广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1072号
上诉人（原审原告）：李世来，男，1966年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：麦国辉，男，1963年9月8日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：廖崇健，男，1973年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：何俊彦，广东五邑律师事务所律师。
上诉人李世来因与上诉人麦国辉，被上诉人廖崇健农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年3月13日，麦国辉、廖崇健与中山市东升镇太平村第十六经济社（以下简称第十六经济社）签订《土地租赁合同书》，约定第十六经济社将位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边的鱼塘二口出租给麦国辉、廖崇健使用，面积为27.4058亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩11000元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，麦国辉、廖崇健必须付清第一年租金301463.8元及押金27万元给第十六经济社；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。2014年4月25日，麦国辉、廖崇健与中山市东升镇太平村第十五经济社（以下简称第十五经济社）签订《土地租赁合同书》，约定第十五经济社将位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口出租给麦国辉、廖崇健使用，面积为29.8亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩12100元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，麦国辉、廖崇健必须付清第一年租金360582元及押金30万元给第十五经济社；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。2014年5月16日，麦国辉与李世来签订《土地租赁合同》，约定麦国辉出租给李世来的土地位于中山市××镇××（××村联队××机砖二厂）土地（详见测量图、麦国辉土地）测量面积为5亩；租用时间由2014年7月1日起至2039年6月30日止，共25年；租金初始年租为每年每亩11000元，由第一年起计算，租金每五年递增10％；双方签订合同当天，李世来必须付清第一年租金55000元；以后每年租金必须在公历7月1日前付下一年的租金，实行先交租后使用的原则；李世来还须于签订合同当日向麦国辉缴交土地使用权款90万元；在租赁期限内，李世来有权在租赁土地上自筹资金兴建一切建筑物及附属设施，李世来拥有合同期内建筑物及附属设施的所有权、转租权及其收益；合同还对双方的权利和义务、违约责任等内容进行约定。麦国辉与李世来在上述《土地租赁合同》上签字确认。签订合同后，李世来当天向麦国辉交纳了100万元，麦国辉出具收据显示今收到李世来交来麦国辉转让土地5亩使用款90万元、租金和押金共10万元，合计100万元。2014年11月11日，麦国辉出具收据显示收到第15队李世来工地支付麦国辉代集体填土加高路、水电5亩等合计款48760元。2014年12月3日，廖崇健出具收据显示李世来15队5亩使用款1088000元已付清。诉讼中，麦国辉与李世来确认上述租赁合同出租的位于中山市××镇××（××村联队××机砖××厂）土地××镇××十六小组所有，该土地是麦国辉、廖崇健于2014年3月13日与中山市东升镇太平村第十六经济社签订《土地租赁合同书》中出租土地的其中一部分。原审法院向李世来询问向廖崇健交付使用款1088000元的用途，李世来称是向麦国辉、廖崇健交付租赁第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口，面积为29.8亩的土地使用款。该土地租赁情况未签订书面的租赁合同。2015年4月30日，李世来向原审法院起诉，请求判令：1.李世来与麦国辉于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》无效；2.