证称：对该证据的真实性无法确认。为证明其主张：王某举证了罗某的证人证言。罗某出庭作证称：我是足浴店的员工。周某承租前，我在足浴店做出纳。周某接手后，我在足浴店做后勤。中间交接的时候，店里面的会计把之前足浴店未消费的卡整理了一下，由我打印出来，给了王某、周��各一份，也就是金额分别为24605元、63032元的转接单。那份手写的转接单不是我写的，我只是打印了空白的表格。周某质证称：对该证据无异议，实际情况确如罗某所言。
本院认为：周某提交的金额为24605元、63032元的转接单与王某申请出庭作证的罗某的证言可相互印证，对该金额，本院予以确认。周某提交的金额为48891元的转接单，所列项目已计算在金额为24605元、63032元的转接单中，不可重复计算。周罗贤提交的金额为37656元的手写转接单，无王某签字确认，且所列项目部分与金额为24605元、63032元的转接单重复，重复部分不可重复计算。未重复部分，由于该转接单无王某签字确认，本院不予认定。故本院认定王某转接给周某的消费卡的数额为87637元。
四、周某主张的各项损失的合理性。周某主张：周某损失合计1282659元，包��室内装修费1000000元、沙发茶几款72100元、加盟费110900元、门面装修费99659元。王某主张：涉案房屋由周某承租后进行过广告门面装修、室内装修等属实。但由于涉案房屋在出租给周某之前即在开办足浴会所，原有装修皆可使用。周某无需投入大额资金进行装修。而且，《某某会所租赁合同》中约定的租赁期限只有两年，投入大额资金进行装修也不合常理。在合同中，双方还有约定，“（周某）先期需要20-25万元的整改投资”，故即使有损失，至多为20-25万元。为证明其主张，周某举证了：1.室内装修合同、预算书、装修收费收据，拟证明其装修费的合理性。合同显示签订时间为2014年11月5日，工程期限为30天，自2014年11月5日起30天内完工。2.广告承揽合同、广告收费收据，拟证明其门面装修损失的合理性。3.加盟费用清单、加盟费收据（传真件），��证明其加盟费损失的合理性。加盟费用清单显示，相关费用包含了品牌加盟的费用，相关设施、设备的费用，以及人员培训费用等。4.购买清单、部分收款收据，拟证明其沙发茶几损失款的合理性。5.开业当天的照片、视频，显示拍摄时间为2014年12月9日。王某质证称：对证据1：装修合同中约定的工期为2014年11月5日起30天内。周某承租后的某某天堂足浴会所是于2014年11月9日装修完毕就营业的，装修合同是伪造的可能性较大。装修款的支付只有收据，不足为凭。对证据2：质证意见同证据1。对证据3：无原件，其真实性无法确定。即使真实，加盟费也不应作为周某的损失认定。对证据4：真实性无法确认。即便真实，沙发、茶几都是可移动物品，应由周某自行搬离，而不应计入其损失。对证据5：对照片形成的时间有异议。为证明其主张，王某举证了��1.证人王某的证人证言。王某出庭作证称：周某接手足浴店后，装修了两、三个月，后于2014年11月9日开业。开业仪式我也参加了。在周某向其出示开业当天的照片后，王某又称，开业时间是2014年12月9日。2.证人罗某的证人证言。罗某出庭作证称：周某接手足浴店后，装修了一个多月，后于2014年11月9日开业。在周某向其出示开业当天的照片后，罗某称：照片是开业当天的没错，但我记得开业时间为2014年11月9日。
本院认为：关于室内装修损失。从周某提交的开业时的照片、视频，结合证人王某的证言，本院认定周某接手足浴店后，于2014年12月9日开业。王某以开业时间的差异对装修合同提出的抗辩不成立。但周某的装修实际花费仅以收款收据为凭，既无相应发票，又无款项支付凭证印证。王某、周某二人签订的《某某会所租赁合同》中有“先期需要20-25万元的整改投资”之表述。周某主张其装修共花费100万元，远超双方在合同中的整体整改投资数额，本院不予采信。周某主张的门面装修99659元、沙发茶几72100元、加盟费110900元，亦依据不足，本院不予采信，理由同上。原足浴店本身有室内装修和门面装修。涉案房屋转由周某承租时，双方并未对原有装修部分进行清点。而现状为原有的装修与周某新装修的部分已混同在一起无法区分，导致通过鉴定来确定新装修价值的方式亦不可采用。沙发、茶几为可移动物品，使用价值尚在。而周某也已将沙发、茶几搬离了涉案房屋。依沙发、茶几的购买价值或现价值来确定周某的损失，都不合理。品牌加盟费的相关项目中，不仅有加盟本身的管理费，还有设施、设备的费用。而沙发、茶几、加盟、设施、设备本身也属于对涉案房屋进行整改、投资的范围。综合考虑，本院以双方在合同中约定的先期整改投资数额，认定周某的损失合计25万元。综上，
