青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终29号
上诉人（原审被告）：青海隆豪置业有限公司。
委托代理人：杨生文、苗拓宁，青海同一律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：青海天露乳业有限责任公司。
委托代理人：蒲富华、都平，青海竞帆律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：宋维芳，女，汉族。
委托代理人：王小刚，青海凡圣律师事务所律师。上诉人青海隆豪置业有限公司（以下简称隆豪公司）与被上诉人青海天露乳业有限责任公司（以下简称天露公司）、宋维芳商品房预售合同纠纷一案，青海省西宁市城北区人民法院经审理后作出（2015）北民廿初字第355号民事判决。宣判后，隆豪公司不服向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭审理了本案，上诉人隆豪公司的委托代理人杨生文、苗拓宁，被上诉人天露公司的委托代理人蒲富华、被上诉人宋维芳的委托代理人王小刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2007年12月，天露公司和隆豪公司签订《房地产开发协议》，2008年10月29日又签订《关于的补充协议》，约定在本市城北区宁大路131号（原天露公司奶牛场）合作开发建设商住楼。其中《关于的补充协议》第二条约定：“建筑面积115187㎡，双方按照规划部门审批的建筑面积开发、建设，产权面积暂时按照规划的面积进行分割，最终将以房屋产权登记部门审核确认的建筑面积结算各自应分得的面积，即按照甲方79%，乙方21%（即24189.35㎡）的比例分割各自所得的产权面积。上述天露公司应分得的房屋由该公司进行处分和变卖，甲方不得对上述范围内的房屋及其项下的土地进行任何形式的抵押、变卖和处分。甲方同意优先建设乙方所分得的房屋并早于甲方分得的房屋竣工和验收。”第四条约定：“土地使用权变更到甲方公司名下，由生物园区土地管理分局对本协议的条款进行监督。甲方向土地分局出具书面承诺，保证优先办理乙方（或者为乙方指定的买房人办理）应当分得的21%的房屋产权”（协议中甲方为隆豪公司，乙方为天露公司）。2011年12月，天露公司与隆豪公司经西宁市中级人民法院调解达成（2011）宁民一初字第58号民事调解书，其中调解协议第二条为：“本调解书签收后两日内隆豪公司向天露乳业公司交付27号楼136套房屋，天露乳业公司同时交清应收的物业管理费；”第四条为：“天露乳业公司分得的21%的房屋在天露乳业公司销售过程中产生的税金由天露乳业公司自行承担；”第五条为：“隆豪公司与天露乳业公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并在天露乳业公司足额缴纳税金后由隆豪公司按国家相关规定协助办理房屋所有权证及土地使用权证。”之后，天露公司向西宁市中级人民法院申请强制执行该民事调解书，西宁市中级人民法院于2014年1月3日以双方当事人对房屋最终面积正在协商过程中，另由于天露公司未缴纳税金，天露公司要求隆豪公司协助办理房屋所有权证及土地使用证条件尚未成就为由裁定终结对（2011）宁民一初字第58号民事调解书的执行。隆豪公司开发建成“隆豪经典”小区后，根据与天露公司的合作开发协议，隆豪公司依约向天露公司分配了该小区27号楼。2012年8月16日，天露公司与宋维芳签订了《商品房屋买卖协议书》，将其分得的“隆豪经典”小区27号楼中2单元13层2132室建筑面积为108.27平方米的房屋销售给宋维芳，宋维芳向天露公司足额缴纳了428316元房款。天露公司已将房屋交付宋维芳一直居住使用至今。原审法院认为：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效，隆豪公司具备房地产开发经营资质，故天露公司与隆豪公司签订的《房地产开发协议》及《关于的补充协议》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号民事调解书天露公司和隆豪公司达成由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》并协助办理房屋所有权证及土地使用权证的调解内容，此内容系隆豪公司的真实意思表示，是双方在合作开发房地产协议履行过程中对后续办理房屋所有权证等事项达成的更加明确的协议，具有法律效力，隆豪公司应按民事调解书确定的内容履行办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的相关协助义务，是否签订合同应是当事人自愿合意行为，本不应以强制力方式实现，但该房屋以隆豪公司名义开发建设，