麦国辉、廖崇健连带返还李世来已支付的租赁土地使用权款共1988000元及该款从起诉之日至还款之日止的利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息）；3.麦国辉、廖崇健连带返还押金及租金10万元；4.麦国辉、廖崇健连带返还集体填土加高、路、水电费48760元；5.麦国辉、廖崇健连带支付李世来违约金20万元；6.麦国辉、廖崇健连带赔偿李世来因麦国辉、廖崇健过错导致合同无效造成李世来的损失100万元。李世来租赁第十六经济社的土地后，其诉称在租赁土地上兴建厂房、宿舍楼等，共花费了80万元，并提供了《建筑土建工程承包合同》、《江门市商品混凝土购销合同》及收款收据予以证实。诉讼中，李世来确认施工建设未经报建审批。2014年12月17日，中山市东升镇人民政府向中山市东升镇太平村民委员会发出《关于处理李世来非法占地行为的通知》，内容为李世来在未经依法批准的情况下，擅自占用位于中山市××镇××十六小组的土地实施建设，其占用土地面积约四亩，上述行为已构成非法占用土地行为。为有效遏制全镇范围内的土地违法行为，促请你单位做好对其违法建筑及施工队的监督处理工作，制止其继续施工并限期拆除违法建筑及进行复耕复绿工作。麦国辉提供三份收据内容为：2014年3月8日，支款人麦国辉与收款人吴锦松签订收据一份显示太平16生产队原机砖二厂边两口鱼塘，麦国辉、廖崇健补偿青苗费、补给吴锦松合计38万元；2014年5月2日出具的收据显示今收到16生产队支付邓志光填土工程共27.88亩合计款1951600元，收款人邓志光，支款人一栏空白；2014年4月6日，支款人麦国辉与收款人梁桂荣签订收据一份显示收到太平村16队租赁地介绍费280万元。廖崇健提供集体协议内容为：现中山市东升镇太平村第十五经济社（四村联队原机砖二厂）边以北的鱼塘二口合共29.8亩，共7个客户，以后设备及费用按亩数摊分，有麦国辉、廖崇健、李世来、梁桂荣、吴锦松等人签名确认。另有证明一份内容为：现有麦国辉、廖崇健租赁中山市东升镇太平村第十五经济社29.8亩土地，土地定金款共计30万元，此土地属以下人员共同租赁，租赁到期定金退回以下人员：麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、梁桂荣、吴锦松、周日中。中山市东升镇太平村第十五经济社盖章确认，麦国辉签名，其他人未签名。原审法院认为：李世来与麦国辉签订的关于中山市东升镇太平村第十六经济社位于中山市××镇××5亩土地的《土地租赁合同》，因存在未经合法审批而将农用地出租用于工业厂房建设，及将集体所有土地出租用于非农业建设，其内容违反法律的强制性规定，应认定合同无效。李世来请求确认合同无效理由成立，原审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故麦国辉依据无效合同收取李世来的押金应予返还。关于押金金额问题，合同约定第一年租金为55000元，李世来称交付租金及押金10万元，原审法院认定押金为45000元，故李世来要求麦国辉返还押金的请求成立，原审法院予以支持。李世来已实际占有使用了涉案土地直至2014年12月17日被中山市东升镇人民政府制止使用，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用涉案土地期间的使用费。本案中，李世来向麦国辉支付了一年租金55000元及全部土地使用权款90万元。对该土地使用权款90万元，原审法院认为，合同法对租赁合同明确约定的费用主要形式是租金，原审法院认定该土地使用权款具有租金性质，与租金一样视为占用土地的使用费。李世来占用涉案土地期间从2014年5月16日到2014年12月17日，即为7个月，占有使用费为：年租金55000元×7个月/12个月＋90万元/30年租期×7个月/12个月=49583元。故李世来应向麦国辉支付占用涉案土地期间的使用费49583元。李世来已交一年租金55000元和土地使用权款90万元，合计955000元。麦国辉依据无效合同收取李世来955000元在扣除占有使用费49583元后应予返还，即麦国辉向李世来返还租金及土地使用权款合计905417元。关于李世来要求麦国辉支付违约金20万元的请求，原审法院认为违约条款是双方签订租赁合同的部分条款，无效的合同自始没有法律约束力，作为违约条款的约定也自然无效。关于损失的承担问题，麦国辉违反法律规定将农用地出租用于厂房建设，应承担相应的过错责任，而李世来未取得建设审批手续就投入资金施工，其对该损失负有主要过错责任。