本院认为：王某和周某之间的《某某会所租赁合同》从内容上来看，分为两部分，一部分是涉案房屋的租赁，另一部分是某某会所经营权的租赁。王某主张另一部分是设施的租赁而非经营权的租赁不成立，理由如下：1.合同中有关于承包租金的约定。2.合同中有“甲方（王某）不得参与经营管理，……甲方有权终止经营合同”的约定。3.某某会所内的空调、床、桌子、电脑、等物品全部移交给了周某使用，而单纯这些物品本身，按一般情形，不足以产生每年30万元的租赁费。因房屋租赁的标的物与经营权租赁合同中的经营场所为同一，使房屋的租赁与经营权的租赁成为不可分的两个法律事实及法律关系，应在本案中一并处理。关于合同的效力。房屋租赁部分，出租人王某并非房屋��有人，其也未能举证证明涉案房屋的权属及其享有转租的权利，故《某某会所租赁合同》中涉及房屋租赁的部分应归于无效。经营权租赁部分。王某未举证证明其经营某某会所期间系合法经营的相关证据，亦应归于无效。关于合同无效的后果。房屋租赁合同无效，但周某于2014年11月1日至2015年7月31日占有、使用该房屋，并在该房屋内营业。按合同约定的租金标准计算，周某应向王某支付该期间的房屋占有费合计255000元。周某已支付56667元，尚应支付198333元。2015年7月31日后，周某非基于其本人的原因退出涉案房屋，之后的房屋占有费，王某无权向周某收取。经营权租赁合同无效，且无效的原因是王某本身即不具备合法经营权，故王某无权向周某收取经营权租赁费，也即双方合同中所指的承包租金。关于转接消费卡的负担问题。合同约定“甲方（王某）不负��乙方（周某）经营期间的债券债务”，结合上下文语境，此“债券”系谬述，应为“债权”。转接的消费卡系王某经营期间，而非周某经营期间发生。转接后，周某实际上负担了应由王某负担的债务。本质上，这是王某、周某关于债务负担的纠纷。但考虑到该纠纷亦产生于双方经营租赁的大背景中，本案中一并处理。故周某要求王某向其支付该款，本院予以支持，但金额应按转接的数额，再考虑到转接时的一般折价而定。本院酌情认定50000元。关于押金。双方合同中明确押金系用于支付水电费、财产损坏费及其他对公费用。而水电费欠付多少、是否有财产损坏，财产损坏的程度，对公费用有哪些项目，具体费用是多少，都有赖于在确认合同无效后双方进行进一步结算，而非在确认合同无效的即刻返还。而在本案中，王某坚持合同有效，而未对相关项目提出主张，故���50000元押金应另行处理，与本案中的款项不做抵扣。因合同无效的原因在于王某，故周某要求其赔偿损失，本院予以准许，具体应为250000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，
判决如下：
一、确认反诉原告周某与反诉被告王某签订的《某某会所租赁合同》无效；
二、被告周某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付房屋占有费198333元；
三、反诉被告王某于本判决生效之日起十日内向反诉原告周某支付消费卡转接费50000元；
四、反诉被告王某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告周某各项损失250000元；
五、驳回原告王某、反诉原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11133元，由原告王某负担8647元，被告周某负担2486元；反诉受理费9057元，由反诉原告周某负担7101元，反诉被告王某负担1956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 马钧钧
人民陪审员 吕和云
人民陪审员 范爱芳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 潘奕颖 更多数据：