青海省海北藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青22民终34号上诉人郝亮（原审被告、反诉原告），住青海省。委托代理人李俊，女，系郝亮之妻。委托代理人马忠良，青海金牛律师事务所律师。
被上诉人支建华（原审原告、反诉被告），男，汉族，私营业主，江苏省常熟市虞山镇居民，现住海北州海晏县西海镇。委托代理人支学峰，男，汉族，现住青海省海晏县西海镇。系支建华之子。上诉人郝亮与被上诉人支建华房屋租赁合同纠纷一案，支建华于2013年12月17日向青海省海晏县人民法院起诉，请求：1.依法判令解除原告支建华与被告签订的房屋租赁合同，被告立即返还所租赁房屋；2.依法判令被告郝亮支付原告支建华至判决生效之日的租赁房屋租金及利息（至起诉时租金为242725元）；3.被告承担本案诉讼费。郝亮反诉请求：1.依法确认郝亮与支建华签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令反诉被告支建华返还租金940865.08元、赔偿经济损失520420.2元；3.判令本诉、反诉费用由反诉被告负担。青海省海晏县人民法院于2014年7月23日作出（2013）晏民一初字第156号民事判决。宣判后，支建华、郝亮均不服，分别向本院提起上诉。本院于2014年11月26日作出（2014）北民一终字第48号民事判决，撤销海晏县人民法院（2013）晏民一初字第156号民事判决，依法改判。
上诉人郝亮不服向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2015年5月7日作出（2015）青民提字第16号民事裁定，撤销青海省海晏县人民法院（2013）晏民一初字第156号民事判决及青海省海北藏族自治州中级人民法院（2014）北民一终字第48号民事判决书，发回青海省海晏县人民法院重新审理。发回后支建华变更诉讼请求：1.请求解除与被告郝亮于2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告郝亮支付拖欠的租金及利息1329168.97元。郝亮变更反诉请求第2项：依法判令反诉被告支付反诉原告各项费用1461285.28元。青海省海晏县人民法院重新审理后于2016年3月2日作出（2015）晏民一初字第101号民事判决。宣判后，郝亮不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年５月11日依法公开开庭审理了本案，上诉人郝亮及其委托代理人李俊、马忠良，被上诉人支建华及其委托代理人支学峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审
经审理查明：2012年12月1日原告支建华（反诉被告）与被告郝亮（反诉原告）签订了位于海晏县西海镇门源路2号的商业房产的客房部整体、餐饮部二楼、大堂、早餐厅租赁合同，合同约定租赁期限为5年，自2012年12月1日至2017年11月30日止，租赁费每年900000元，一次性支付3年租金计2700000元及押金300000元，共计3000000元。考虑到实际情况2012年12月1日至2015年11月30日前3年租金按以下方式支付：合同签订当日被告郝亮支付给原告支建华租赁费650000元，2013年1月3日支付给原告支建华350000元，2013年8月30日前支付原告支建华不低于1200000元，2014年7月30日支付800000元（包含300000元的押金）。合同第四条第一款第（四）项规定，原告支建华负责配合被告郝亮办理酒店证照。合同第九条第一款规定被告郝亮如逾期超过30天仍未交纳租金，原告支建华有权单方解除合同，无条件收回酒店及其它财物，不退还被告郝亮交纳的租赁保证金，并追索被告郝亮所欠的全部租赁费和滞纳金。合同第九条第四款还规定租赁期内如原告支建华需要提前解除合同原告支建华给被告郝亮进行赔偿，具体赔偿办法如下：如原告需在租赁期内的每年的6月份解除合同需向被告郝亮一次性支付人民币900000元作为补偿，7月份解除合同需向被告郝亮一次性支付450000元作为补偿，8月份解除合同需向被告郝亮一次性支付200000元作为补偿，并退还合同解除之日剩余租金和押金。如原告支建华在租赁期内每年的9月份解除合同，原告支建华只退还给被告郝亮剩余租金和押金不支付任何违约赔偿。合同签订后被告郝亮（反诉原告）于2012年12月11日将原告支建华（反诉被告）酒店名称登记注册为：海北金丰假日酒店（原名旭恒假日酒店于2011年被工商行政部门注销）。并向原告支建华支付600000元租赁费，替原告支建华缴纳信用社贷款利息76196.08元。2012年10月28日被告郝亮因原告支建华无周转资金帮助原告垫付煤款及房屋维修费21285元，帮助原告垫付水、电费4784元。被告郝亮在经营酒店过程中购置酒店设施花去135619元，产生房屋维修费370309.2元。2013年6月至11月被告郝亮经营酒店6个月，后因没有办理公众聚集场所使用营业前安全检查许可证，迫使停业。原告支建华之子支学峰在餐饮部就餐3个月，每月伙食费1500元，共计4500元。被告郝亮在租赁期间共支出支建华的租赁费贷款利息、租赁之前垫付的煤款及房屋维修费、水电费、原告支建华的住宿费、伙食费、购置酒店设施共计969584.08元。被告郝亮在经营酒店过程中按照合同约定要求原告支建华协助办理酒店证照，到海晏县消防大队办理公众聚集场所使用营业前安全检查许可证时，消防部门要求原告支建华提供建筑工程消防意见书原件，原告支建华未能提供（因为原告支建华在出租该房屋时，室内已装修，没有进行消防备案），为此，被告郝亮至今无法办理消防安全检查许可证。