原审法院根据本案实际及双方过错程度核定，对李世来所受损失按以下比例分担为宜：李世来自行承担60%责任，麦国辉承担40%责任。关于损失的确定问题，李世来主张其租赁第十六经济社土地后投入了80万元用于厂房及宿舍楼建设，并交付了集体填土加高、路、水电费48760元，对此提供了相关的建筑工程合同、收据等证据予以证明，麦国辉确认收到集体填土加高、路、水电费48760元，但认为施工产生的费用均系第三方书写，无法核实其真实性，对此不予确认。鉴于李世来确实在土地上施工建设，并有政府部门制止其继续施工并限期拆除违法建筑的行为，李世来应是投入了相应的资金用于施工建设，但只要有投资经营，这些都是必然发生的费用，与出租合同的出租人并无直接的因果关系。结合李世来的证据及本案的实际情况，原审法院认定李世来的损失包括集体填土加高、路、水电费及施工的工程费用，酌情认定损失金额合计为40万元。因李世来须自行承担60%责任，故麦国辉应向李世来赔偿损失16万元（40万元×40%）。麦国辉辩称是代表李世来与第十六经济社签订的租赁合同，但无足够证据证明，原审法院不予采信。另外，李世来同时主张廖崇健对上述各项诉求承担连带责任，因上述租赁合同是李世来与麦国辉签订的，并无廖崇健的签名，李世来无证据证明廖崇健作为合同主体参与了合同履行。李世来要求廖崇健承担连带责任的诉求，理据不足，原审法院不予支持。关于李世来主张廖崇健向其返还已交付租赁中山市东升镇太平村第十五经济社（四村联队原机砖二厂）边以北的鱼塘二口5亩土地使用权款1088000元及施工打桩费用20万元的请求。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，李世来未能举证证明李世来与廖崇健之间对上述土地存在租赁合同关系的事实，应承担举证不能的不利后果。故对李世来上述诉求，原审法院不予支持。对于该款项，双方如存在其他法律关系，可另寻它径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、确认李世来与麦国辉于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》无效；
二、麦国辉于原审判决生效之日起七日内向李世来返还押金45000元、租金及土地使用权款905417元；
三、麦国辉于原审判决生效之日起七日内向李世来赔偿损失16万元；
四、驳回李世来的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33494元（李世来已预交），由李世来负担22348元，由麦国辉负担11146元（在执行中径付李世来）。宣判后，上诉人李世来不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、麦国辉、廖崇健应当返还李世来因其转租中山市东升镇太平村第十五队工业用地中的5亩给李世来而收取的工业用地土地使用权款1088000元及赔偿损失20万元。1.李世来与麦国辉、廖崇健于2014年9月15日达成口头协议，约定麦国辉、廖崇健将其拥有的位于中山市东升镇太平村十五队29.8亩地中的5亩地转租给李世来建厂使用，并约定李世来支付工业用地使用权款1088000元。2014年9月15日，李世来支付廖崇健工业用地土地使用权款380000元，同年9月19日支付了500000元，同年11月28日支付了200000元，余款8000元于2014年12月3日现金付清给廖崇健，廖崇健并于当日出具《收据》确认已经收到李世来支付的15队中的5亩的工业用地土地使用权款1088000元。麦国辉、廖崇健把上述土地转租给李世来后，李世来在该土地上进行桩基础建设，花费约20万元。直到2014年12月17日，中山市东升镇人民政府通知涉案土地为农保地，不得占用农保地而要求李世来停止施工。随后，李世来经了解得知，涉案土地所有权属于第十五经济社的农业用地，并非麦国辉、廖崇健名下工业用地。现在第十五经济社已经收回涉案土地，并重新公投出去给农民做农业生产所用。2.口头形式的约定也是合同的其中一种形式。如双方没有口头约定，李世来不可能支付麦国辉、廖崇健工业用地使用权款1088000元。3.根据土地管理法的相关规定，集体所有土地出租用于非农业建设，违反法律的强制性规定，所以双方达成的口头协议应为无效协议。且该土地已经被第十五经济社收回，双方的口头协议的目的已经无法实现。4.第十五经济社的土地为麦国辉、廖崇健共同转租来的，已经无法分割哪块是麦国辉的，哪块是廖崇健的。且麦国辉、廖崇健原审时均主张所收取的费用用于前期投入。也就是说，无论谁收取的工业用地使用权款，都是麦国辉、廖崇健共同收取，共同投入，麦国辉、廖崇健的合作关系无法分开，自然而言，也可认定转租土地的主体应为麦国辉、廖崇健。且当时是麦国辉、廖崇健一起与李世来达成口头协议，故麦国辉、廖崇健应当返还李世来的土地使用权款1088000元及赔偿损失20万元。5.以上情况与廖崇健转让第十五经济社的4亩土地给林锦强的案件[（2015）中二法民一初字第545号]基本上一致的。故，李世来认为法院应当对以上情况进行审查认定并予以判决。
