四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0302民初537号原告自贡市正合商贸有限公司，住所地：四川省自贡市自流井区。法定代表人黄磊，总经理。委托代理人毛坚毅，四川文君律师事务所律师。被告自贡市雅洁物业工程管理有限公司，住所地：四川省自贡市汇东新区。法定代表人徐某，总经理。委托代理人廖涛，四川宏宗律师事务所律师。
原告自贡市正合商贸有限公司（以下简称正合公司）诉被告自贡市雅洁物业工程管理有限公司（以下简称雅洁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，于2015年6月17日作出判决，后原告不服，提出上诉。自贡市中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）自民二终字第153号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2016年2月14日受理后，重新组成合议庭适用普通程序于2016年4月8日、2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告正合公司的委托代理人毛坚毅，被告雅洁公司的委托代理人廖涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告正合公司诉称：原、被告于2012年5月24日签订房屋租赁合同。原告将承租的四川省烟草公司自贡市分公司的、坐落于自贡市大安区办公楼及仓库，经出租人同意后转租给被告。租期三年，前二年月租金30,000.00元，第三年开始月租金31,500.00元。被告按约定缴租至2014年5月31日止。后未支付租金，截止起诉被告欠11个月租金共计346,500.00元。同时，被告在租期内擅自将房屋转租。故诉请法院判决被告返还租赁物；支付原告租金346,500.00元；支付原告违约金100,000.00元；被告承担本案诉讼费。
被告雅洁公司未提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：
一、因政府征收，原告与产权人之间的租赁合同已解除，原告丧失了对房屋的处理权及收益权，故原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年4月25日解除。且被告作为房屋的实际使用人有义务按照原告与烟草公司签订的房屋租赁合同交还房屋。2014年5月28日被告已将该房屋退还了烟草公司。故原告的第一项诉讼请求不成立；
二、因政府征收，原告与烟草公司以及原、被告之间签订的合同已经解除，且被告没有使用房屋，故原告要求被告支付租金的事实基础已经丧失，不应当得到支持；
三、原、被告之间的合同，并无就房屋转租及其他行为应支付违约金的约定，故原告对于违约金的请求亦没有根据。综述，应驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，在原一审中向本院提交了如下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证、被告的工商登记信息，证明原被告的主体资格；2、房屋租赁合同、转租申请书、收据，证明原告经出租方同意将房屋转租给被告，在租赁期间被告违反合同约定转租给他人。重审中，原告补充了XXXXXXXXXXX号手机的短信记录及与李某的QQ聊天记录，拟证明双方就解除租赁合同进行协商的情况。被告为支持自己的抗辩主张，在原一审中向本院提交了如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2、自贡市自流井区人民政府关于公示《自贡市西山路片区综合改造工程自流井区国有土地上房屋征收与补偿方案》的公告、自贡市自流井区人民政府国有土地上房屋征收决定公告、通知、送达回执、证明，证明房屋所有权人（出租人）已于2014年4月25日书面通知租赁合同已终止的事宜，且2014年5月28日被告已将房屋移交产权人的事实；3、证明、自贡市西山路汇园路工程建设指挥部文件，证明自贡市西山路汇园路工程建设指挥部工作人员送达终止合同及搬离房屋的通知时，原告拒绝签收的事实；4、转租申请书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，证明被告经四川省烟草公司的自贡市公司同意转租，属实际使用人，且因政府实施拆迁，各方之间的房屋租赁关系已终止，已无收取房屋租金的事实和法律基础；5、银行业务回单两张，证明四川省烟草公司的自贡市公司与原告之间的租赁关系因拆迁已于2014年4月25日解除，且四川省烟草公司自贡市公司已将原告与2014年6月缴纳的租金退还给了原告。重审中，被告补充了西山路工程建设指挥部关于研究片区综合改造几个具体问题的会议纪要，拟证明指挥部对拆迁是有明确的时间进度安排；同时申请了证人王某、康某某（均系自贡市住房保障中心的工作人员）出庭作证，其证明2014年4月25日，他们二人，雅洁公司王总、徐总（徐某），正合公司蹇总（蹇某某）以及烟草公司林某在烟草公司办公室交谈涉案房产拆迁事宜，同时烟草公司向雅洁公司、正合公司送达解除通知，但正合公司蹇总拒绝签收。上述证据，经双方质证后，被告对原告原一审举示的证据无异议，对重审中补充的XXXXXXXXXXX号手机的短信记录及与李某的QQ聊天记录，真实性、关联性均有异议；原告对被告原一审举示的对证据1无异议；证据2中的两份公告的与本案无关；证据2中的通知、送达回证、证明无妨均不知道，对其三性均有异议；对证据3中的证明的三性均有异议；对证据3中的文件的真实性无异议，对关联性有异议；对第4组证据无异议；对证据5的真实性有异议，没有原件。