2015年1月8日被告郝亮将房屋及钥匙移交给原告。原审法院认为，原告支建华（反诉被告）与被告郝亮（反诉原告）订立的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。原告支建华未按照合同第四条约定配合被告郝亮办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，应当承担违约责任。被告郝亮在明知未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，酒店无法合法经营的情况下，未采取合理措施维护权益，即进场经营酒店，且不能按合同约定及时、全额支付租金，也应当承担相应的违约责任。对于第一年的租金900000元，因被告郝亮实际对酒店进行了经营，应当承担全部租金。2014年12月至2015年1月的租金，因郝亮未实际进行经营，但又未将该酒店移交原告支建华，因双方对该合同的履行都负有违约责任，故被告郝亮承担全部租金的50%，即485753元（900000÷36539450%=485753元），以上租金共计1385753元，减去郝亮已经支付的租金677196.08元，被告郝亮应实际支付原告支建华租金708556.92元，对原告支建华提出的支付拖延履行租金利息的诉讼请求，因原告支建华也有违约行为，且对利息数额没有提出证据，故对其要求支付利息的诉讼请求不予支持。对被告郝亮（反诉原告）及其代理人提出的该合同无效，应当返还租金的诉讼请求，原审认为，该租赁合同的签订是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，且郝亮对该酒店也进行了实际经营，故该合同真实有效，故对其提出的应当认定合同无效的诉讼请求，不予支持。对其要求支付合同签订前垫付的煤款及锅炉维修款35065元、水电费4780元，应由原告支建华返还给被告郝亮。对其要求支付伙食费4500元的诉讼请求，原告支建华未提出异议，予以支持。对其要求原告支建华支付垫付的购置酒店设施费133339元的诉讼请求，被告郝亮购置设施后经营了一年，应当扣去20%的折旧费，对第二年的折旧费，由双方共同承担，故原告应当支付被告酒店购置设施费93337.3元（133339元70%）。对其要求支付维修设施开支及工时费367012元的诉讼请求，因双方均有违约，且合同无法实际履行，作为维修的受益人支建华应当按比例支付被告维修款183506元（36701250%）。对其要求支付水电费60190.67元、煤款156178.90元的诉讼请求，因该水电费和煤款是在被告经营期间所产生，故对该诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条（四）项、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：1.解除原告支建华（反诉被告）与被告郝亮（反诉原告）所签订的房产租赁合同；2.被告郝亮（反诉原告）支付原告支建华（反诉被告）房屋租赁租金708556.92元；3.原告支建华（反诉被告）支付郝亮（反诉原告）垫付款及维修金等款项共计321188.3元；4.被告郝亮（反诉原告）在酒店经营期间购置的酒店设施归原告支建华（反诉被告）所有；5.驳回原告支建华（反诉被告）、被告郝亮（反诉原告）的其他诉讼请求。上诉人郝亮上诉认为，1.依法撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法改判被上诉人支建华返还上诉人租金940865.08元、赔偿上诉人经济损失520420.2元及同期利息；3.判令本案一、二、再审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人支建华答辩认为，原判认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审予以维持。二审
经审理查明的事实与一审查明的一致。另查明，在一审中被上诉人自认承担的费用有伙食费每月1500元，3个月共计4500元，水电费4784元，暖气费2400元，签订合同前垫付的煤款等各项费用39849元，房费127200元。根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点并分析认定如下：1.关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题；上诉人认为，本案标的物用途为“用于酒店经营”，属于公众聚集场所，但在建设施工前未取得消防验收，被上诉人隐瞒这一事实，导致上诉人无法办理消防安全检查合格证，因而不能合法正常营业，无法实现合同目的。因此，该合同应无效。被上诉人认为，签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同并不违反任何法律，行政法规的强制性规定，因此是合法有效的，并且海北州公安消防支队出具的所有证明均证明该房屋经消防验收合格。