二、李世来与麦国辉于2014年5月16日签订《土地租赁合同》与廖崇健有关，廖崇健与麦国辉都是合同主体，廖崇健与麦国辉返还李世来押金45000元、租金22917元、土地使用权款90万元及赔偿损失80万元。2014年5月16日签订《土地租赁合同》中约定转租的土地是麦国辉、廖崇健一起从第十六经济社租赁得来的，租赁来的土地无法分割哪块是麦国辉的，哪块是廖崇健的。双方签订《土地租赁合同》时，麦国辉、廖崇健均向李世来表示，该土地是其俩共同向第十六经济社租赁的，由麦国辉一人签订即可同时代表廖崇健。据此，土地租赁合同出租方由麦国辉代为签名。且合同的“甲方（出租方）”为麦国辉及廖崇健，如麦国辉、廖崇健认为出租方只有麦国辉，则签订合同时麦国辉、廖崇健正常的反应就是划掉甲方处廖崇健的名字，但是麦国辉没有这样做。由此可见，麦国辉、廖崇健共同向第十六经济社租赁土地，且无法分割各自占的份额，且麦国辉、廖崇健原审时均主张所收取的费用用于前期投入，也就是说，无论谁收取的工业用地使用权款，都是麦国辉、廖崇健共同收取，共同投入，麦国辉、廖崇健的合作关系无法分开，自然而言，也认定转租土地的主体应为麦国辉、廖崇健，是合情合理的。故，廖崇健与麦国辉返还李世来押金45000元、租金22917元、土地使用权款90万元及赔偿损失80万元。
三、原审法院不应当将位于第十六经济社的5亩土地使用权款90万元认定为租金性质而重复计算占用土地使用费。占用土地使用费应当在李世来支付的租金中扣除即可。李世来已经另外支付位于第十六经济社的5亩土地第一年租金共55000元，李世来实际占用土地费用应当在租金中扣除。李世来支付的土地使用权款90万元不具备租金性质，而不应认定土地使用权款为租金性质并重复扣除。土地使用权款指出让人将土地的使用权出让给使用人使用，属于土地使用权的交易价格，也可简单地理解为地价，俗称“转让费”，该土地使用权款不具备租金性质，该土地使用权款就是麦国辉、廖崇健转租涉案土地赚取的非法利益。且麦国辉、廖崇健与第十六经济社约定的租金金额，与麦国辉、廖崇健与李世来之间约定的租金是一样的，原审法院判决李世来应当支付麦国辉、廖崇健从2014年5月16日至2014年12月17日期间的占用土地使用费已经足以够麦国辉、廖宗健支付第十六经济社该期间的租金。若土地使用权款再认定为租金并重复计算租金，这样做的后果只会纵容非法转租土地者获取更多的非法利益。
四、麦国辉、廖崇健明知土地为农保地却故意隐瞒涉案土地为农保地的重要信息，虚构涉案土地为工业用地，致使李世来错误认为土地性质为工业用地而与麦国辉、廖崇健约定土地转租协议，并约定李世来有权在涉案土地上建厂。签订合同后李世来盖厂房前，曾要求麦国辉、廖崇健出示土地使用权证，办理报建手续，但麦国辉、廖崇健就称可以先盖厂房，等土地证下来后可以补办报建手续，故李世来就又再相信麦国辉、廖崇健在涉案土地上盖厂房及打桩基础。后被认为占用农保地而被强拆，造成巨大损失。故麦国辉、廖崇健应对李世来所造成的损失负有全部责任。因此，李世来请求二审法院判令：1.撤销原审判决，改判麦国辉、廖崇健返还李世来押金45000元、租金22917元、工业用地土地使用权款90万元及赔偿损失80万元（第十六经济社土地），返还工业用地土地使用权款1088000元及赔偿损失20万元（第十五经济社土地）；2.由麦国辉、廖崇健承担本案诉讼费用。麦国辉针对李世来的上诉，辩称：李世来的上诉没有事实和法律依据，原审判决存在认定事实错误和适用法律不当，因此麦国辉亦提起上诉。具体答辩意见与麦国辉的上诉意见一致。廖崇健针对李世来的上诉，辩称：
一、廖崇健与李世来从未达成任何口头协议，李世来在上诉状中声称的双方口头协议约定廖崇健将5亩地转租给其建厂房使用完全是其编造的虚假事实，是根本不存在的。
二、廖崇健与李世来是共同租赁土地关系，而并非土地转租关系。原审判决认定廖崇健与李世来不存在土地转租关系并依法驳回李世来对廖崇健的诉讼请求是完全正确的。
三、廖崇健收取李世来的款项已全部用于支付租赁土地的押金、租金及共同租赁土地的前期投入费用，廖崇健没有从中获取任何利益，根本不存在返还的问题。