原告对被告重审中补充的会议纪要，真实性无异议，但关联性有异议；对证人证言，认为烟草公司有明确制度进出入均要登记，而被告未举示当天双方进出入记录，故双方在烟草公司交谈的经过真实性存在异议，应不采信。本院合议庭经评议后认为，对双方均无异议的证据，予以采信；对原告举示的XXXXXXXXXXX号手机的短信记录及与李某的QQ聊天记录，因真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，本院不予采信；对被告申请的证人当庭作证的证言，原告虽提出异议，但未举示证据予以反驳，且二位证人系国家机关工作人员，与本案不具有利害关系，其证言真实，与本案具有关联性，依法予以采信；据此，被告举示的解除通知、送达回证、证明等，能与证人证言相印证，本院一并予以采信；被告举示的银行业务回单，系复印件，本院不予采信。根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：原告正合公司与四川省烟草公司自贡市分公司于2012年5月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：四川省烟草公司自贡市分公司将坐落于自贡市大安区办公楼及仓库（面积2460.18平方米，主楼6号仓库除外），租给原告正合公司，租期三年（2012年7月1日至2015年6月31日），月租金22,200.00元，以及因政府拆迁、征用，本合同自动终止等。2012年5月24日，原告正合公司经出租人同意后与被告雅洁公司签订房屋租赁合同。合同约定：原告将承租的四川省烟草公司自贡市分公司的、坐落于自贡市大安区的办公楼及仓库（面积2460.18平方米，主楼6号仓库除外），转租给被告，租期三年（2012年6月1日至2015年5月31日），前二年月租金30,000.00元，第三年开始月租金31,500.00元，以及本合同因国家政策发生变化或自然灾害、战争等的不可抗力因素终止，双方均不承担违约责任等；合同期内未经原告同意不得转租或变相转租与第三人。前述两份合同签订后，四川省烟草公司自贡市分公司和原、被告均按合同约定履行了各自义务。2013年初，诉争所涉租赁物因自贡市人民政府决定对危旧房集中且交通等基础设施落后的西山路片区实施综合改造，自流井区人民政府决定征收。对此，在2014年4月25日，自贡市住房保障中心的工作人员王某、康某某，正合公司蹇某某、雅洁公司徐某，在四川省烟草公司自贡市分公司办公室对拆迁事宜进行协商，最后，四川省烟草公司自贡市分公司向原、被告送达《通知》，载明：因市政府决定对危旧房集中且交通等基础设施落后的西山路片区实施综合改造，现为配合政府拆迁，按照合同相关约定，该租赁合同将自动终止。有鉴于此，我公司已自2014年2月起多次以多种方式告知你们合同终止事宜，现在此以书面形式告知你们与我公司签订的租赁合同已终止，请你们于政府通知的期限内完成搬离工作。该《通知》，雅洁公司进行了签收，但正合公司未签收。2014年5月28日，雅洁公司将租赁物交回四川省烟草公司自贡市分公司。另查明，2013年7月15日，雅洁公司将其承租的本案所涉房产部分出租给自贡市云帮电器有限公司，并签订《房屋租赁合同》。
本院认为，原、被告间签订的租赁合同，取得原出租人的同意，且系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定于2015年5月31日到期，但由于租赁物于2013年初由政府决定征收，原出租人四川省烟草公司自贡市分公司据此于2014年4月25日通知原承租人即原告、转租后的承租人即被告，终止租赁合同。虽然正合公司参加协商的人员系蹇某某，蹇某某不是正合公司法定代表人，但从正合公司与四川省烟草公司自贡市分公司以及正合公司与雅洁公司签订的租赁合同中看，蹇某某均系正合公司代表人，故四川省烟草公司自贡市分公司有理由相信蹇某某代表正合公司，蹇某某的行为构成表见代理，对正合公司具有约束力；同时，四川省烟草公司自贡市分公司终止合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，应为有效。其后，被告于2014年5月28日将租赁物交回四川省烟草公司自贡市分公司。故，此后的租金应不再缴纳。原告要求被告返还租赁物、给付欠缴的租金，缺乏事实基础，本院不予支持。同时，根据原、被告的租赁合同约定，合同期内被告不得擅自转租，但根据查明的事实，被告存在擅自转租的行为，该行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。但根据双方合同约定，对转租的违约责任没有约定，同时，原告亦不能举示证据证实转租给其造成的损失情况。故，原告要求被告支付违约金100,000.00元，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告自贡市正合商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费7997.5元，由原告自贡市正合商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 卞 林
审 判 员 漆杏梅
人民陪审员 叶青云
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 周冰聪 微信公众号“”