商品房预售许可证等相关手续也是以隆豪公司名义办理，虽然天露公司是诉争房屋的实际售房人，但其公司不具有商品房预售资格，其与宋维芳签订的房屋买卖合同不能作为办理房屋所有权证的合同依据，也无资质向宋维芳开具不动产发票，而且根据天露公司与隆豪公司签订的合作协议，隆豪公司同意天露公司销售归天露公司所有的部分房屋，并在调解书中约定天露公司销售的房屋由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同，宋维芳系天露公司指定的买房人，所以由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同既是其履行调解书义务，也是买受人顺利取得房屋所有权证必须的程序文件，宋维芳只能与隆豪公司签订《商品房买卖合同》并予以备案才能实现办理房屋所有权证的权利，隆豪公司应履行签订合同并予以备案的程序性义务，但不享有和承担该合同项下的权利义务。宋维芳诉求协助办理房屋所有权证，办理房屋所有权证实行先税后证制度，办理房地产过户必须缴清所有应征税款，诉讼中天露公司对应缴税金由其公司承担不持异议，纳税主体明确，但具体税种、税额应由税务机关核定，同时宋维芳亦应按照法律规定承担房屋买受人应缴纳的相关税费。凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》，房产交易需缴纳一定的税，发票金额即是计税的基础，不动产发票只能由开发商开具，故为保障办理房地产过户纳税顺利，隆豪公司应向天露公司指定的买房人宋维芳开具不动产发票便于税务机关计税。依据西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号民事调解书第五条内容，隆豪公司和天露公司还应协助宋维芳办理该房屋的土地使用权证，因此，在办理完涉案房屋所有权证后，隆豪公司还应履行提交办理土地使用权证相关资料的协助义务。以上办理房屋所有权证及土地使用权证过程中均需隆豪公司协助，隆豪公司不履行协助义务，宋维芳的权利难以得到保护，故隆豪公司称宋维芳无权直接向其主张权利的辩解意见不予支持，宋维芳的诉求，理由正当，证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百三十六条之规定，
判决如下：
一、青海隆豪置业有限公司于判决生效后三十日内按照宋维芳与青海天露乳业有限责任公司协议内容与宋维芳签订“隆豪经典”小区27号楼中2单元13层2132室房屋的《商品房买卖合同》，予以备案并向宋维芳开具不动产发票，青海隆豪置业有限公司不享有或承担该合同项下的其他权利义务；
二、青海隆豪置业有限公司与宋维芳签订《商品房买卖合同》后三十日内，由青海天露乳业有限责任公司依法向税务机关缴纳销售该房屋应由销售人承担的全部税费（具体税种、数额以税务机关核定为准）；
三、宋维芳自行承担办理房屋所有权证时应由房屋买受人自行缴纳的各种税费（具体税种、数额由税务机关核定为准）；
四、青海天露乳业有限责任公司履行完纳税义务后三十日内，青海隆豪置业有限公司向房屋管理机关提交办理房屋所有权证的相关资料，并在办理完该房屋所有权证后三十日内向土地管理机关提交办理土地使用权证的相关资料。宣判后，隆豪公司不服，提出上诉认为：1、宋维芳没有依法起诉上诉人的资格。上诉人只与天露公司之间存在合资合作开发房地产合同关系，该合同只在上诉人与天露公司间产生法律拘束力，与天露公司之外的任何主体就天露公司拥有产权的房屋未形成任何实质性关系。无论是上诉人与天露公司间的合资合作开发房地产合同，还是基于该合同纠纷而形成的生效法律文书，以及被上诉人与天露公司所签协议，都无法成为被上诉人向上诉人主张权利并提起诉讼的合法根据。2、涉案房屋并非上诉人依法进行销售的商品房，天露公司是实际售房人，只有天露公司足额交纳税金后，上诉人才能履行协助办证义务，但此请求也仅限于天露公司，不涉及天露公司以外的其它人；3、上诉人与天露公司签订合资合作开发房地产合同，该合同及生效法律文书项下均不存在上诉人负有向天露公司之外任何人（包括宋维芳）承诺履行义务、承担责任的任何可能；另外，案涉法律文书生效后执行法院以天露公司申请执行条件未成就为由，作出（2013）宁执字144号执行裁定书，裁定终结了执行程序，原审判决无视纠纷双方的诉讼程序已穷尽及被上诉人已失权的事实基础。综上，一审判决由上诉人直接向被上诉人承担的签订商品房买卖合同、予以备案并开具不动产发票、提交办理房屋所有证、土地使用权证资料以及其它案涉责任，混淆了法律关系性质和相应权利责任主体，请求二审人民法院依法撤销原审判决，驳回宋维芳对上诉人的全部诉讼请求。天露公司答辩：1、生效法律文书（调解书）确定由“隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并在天露公司足额缴纳税金后由隆豪公司按国家相关规定协助办理房屋所有权证及土地使用权证”买房人指的就是合作合资合同的最终的买受人（宋维芳），按调解书确定的义务宋维芳作为房屋买受人应当具有要求两公司承担协助办证义务的权利；2、签订《商品房买卖合同》的义务在于上诉人，上诉人不签订合同，导致天露公司不能缴纳相关税金，最终导致不能办理产权证，原审判决正确，应予维持。宋维芳答辩原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审