四、2014年5月16日的《土地租赁合同》与廖崇健无关，原审判决认定廖崇健不是该《土地租赁合同》的主体并依法驳回李世来对廖崇健的诉讼请求是完全正确的。
五、李世来在签订《集体协议》时就已明确知道涉案土地是农业用地而不是工业用地的事实。其在上诉状中声称廖崇健故意隐瞒涉案土地为农业用地的重要信息而导致其误认为涉案土地是工业用地完全是其为推卸责任、转稼风险而编造的虚假事实，是根本不存在的。
六、李世来未经有效部门依法批准，擅自在涉案土地上实施建设完全是其明知故犯的个人违法行为，与他人无关，由此导致的后果及经济损失应全部由其个人承担。
上诉人麦国辉也不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院认定麦国辉与李世来是转租关系是不对的，麦国辉和李世来是共同租赁关系，而非转租关系。2014年4月25日，麦国辉、廖崇健代表7名租户与第十五经济社签订《土地租赁合同》。随后，第十五经济社出具证明，证明了该土地是由李世来、麦国辉、廖崇健、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人共同租赁的；同年7月1日，李世来、麦国辉、廖崇健、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣等7人达成一致协议，共同签订《集体协议》，确认了共同租赁第十五经济社位于东升镇××（××村联队××机砖二厂）边以北的鱼塘二口共29.8亩土地和以后设备及费用按亩数分摊的事实。2014年5月16日，李世来与麦国辉、廖崇健达成一致协议共同租赁第十六经济社中的涉案土地，其中李世来占了5亩，虽然双方签订的合同名称为《土地租赁合同书》，但其享受的租赁条件、承担的租赁费用的计算标准均与麦国辉一致。麦国辉的初衷是希望与李世来友好合作共同承租经营第十六经济社的涉案土地，事实上麦国辉亦无从中获取李世来任何利益。
二、原审法院确认双方签订的《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效是不对的，事实上该《土地租赁合同》是合法有效的。麦国辉与李世来于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》合法有效，该合同是在双方自愿平等协商一致的情况下签订的，合同内容并没有违反国家法律法规强制性规定；再者，合同签订时，麦国辉并没有向李世来隐瞒土地的现状，而李世来也是了解拟共同承租的土地现状的，因此，该合同合法有效且不存在可撤销可变更的情形。
三、原审法院判令麦国辉赔偿李世来违章建设的损失是不对的，李世来违法占用土地的行为是其个人行为，其违章建筑所受损失不应由麦国辉承担。1.麦国辉与李世来签订的《土地租赁合同》并没有约定涉案土地可以用于工业厂房建设，再者，李世来是完全民事行为能力人，其在明知涉案土地为农保地的情况下，仍不经合法审批，违章兴建厂房及宿舍，现被查处，即故意歪曲理解《土地租赁合同》上关于兴建建筑物及附属设施的约定，存心把责任推卸到麦国辉身上。2.麦国辉与第十五经济社和第十六经济社所签订租赁合同中也有关于兴建建筑物及附属设施的约定。《土地租赁合同》第六条明确约定，涉案土地上的建筑物及附属设施在合同到期前是必须清理完毕的。由此可知，该土地上允许兴建的建筑物及附属设施应当具有辅助性、简易性且方便拆除。3.公民的一切行为必须在法律允许的范围内进行，法律不保护非法法益。因此，退一步来说，尽管约定了可以在其上兴建建筑物及附属设施，但是，农保用地不能作工业用途是生活常识，李世来作为经验丰富的投资人，心存侥幸，明知故犯，理当为其违章建筑物负责。因此，麦国辉请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，改判麦国辉与李世来于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》有效；2.撤销原审判决第二项，改判麦国辉无须返还李世来押金45000元、租金及土地使用权款905417元；3.撤销原审判决第三项，改判麦国辉无须赔偿损失16万元；4.由李世来承担本案一、二审诉讼费用。来针对麦国辉的上诉，辩称:
一、原审中麦国辉与廖崇健均主张收取土地使用权款，证明其两人是共同合作租赁土地的关系，所以合同相对方是廖崇健和麦国辉。李世来已经提交证据证明李世来与麦国辉、廖崇健并非共同租赁关系。
