广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第2195号
原告：广东方直物业管理服务有限公司，住所地：惠州市江北东江二路二号富力丽港中心16层04号。
法定代表人：姚象。
委托代理人：付寅翀，系广东科德律师事务所律师。
委托代理人：章怡冉，系广东科德律师事务所实习律师。
被告：邹桂香，1972年11月18日出生，住惠州市惠阳区。
原告广东方直物业管理服务有限公司与被告邹桂香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东方直物业管理服务有限公司诉称，被告系原告所管理的方直珑湖湾花园的业主。被告于2011年4月15日与开发商惠州飞扬实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得方直珑湖湾一期T6栋2702号房（以下称“该物业”），建筑面积118.71㎡。按《商品房买卖合同》约定，后被告与原告签订了《（前期）物业管理服务协议》（以下称“物业合同”）。根据物业合同第六条之约定，被告应按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，即被告每月应缴物业服务费用为213.7元；同时，物业合同第七条约定，物业服务费用计费日期自《商品房买卖合同》规定的交楼期限届满之日开始起计，即2012年4月1日开始起计；物业服务费应按月缴纳，业主或物业使用人应在每月8日前履行缴纳当月物业管理服务费的义务；被告逾期付款的，应根据该协议第十九条之约定，每日按欠款金额的千分之一的标准向原告支付违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但自2013年6月起，被告并未依约向原告缴纳物业管理费，经原告多次对其书面及上门催缴后，被告仍拒不支付。自2013年6月1日至2015年5月30日，被告共欠物业服务费用5128.8元，截止至2015年5月9日应支付违约金暂计为1789.52元，合计6918.32元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。1、请求判令被告向原告支付物业服务费用5128.8元。2、请求判令被告向原告支付违约金1789.52元（自应缴物业服务费用起，暂计至2015年5月9日，直至缴清全部物业服务费用之日止）。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告邹桂香未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。查明的案件事实
经审理查明，2011年4月15日，被告邹桂香与案外人惠州市飞扬实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于惠州市惠城区××沙堤××路××层××房，该商品房建筑面积118.71平方米。该《商品房买卖合同》合同补充协议附件六第十四条载明：买受人同意所购买的物业委托广东世邦管家物业有限公司负责物业管理,物业的具体内容按《珑湖湾业主手册》及国家相关规定执行，买受人应与物业管理公司另行签订《前期物业管理服务协议》，并按《前期物业管理服务协议》履行。2012年3月25日，案外人刘登某与广东世邦管家物业管理公司签订了《（前期）物业管理服务协议》，该协议载明，第六条被告应按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，即被告每月应缴物业服务费用为213.7元；第七条物业服务费用计费日期自《商品房买卖合同》规定的交楼期限届满之日开始起计，即2012年4月1日开始起计；物业服务费应按月缴纳，业主或物业使用人应在每月8日前履行缴纳当月物业管理服务费的义务；被告逾期付款的，应根据该协议第十九条之约定，每日按欠款金额的千分之一的标准向原告支付违约金。2012年5月9日，被告邹桂香在《珑湖湾入伙流程确认表》上签名确认已经收房，并确认已经签订了《（前期）物业管理服务协议》，且已经预交了3个月的物业管理费641元。2013年2月5日，广东世邦管家物业管理公司更名为广东方直物业管理服务有限公司。2014年8月5日，广东方直物业管理服务有限公司向被告发出《催缴函》载明，自2013年6月1日起，截止2014年8月31日，被告无故拖欠物业服务费及其他相关费用共计4210.5元，违约金721.1元，两项合计4391.6元。2015年3月19日，原告向被告发出《律师函》载明：自2013年6月1日至2015年2月28日，被告拖欠物业服务费及其他相关费用共计5112.8元，其中物业服务管理费4487.7元、公共分摊水电费625.1元。违约金1364.6元。裁决理由和结果
本院认为，本案是物业管理服务合同纠纷，原被告之间签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，原告依约履行了自己的义务，被告亦应按照合同约定交纳物业管理费以及公摊的水电费，被告收楼时间是2013年5月9日，从原告提交的《入伙流程确认表》显示被告已经预付了三个月的物业服务费。被告尚未缴纳自2013年9月1日至2015年5月30日共计21个月物业服务管理费4487.7元、公共分摊水电费625.1元。因合同约定违约金每日按欠款金额1‰支付，该约定过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付。且原告只是诉请了物业管理费,故对水电费部分本院不予处理。因本案是公告送达，原告庭审时增加及变更的诉讼请求，因没有履行相应的诉讼程序，故本院暂不预处理，原告可以另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物业服务费管理办法》第二十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
判决如下：
一、被告邹桂香应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东方直物业管理服务有限公司支付（2013年9月1日至2015年5月30日）物业管理费4487.7元及违约金（违约金计算方式：
一、截止2015年5月9日的违约金为1034.3元；
二、以4487.7元为基数，自2015年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付违约金至支付全部物业管理费之日止；违约金为上述两项之和）。
二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由被告邹桂香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 朱 雄
代理
审判员 杨 梅
代理
审判员 黄链生
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 杨 立 微信公众号“”