常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0482执异12号异议人（案外人）周守国。异议人（案外人）杨柳青，系周守国之妻。异议人周守国、杨柳青的委托代理人袁贞祥，江苏××律师事务所律师。申请执行人申钦宋。委托代理人陈兴，上××律师事务所律师。被执行人刘志明。本院在执行申钦宋申请执行刘志明买卖合同货款纠纷一案中，案外人周守国、杨柳青对本院裁定查封常州市金坛区某某新村16幢203室房产不服，于2016年6月10日向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已经审查终结。案外人周守国、杨柳青的执行异议称，金坛区某某新村16幢203室房产已经于1999年2月28日出售给我们，我已经支付房款13万元，接受该房屋装修入住，收到卖方交付的房产证，变更了水电费、物业费等交费业主为周守国，还办理了周守国、杨柳青等户口迁至上述房屋等手续，为房产过户双方也签订了过户申请。但刘志明夫妻未配合办理完手续，此后一直催促，仍未完成完整的过户手续。我们花费一生的积蓄购买上述房屋，支付了全部价款并实际占有使用至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律、司法解释的规定，请求解除常州市金坛区某某新村16幢203室房产的查封。申请执行人申钦宋的答辩称，常州市金坛区某某新村16幢203室房产属于不动产，其所有权的归属以登记为准。异议人提供的产权证显示，房屋所有权人为本案被执行人刘志明。法院有权对此房产进行查封，并根据相关法律规定进行拍卖，以实现本人的合法权益。异议人要求解除查封，停止执行没有法律依据，请求法院驳回其执行异议。被执行人刘志明未作出答辩。经审查查明，申钦宋诉刘志明买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日作出的（2013）坛民初字第1731号民事判决书，因刘志明下落不明，本院依法向刘志明公告送达了上述民事判决书。依该判决，刘志明应返还申钦宋货款47600元及自2013年7月16日起按照同期银行贷款利率计算至还清之日止的利息，案件受理费990元由刘志明负担。判决已经发生法律效力，因刘志明未履行义务，申钦宋向本院申请执行，本院于2014年4月16日立案受理，2015年8月18日，作出（2014）坛执字第760号民事裁定书，裁定查封刘志明名下位于常州市金坛区某某新村16幢203室的房屋1套。另查明，1999年2月28日，刘志明、杨金美与周守国、杨柳青签订“买卖房屋契约”1份，其内容为：刘志明、杨金美将坐落于某某新村16幢203室房屋（房屋面积97.2平方米，含室内装潢及有关物品）作价13万元，出卖给周守国、杨柳青所有；周守国、杨柳青接受该房屋，同时付清房款；如果周守国、杨柳青需要办理房产过户，刘志明、杨金美予以协助；周守国、杨柳青付清房款后，刘志明、杨金美的房屋所有权、购房发票、国有土地使用证移交给乙方所有。2000年2月17日，刘志明、杨金美又与周守国、杨柳青签订“房产权转让协议书”1份，其内容为：刘志明自愿将坐落于某某新村16幢203室房屋出卖给周守国，协议房价为13万元，交房时间为1999年2月28日等。2000年2月22日，某某新村16幢203室房屋产权登记到刘志明的名下（房权证常金字第××号）。周守国以缺少过户费用为由没有办理完毕过户手续。后又因房价上涨，周守国担心刘志明刁难等原因，至今未办理完毕过户登记手续。嗣后，周守国将其与杨柳青的户口迁入某某新村16幢203室，交纳水费等户名变更为周守国本人。2012年5月10日，周守国、杨柳青以搬迁为由将户口由某某新村16幢203室又迁入金坛市直溪镇西溪村委。某某新村16幢203室房屋现已经被周守国租赁给他人使用。2016年5月25日，周守国与金坛区星美物业服务有限公司结清了2000年至2016年期间某某新村16幢203室的卫生费700元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人周守国、杨柳青认为被执行人刘志明及其妻子未配合其办理某某新村16幢203室住房过户手续，导致该房产被人民法院查封。从异议人周守国、杨柳青提交的“房产权转让协议书”及“金坛市房产交易登记申请表”可以证明被执行人刘志明及其妻子还是配合其办理某某新村16幢203室住房过户手续的。由于被执行人刘志明下落不明，异议人周守国、杨柳青未能提供有效证据证明其已经支付完毕购房款，也不能排除非因异议人周守国、杨柳青自身原因造成了长达16年未办理该房产过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条中的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。根据房屋所有权证常金字第××号的记载，某某新村16幢203室（建筑面积97.20平方米）的房屋登记的所有权人为被执行人刘志明。虽然该房屋使用的水费户名为异议人周守国，异议人周守国、杨柳青的居民身份证注明的住址为某某新村16幢203室等，但是上述登记行为不能对抗该房屋所有权登记的效力。综上所述，异议人周守国、杨柳青对本案执行标的即坐落于某某新村16幢203室房地产不享有足以排除强制执行的权益，应当依法裁定驳回其执行异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，
裁定如下：驳回案外人周守国、杨柳青的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 张卫明
代理
审判员 何 龙
代理
审判员 朱庆华
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 魏 静 微信公众号“”