二、麦国辉、廖崇健主张收取李世来的土地使用权款是用于土地的前期费用，但麦国辉、廖崇健同时还收取了其他租户的巨额土地使用权款，目前麦国辉、廖崇健均未举证证明及没有合理解释土地使用权款的去向，该土地使用权款实为廖崇健、麦国辉的非法所得。
三、原审认定土地使用权款为租金予以扣除，且又扣除了李世来缴纳的租金，实际是重复计算了占有使用费。廖廖崇健针对麦国辉的上诉，辩称：同意麦国辉的上诉意见。廖崇健与麦国辉、李世来及其他几人是共同租赁关系。与第十五经济社、第十六经济社的租赁合同关系均是一样的，只是由于第十六经济社当时的负责人被刑事拘留，因此第十六经济社才没有出具各方系共同租赁人的相关证明。本案纠纷的主要原因是李世来擅自在租赁的土地上兴建违法建筑，由此造成的损失应由李世来自行承担。二审期间，麦国辉提交证人吴某出具的书面证明，拟证明麦国辉、廖崇健与李世来、区社本、区耀权、蔡根业为共同承租人，麦国辉、廖崇健作为承租方代表。廖崇健确认该证据，李世来不予确认。麦国辉表示证人吴某不愿意出庭作证。另，李世来、麦国辉、廖崇健于二审期间提交的其他证据后经查实均在原审期间已经提交，并已经各方当事人质证。本院
经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为农村土地承包合同纠纷。麦国辉、廖崇健于2014年3月13日与第十六经济社签订《土地租赁合同》，于2014年4月25日与第十五经济社签订《土地租赁合同书》，上述合同分别约定麦国辉、廖崇健向第十六经济社及第十五经济社承租土地。经查，上述合同涉及的土地为集体土地，且为农业用途，麦国辉、廖崇健承租上述土地后又将土地转租他人，故涉案合同虽名为土地租赁合同，但实为农村土地承包合同。故本案案由宜定为农村土地承包合同纠纷。麦国辉、廖崇健从第十六经济社处承租土地后，麦国辉于2014年5月16日与李世来签订《土地租赁合同》，将麦国辉从第十六经济社处承租的部分土地出租给李世来使用，并约定李世来有权在租赁土地上自筹资金兴建一切建筑物及附属设施。上述土地交付使用后，李世来在该土地上兴建建筑物，中山市东升镇人民政府认定李世来的该行为已构成非法占用土地并要求限期拆除违法建筑及进行复耕复绿工作。
本院认为，麦国辉与李世来于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》实为约定将集体所有的农业用地出租用于非农业建设，其内容违反法律的强制性规定，原审认定该合同无效并无不妥。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，虽然麦国辉与李世来于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》被认定为无效，但该土地已经交付给李世来占有使用，故李世来应参照双方《土地租赁合同》约定的标准支付占有使用费。原审认定李世来占有使用该土地7个月，各方当事人均未对此提出异议，故本院对此予以确认。上述合同约定：租金初始年租为每年每亩11000元，每五年递增10%，李世来还须于签订合同当日向麦国辉缴交土地使用权款90万元。李世来于签订合同的当天向麦国辉交纳了100万元，麦国辉出具收据显示今收到李世来交来麦国辉转让土地5亩使用款90万元、租金和押金共10万元，合计100万元。对于该90万元的土地使用权款性质，李世来与麦国辉持有异议，李世来主张该款实为土地使用权转让款，因合同无效，故该款应予退还，不应予以计算占有使用费。麦国辉则认为该款实为前期土地收入，不应予以退还。
本院认为，李世来与麦国辉签订的上述合同约定租期为25年，除约定租金标准外，还约定土地使用权款90万元，而双方确认合同期满后，该土地使用权款不予退还，故
本院认为该土地使用权款具有租金性质，原审将该款项视为租金认定李世来的占有使用费标准并无不妥。李世来上诉主张该90万元土地使用款应予退还，理据不足，本院对其该主张不予采纳。经计算，原审认定麦国辉向李世来返还租金及土地使用权款合计905417元正确，本院予以维持。至于麦国辉主张其与李世来实为共同承租关系，李世来向其支付的各项款项，麦国辉只是作为代表代收，其将相关款项已经转交给第十六经济社，或已经用于土地的前期开发投入。为证明其主张，麦国辉提交了其、廖崇健与第十六经济社签订的《土地租赁合同书》、《集体协议》、《证明》、收据等证据。