本院认为，被上诉人出具的海北州公安消防支队北公消审字（2007）第23号建筑工程消防设计审核意见书、北公消验字（2009）第0009号建筑工程消防验收意见书、海晏县公安消防大队晏公消检查（2013）第0001号消防安全检查意见书及青海省公安消防总队海北州支队（2014）北公消字第264号关于对支学峰、周芳2人信访问题的答复中证明“北公消验字（2007）第11号、北公消验字（2008）第0009号建筑工程消防验收意见书是真实有效”，以上证据均证明该工程经消防评定验收达到合格，不违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定。本案中的《房屋租赁合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的事由，因此，该合同有效。上诉人的该项上诉理由不能成立，原判对此认定正确，应予维持。2.上诉人郝亮请求被上诉人支建华返还上诉人租金940865.08元、赔偿上诉人经济损失520420.2元及同期利息的理由是否成立。上诉人郝亮认为，因被上诉人支建华的原因导致合同无效，因此，被上诉人应承担返还租金和赔偿上诉人的经济损失。被上诉人支建华认为，《房屋租赁合同》真实有效，上诉人应支付合同规定的租金，并当庭放弃对租金利息的诉求。
本院认为，上诉人郝亮与被上诉人支建华签订的《房屋租赁合同》有效，上诉人郝亮明知被上诉人支建华未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但未采取合理措施维护权益，即进场经营酒店，又未按合同约定及时支付租金，应承担违约责任。被上诉人支建华未按《房屋租赁合同》中约定配合上诉人办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，应承担违约责任。按照合同约定，上诉人郝亮每年支付给被上诉人支建华租金900000元，因上诉人郝亮在2012年12月至2013年12月实际对酒店进行了经营，应承担全部租金，2013年12月至2015年1月，上诉人未实际经营酒店，但未将该酒店交付给被上诉人支建华，因合同双方均有违约行为，因此，2013年12月至2015年1月的租金应由双方分担，上诉人郝亮应负担全部租金的50%，计485753元（900000元÷365天394天50%）。上诉人郝亮已支付给被上诉人支建华房屋租金600000元，因此上诉人郝亮应支付给被上诉人支建华房屋租金共计785753元。上诉人郝亮替被上诉人支建华交纳信用社贷款利息76196.08元、被上诉人支建华借上诉人郝亮1000元、被上诉人支建华自认应由其承担的费用有伙食费每月1500元，3个月共计4500元，水电费4784元，暖气费2400元，签订合同前上诉人郝亮垫付的煤款及各项费用39849元，房费127200元。对以上费用双方无异议，应予确认。对上诉人郝亮要求被上诉人支建华负担购置酒店设施费用133339元，因其已使用，故应每年扣除20%的折旧费，即2012年12月至2013年12月折旧费为26667.8元（133339元20%），2013年12月至2015年1月折旧费为21334.24元[（133339元-26667.8元）20%]，应由双方共同承担，即各承担10667.12元（21334.24元50%）。扣除上诉人郝亮应自己负担的折旧费外，被上诉人支建华应支付给上诉人郝亮96004.08元（133339元-26667.8元-10667.12元）。对上诉人郝亮要求支付维修设施及工时费367012元，因双方均违约，受益人支建华应按比例支付维修款及工时费183506元（367012元50%）。综上，被上诉人支建华应支付给上诉人郝亮共计535439.16元。原判对以上金额计算错误，应予纠正。对上诉人郝亮要求支付租赁期间的电费60190.67元、煤款156178.9元的诉讼请求，因该费用是在其租赁期间所产生，应由其自行承担，故对该项请求不予支持。综上所述，上诉人郝亮与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，因此为有效合同，原判对此认定正确，应予维持；被上诉人支建华未按合同约定配合上诉人郝亮办理酒店的有关证照，应负相应的违约责任；上诉人郝亮在明知所租赁的酒店相关证照不齐全的情况下，仍然经营该酒店，且未按合同约定及时足额支付租金，应负相应的违约责任，原判对此认定正确，但计算有误，应予纠正。上诉人郝亮的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持青海省海晏县人民法院（2015）晏民一初字第101号民事判决第一项、第四项、第五项。即“一、解除原告支建华（反诉被告）与被告郝亮（反诉原告）所签订的房产租赁合同；
四、被告郝亮（反诉原告）在酒店经营期间购置的酒店设施归原告支建华（反诉被告）所有；
五、驳回原告支建华（反诉被告）、被告郝亮（反诉原告）的其他诉讼请求”；
二、撤销青海省海晏县人民法院（2015）晏民一初字第101号民事判决第二项、第三项。即“二、被告郝亮（反诉原告）支付原告支建华（反诉被告）房屋租赁租金708556.92元；
三、原告支建华（反诉被告）支付郝亮（反诉原告）垫付款及维修金等款项共计321188.3元”；
三、上诉人郝亮支付被上诉人支建华房屋租赁租金785753元；
四、被上诉人支建华支付上诉人郝亮垫付款、购置酒店设施费用及房屋装修费用等款项共计535439.16元。本案一审、二审诉讼费依据国务院《诉讼费用交纳办法》第九条的规定，当事人不交纳案件受理费。本判决为终审判决。
审 判 长 王宪恩
审 判 员 张康宁
代理
审判员 杨明明
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 秦 婷 更多数据：搜索“”来源：