经审理查明，双方当事人对原审判决认定事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，天露公司与隆豪公司签订《房地产开发协议》及《关于的补充协议》，双方之间形成合作开发房地产合同关系。虽然宋维芳不是《房地产开发协议》及《关于的补充协议》的合同相对人，但天露公司和隆豪公司就《房地产开发协议》及《补充协议》的履行因诉讼达成的（2011）宁民一初字第58号民事调解书，确定了由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》并协助办理房屋所有权证及土地使用权证的协助义务，此内容系隆豪公司的真实意思表示，该调解书具有法律效力，确认了隆豪公司应与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》的义务，宋维芳即为天露乳业公司指定的买房人之一，在隆豪公司不履行调解书指定的协助义务时，宋维芳作为被协助权利指向的对象，在其权利受到侵害时，有权提起诉讼主张相关权利。隆豪公司所持宋维芳不具有本案起诉主体资格，其起诉缺乏合法根据、原审判决混淆了法律关系性质和相应权利责任主体的上诉理由于法无据，不予支持。虽然天露公司和隆豪公司就《房地产开发协议》及《补充协议》的履行因诉讼达成（2011）宁民一初字第58号民事调解书生效后执行法院以天露公司申请执行条件未成就为由，作出（2013）宁执字144号执行裁定书，已裁定终结了执行程序。但该调解书的诉讼主体是天露公司和隆豪公司，宋维芳作为该调解书之外的权利人在本案中主张的诉讼请求及其依据的事实理由与原生效调解书的内容既不重合，也不矛盾，且（2013）宁执字144号执行裁定书已裁定终结了执行程序，宋维芳作为房屋买受人只能通过另行诉讼实现其权利，因此宋维芳是与本案有直接利害关系的人，其起诉符合法律规定。隆豪公司所持其与天露公司达成的民事调解书已被裁定终结，诉讼程序已穷尽，不应再行诉讼的上诉理由无法律依据，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对宋维芳诉求由天露公司和隆豪公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证相关义务的处理正确，应予维持。唯对出具不动产发票的判项与发票管理的相关规定不符，予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，
判决如下：
一、维持青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民廿初字第355号民事判决第二项、第三项；
二、变更青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民廿初字第355号民事判决第一项为：青海隆豪置业有限公司于本判决送达后三十日内按照宋维芳和青海天露乳业有限责任公司协议内容与宋维芳签订“隆豪经典”小区27号楼中2单元13层2132室房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案，青海隆豪置业有限公司不享有或承担该合同项下的其他权利义务；
三、变更青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民廿初字第355号民事判决第四项为：青海天露乳业有限责任公司履行完纳税义务后三十日内，青海隆豪置业有限公司给宋维芳开具不动产发票，并向房屋管理机关提交办理房屋所有权证的相关资料，并在办理完该房屋所有权证后三十日内向土地管理机关提交办理土地使用权证的相关资料。一审案件受理费100元，由青海天露乳业有限责任公司、青海隆豪置业有限公司各负担50元。二审案件受理费100元，由青海隆豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 赵 刚
审判员 陈志秀
审判员 宋敏芳
二〇一六年六月二十七日
书记员 李彩虹附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审;当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”