经查，上述《土地租赁合同》是麦国辉、廖崇健与第十六经济社签订的，内容并没有涉及李世来是共同承租人，且麦国辉、廖崇健与第十六经济社签订的《土地租赁合同》仅约定租金初始年租为每年每亩11000元及押金，并没有约定土地使用权款，而麦国辉与李世来于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》除了约定相同的租金标准、押金外，还约定李世来需向麦国辉支付土地使用权款90万元，李世来与麦国辉均确认租期届满后该土地使用权款无需退还。麦国辉于本案中亦没有提供充分有效的证据证明其已将收取李世来的全部款项转交给第十六经济社，麦国辉抗辩土地使用权款部分用于前期土地开发投入，并提供了收据，李世来对收据的真实性不予确认，而双方的土地租赁合同也没有约定土地使用权款是用于前期土地开发投入，除收据以外，麦国辉未能提供其他有效证据证明其主张，故本院对麦国辉主张其只是代收款项及土地使用权款部分用于前期土地开发投入的主张不予采纳。集体协议中也没有关于共同承租的内容，而《证明》上亦没有李世来的签名。综合上述分析，
本院认为，麦国辉提供的上述证据并不足以证明李世来是《土地租赁合同》的共同承租人，麦国辉应承担举证不能的不利后果，故本院对其关于李世来为共同承租人的辩解不予采纳。从本院上述查明的事实来看，麦国辉实为通过转租涉案土地而赚取土地使用权款90万元。关于2014年5月16日《土地租赁合同》的损失承担问题。李世来未审查涉案土地的用途即签订合同已经存在过错，建设建筑物时没有依法办理相关报建手续，对由此导致建筑物的损失应承担主要的过错责任，而麦国辉明知涉案土地不符合约定的用途仍出租谋利，对导致建筑物的损失应承担次要的过错责任，根据上述责任分担的分析，原审认定应由李世来承担60%责任，由麦国辉承担40%的责任并无不当。关于损失的确定问题，李世来主张其租赁第十六经济社土地后投入了80万元用于厂房及宿舍楼建设，并交付了集体填土加高、路、水电费48760元，对此提供了相关的建筑工程合同、收据等证据予以证明，麦国辉确认收到集体填土加高、路、水电费48760元，但认为施工产生的费用均系第三方收写，无法核实其真实性，对此不予确认。经查，中山市东升镇人民政府于2014年12月17日作出《关于处理李世来非法占地行为的通知》，要求限期拆除违法建筑。
本院认为，该证据可证明李世来确实在其承租的第十六经济社土地上兴建建筑物，但鉴于建筑物已经灭失，现已无法核实其造价，原审认为李世来的损失包括集体填土加高、路、水电费及施工的工程费用，酌情认定损失金额合计为40万元，并无明显不当。麦国辉应向李世来赔偿损失16万元（40万元×40%）。关于李世来主张廖崇健返还第十五经济社5亩土地使用款1088000元的问题。麦国辉、廖崇健于2014年4月25日与第十五经济社签订《土地租赁合同书》，约定将第十五经济社的鱼塘二口共29.8亩出租给麦国辉、廖崇健使用。李世来主张其与麦国辉、廖崇健于2014年9月15日达成口头协议，约定麦国辉、廖崇健将其承租的第十五经济社的土地中的5亩转租给李世来建厂使用，为此，李世来向廖崇健支付土地使用权款1088000元。廖崇健确认收到李世来支付的1088000元，但主张其与李世来是共同承租关系，其已将款项部分转交给第十五经济社，部分用于前期土地开发投入。为此，廖崇健提供有《土地租赁合同书》、《集体协议》及《证明》佐证，但《土地租赁合同书》是廖崇健、麦国辉在律师见证下与第十五经济社签订的，内容并没有涉及李世来，《证明》上亦没有李世来的签名确认，而集体协议中也没有关于共同承租的内容，故
本院认为上述证据并不足以证明李世来是土地租赁合同书的共同承租人，廖崇健应就此自行承担举证不能的责任。另外，《土地租赁合同书》中约定第一年租金360580元，加上押金30万元，共计660580元，如廖崇健的主张属实，李世来应承担的金额为110836元（660580元÷29.8亩×5亩），该金额与李世来交付的土地使用权款1088000元差距悬殊，且廖崇健还主张除该笔款项外，李世来还需每年支付租金。廖崇健主张其已将该款项部分转交给第十五经济社，部分用于土地前期开发投入，对此，廖崇健未能提供充分有效的证据予以证明。综上，对于廖崇健以共同承租为由拒不返还土地使用权款1088000元的主张，本院不予采信。本院采信李世来的主张，认定廖崇健向第十五经济社承租土地后，又将其中的5亩转租给李世来用以兴建厂房。因上述土地为集体土地，且为农业用途，故李世来与廖崇健达成的土地租赁协议违反了法律的强制性规定，该合同无效。合同无效，双方应相互返还财产，李世来诉求廖崇健返还土地使用权款，理据充分，本院予以支持。但李世来仍应参照租金支付标准向廖崇健支付土地占用期间的使用费。经查，李世来主张廖崇健于2014年9月19日将涉案第十五经济社的土地交付其使用直至2014年12月17日东升镇人民政府发出限期拆除建筑物通知。