河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终1616号上诉人（原审被告）朱光灿，男，汉族，1978年7月26日出生。委托代理人吴振华，河南浩盈律师事务所律师。上诉人（原审第三人）苏义成（诚），男，回族，1969年10月21日出生。被上诉人（原审原告）雷真，女，汉族，1987年5月14日出生。被上诉人（原审原告）雷某甲。被上诉人（原审原告）雷某乙。被上诉人（原审原告）雷某丙。被上诉人（原审被告）姜点兰，女，汉族，1964年3月12日出生，身份证登记住址：河南省淮阳县城关回族镇苏庄**号。
上诉人朱光灿、苏义成因与被上诉人雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙、姜某合同纠纷一案，不服淮阳县人民法院（2015）淮民初字第01416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱光灿委托代理人吴振华，上诉人苏义成，被上诉人雷真、雷某乙、姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年12月3日，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙之母姜某与朱光灿签订房屋买卖合同一份。合同约定：甲方愿把自己拥有的位于大宋苏庄一处宅基地和房屋卖给乙方；面积238.68平方米（东西长20.3米，南北宽11.75米）；东临路，西临袁陆军，南临路，北临路；价格200000元，房款一次付清后该宗房屋及宅基地永久归乙方所有，合同签订前该宗地及房屋的所有纠纷由甲方负责，以后由乙方负责；甲方无条件提供过户手续，甲乙双方不得反悔，如有一方违约，违约方支付给对方违约金200000元整；甲方落款的名字是雷某丁、姜某，乙方落款的名字是朱光灿。合同签订时，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙之父雷某丁已去世，合同上落款雷某丁的名字是姜某代签。合同签订后，朱光灿支付房款200000元，房屋由朱光灿使用。双方买卖的房屋是雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙与姜某家庭共有的房屋，房屋所占的土地属集体所有，该宗土地淮阳县人民政府1990年4月14日为雷某丁颁发有集体土地建设用地使用证。庭审中，苏义成提交了2015年2月14日与朱光灿签订的买卖合同一份，房屋所占土地雷某丁的集体土地建设用地使用证一本，未提交朱光灿收款的相关证据。朱光灿属城镇居民，苏义成属淮阳县大连乡段屯行政村大苏庄村民。雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙于2015年7月23日起诉来院。请求依法判令朱光灿、姜某签订的《买卖合同》为无效合同；由朱光灿将宅院恢复原状并返还雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙；本案诉讼费由朱光灿、姜某承担。原审认为，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙诉朱光灿、姜某，第三人苏义成确认合同效力纠纷一案，朱光灿、姜某签订买卖合同所指的房屋，是雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙与姜某家庭共同共有的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，……”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。在姜某与朱光灿签订买卖合同时，没有征得共同共有人的同意，姜某将其家庭共同共有的房屋出卖给他人，其行为侵犯了共有人雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的合法权益，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙具有本案的诉讼主体资格。《河南省农村宅基地管理办法》第四条，“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的使用权和所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他方式非法转让”。朱光灿、姜某在合同中明确约定，价格200000元，房款一次付清后该宗房屋及宅基地永久归乙方所有，朱光灿、姜某签订的买卖合同，明显违反了法律规定。同时，二人也不是房屋共有人所在集体经济组织的成员，购买集体土地上的房屋亦有违法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，该合同属无效合同，该法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后因合同取得的财产应当予以返还……，”故此，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙要求依法确认朱光灿、姜某之间签订的买卖合同无效；要求朱光灿恢复原状予以返还的理由正当，予以支持。该条还规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当承担相应的责任。姜某作为该房屋的共同共有人，在未征得其他共有人同意的情况下擅自将共同共有的房屋出卖给他人存在缔约过失责任，对缔约方应承担相应的赔偿责任。朱光灿购买该房时，明知姜某与他人共有的房屋，未征得其他共有人的书面同意而购买，也有一定的过错，应承担相应的过错责任，根据双方过错程度的大小，认定姜某应按银行借款利息承担朱光灿的损失为宜。朱光灿辩称，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙起诉已超过诉讼时效，该房屋已转卖给第三人苏义成，并由第三人善意取得，本案已无可供执行标的的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”的规定，无论是姜某与朱光灿之间，还是朱光灿与苏义成之间买卖的房屋均未依法登记，物权并未转移。况且，朱光灿、第三人苏义成也未提供房屋买卖实际履行的相关证据，故朱光灿的上述主张，不予采信。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：
一、姜某与朱光灿2010年12月3日签订的买卖合同无效。
二、姜某于判决生效后十日内返还朱光灿购房款200000元；赔偿朱光灿200000元的利息（利息自2010年12月3日起至判决履行完毕之日止，利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。
三、朱光灿待姜某返还、赔偿完毕后十日内返还雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙与姜某共有的房屋。案件受理费100元，由姜某承担。
上诉人朱光灿、苏义成（诚）不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销淮阳县人民法院（2015）淮民初字第01416号民事判决，依法改判驳回雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的诉讼请求，本案诉讼费由雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙、姜某承担。朱光灿、苏义成上诉理由为：
一、姜某与朱光灿签订的房屋买卖合同是合法交易，并未侵犯雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的任何权利，合同签订时雷真已外嫁他村，雷某甲、雷某乙、雷某丙均未满18周岁，姜某作为监护人有权对共有财产作出处理。
二、根据合同的相对性，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙不是签订合同的主体，其无权主张合同无效，诉讼主体资格不适格。
三、本案所涉房产朱光灿已卖给了苏义成，且已实际交付，第三人苏义成为善意取得，苏义成与朱光灿的交易依法应受法律保护。
被上诉人雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙答辩称：
一、本案涉案房地产土地使用证登记雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的父亲雷某丁名下，涉案房地产在雷某丁生前应属雷某丁、姜某夫妻共同财产，雷某丁去世后，按照继承法规定，雷真等四人有权继承雷某丁遗产；因此，雷某丁去世后，该房地产应属于雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙、姜某家庭共有财产，雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙与本案有直接的利害关系，其诉讼主体适格。
二、姜某未经其他共有人同意，擅自将涉案房地产处分的行为是无效行为；本案涉案房地产是农村集体土地上的房产，依法只能在本村民组成员之间转让，朱光灿石城镇户口，不是本案涉案房地产所在地同一村民组成员，无权购买涉案房地产。姜某与朱光灿签订的房地产买卖合同因无权处分且违反法律的强制性规定而无效。
三、苏义成在原审并未向提交其交付房款及不动产变更登记的证据，且其明知本案涉案房地产存在纠纷的情况下而仍然购买该房地产，不能认定为善意取得。被上诉人姜某答辩意见同雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的答辩意见。本院
经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案涉案房地产为真、雷某甲、雷某乙、雷某丙与姜某家庭共有。姜某与朱光灿签订买卖合同处分该房地产时未征得其他共有人的同意，侵犯了雷真、雷某甲、雷某乙、雷某丙的合法权益。涉案房地产土地属于农村集体所有，朱光灿并非该集体经济组织的成员，朱光灿、姜某在合同中明确约定房屋及宅基地永久归朱光灿所有，违反了法律的强制性规定。原审判决确认朱光灿、姜某之间签订的买卖合同无效，并无不当。朱光灿、苏义成上诉认为该房屋已转卖给苏义成，苏义成属善意取得，苏义成与朱光灿之间的交易依法应受法律保护的理由，因苏义成当庭认可其购买该房地产时明知该房地产存在纠纷，且其也未提供该房地产依法登记转移的证据，此项上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱光灿、苏义成负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李俊华
审 判 员 宋诗永
代理
审判员 王 璐
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张丹丹