廖崇健对此不予确认，主张其按照《土地租赁合同书》的约定于2014年7月1日将土地交付李世来使用，因李世来没有交付下一年度的租金，故第十五经济社于2015年8月把土地收回。经查，麦国辉、廖崇健与李世来及其他租户签订的《集体协议》约定该协议于2014年7月1日生效，结合麦国辉、廖崇健与第十五经济社签订的《土地租赁合同书》约定租期自2014年7月1日起的事实，本院对廖崇健关于其已于2014年7月1日将土地交付李世来占有使用的主张予以采纳。至于土地交还时间，双方均没有举证证明。因东升镇人民政府确于2014年12月17日就李世来非法使用第十六经济社土地的事宜发出要求限期拆除违法建筑的通知，故从常理上理解，李世来主张其已于2014年12月17日将第十五经济社的土地交还的事实更为可信。因李世来与廖崇健并没有就转租第十五经济社土地的事宜签订书面合同，故本院参照麦国辉、廖崇健与第十五经济社的《土地租赁合同书》约定的租期25年，结合李世来已向廖崇健支付土地使用款1088000元的事实来计算土地占有使用费，即李世来应向廖崇健支付占有使用费19947元（1088000元÷25年÷12个月×5.5个月），廖崇健应向李世来返还土地使用款1068053元（1088000元－19947元）。至于李世来主张第十五经济社土地的损失问题。李世来主张其在承租第十五经济社的土地后，对该土地进行桩基础建设合计投入20万元。廖崇健对此不予确认，认为李世来并没有在该土地上兴建建筑物，故不存在损失。诉讼期间，双方均确认该土地已交还第十五经济社，并由第十五经济社已出租给案外人使用。
本院认为，李世来于本案中未能提供有效证据证明其在该土地上进行桩基础建设，为此，李世来应承担举证不能的不利后果，故本院对其要求廖崇健赔偿损失的主张不予支持。关于麦国辉、廖崇健应否共同承担责任的问题。与第十五经济社及第十六经济社签订《土地租赁合同书》的主体均是麦国辉、廖崇健，因此麦国辉、廖崇健是共同承租关系。本案中，麦国辉、廖崇健未能提供任何有效证据证明他们在共同承租关系中存在内部明确分工及具体对承租的土地进行划分，并且这种划分为其他人所获知。且李世来与麦国辉于2014年5月16日签订的《土地租赁合同》上虽然甲方落款处只有麦国辉的署名，但该合同的抬头处甲方载明是麦国辉、廖崇健。
本院认为，基于麦国辉与廖崇健是共同承租的合作关系，虽然李世来与麦国辉关于第十六经济社土地的转租合同是由麦国辉签署，款项亦是麦国辉收取，但麦国辉、廖崇健没有举证证明其内部存在明确划分且该划分为李世来所获知，故
本院认为麦国辉的对外行为效力及于廖崇健，即廖崇健应对本院上述认定的麦国辉对李世来的债务共同承担责任。同理，麦国辉亦应对本院上述认定的廖崇健对李世来的债务共同承担责任。廖崇健关于其没有参与第十六经济社土地的租赁事宜故无需对麦国辉的债务承担责任的主张，及麦国辉关于其没有参与第十五经济社土地的租赁事宜故无需对廖崇健的债务承担责任的主张，均理据不足，本院对麦国辉、廖崇健的上述主张均不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人李世来的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。上诉人麦国辉的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第437号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第437号民事判决第四项；
三、被上诉人廖崇健于本判决生效之日起七日内向上诉人李世来返还土地使用权款1068053元；
四、被上诉人廖崇健对上诉人麦国辉的本案债务承担共同清偿责任，上诉人麦国辉对被上诉人廖崇健的本案债务承担共同清偿责任；
五、驳回上诉人李世来的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33494元，由上诉人李世来负担11388元，由上诉人麦国辉、被上诉人廖崇健负担22106元；二审案件受理费37104元（李世来、麦国辉已分别向本院各预交33494元），由上诉人李世来负担10040元，由上诉人麦国辉、被上诉人廖崇健负担27064元。本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理
审判员 吴合波
代理
审判员 吴碧英
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 胡置晓 来源：