重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0115民初3114号原告重庆长寿古镇物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区桃园西四路1号106幢，统一社会信用代码：915001155616137984。法定代表人李陈，该公司董事长。委托代理人（特别授权）何淑容，女，1974年5月24日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告刘文华，女，1982年1月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）张进，被告刘文华的丈夫，1978年7月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告向志英，女，1966年9月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告汪倩影，女，1991年1月2日出生，汉族，住所同被告向志英。本院于2016年5月4日立案受理了原告重庆长寿古镇物业管理有限公司（以下简称重庆长寿古镇物业公司）诉被告刘文华、向志英、汪倩影物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，由
代理
审判员谢建平公开开庭进行了审理。原告重庆长寿古镇物业公司的委托代理人何淑容、被告刘文华的委托代理人张进、被告向志英、被告汪倩影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长寿古镇物业公司诉称：被告刘文华租赁了被告向志英、汪倩影所有的位于长寿古镇A区20幢附1、附2号商铺。我公司系长寿古镇的物业服务企业，我公司按约提供了物业服务，三被告拖欠物业费，现请求法院判决三被告支付原告2014年1月1日至2016年3月31日的物业费43989.53元及违约金38849.34元。
被告刘文华辩称：我租赁了被告向志英、汪倩影所有的位于长寿古镇A区20幢附1、附2号商铺2、3、4层用于经营客栈，客栈紧邻餐馆，餐馆的油烟无专门烟道处理，油烟飘进我客房，影响经营，同时我在古镇购买的精装房存在质量问题，对于上述问题我多次向原告反映，均未得到解决。原告陈述的我所欠交物业费的时间及金额均属实，不认可违约金且过高，请求法院调整。
被告向志英、汪倩影辩称：长寿古镇A区20幢附1、附2号门面登记在我们名下，我们已将该门面出租给被告刘文华，约定物业费由其交纳。原告陈述的我们所欠交物业费的时间及金额均属实，不认可违约金且过高，请求法院调整。
经审理查明：2010年12月13日，原告与长寿古镇开发建设单位重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司签订《长寿古镇前期物业服务合同》，2012年5月31日，原告与被告向志英签订《长寿古镇物业服务合同》，合同约定由原告对长寿古镇的房屋共用部位、公用设施、绿化、清洁卫生等进行物业服务。服务期限自2010年12月13日至新的物业服务合同生效止。收费标准为商铺按建筑面积3元/月/平方米计收，自2012年5月1日至2015年5月1日止物业费按建筑面积1.5元/月/平方米收取；自2015年5月1日至2017年5月1日止物业费按建筑面积2.0元/月/平方米收取；自2017年5月1日至以后止物业费按建筑面积3.0元/月/平方米收取；逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。原告对长寿古镇进行了物业服务。另查明：被告刘文华租赁了被告向志英、汪倩影所有的位于长寿古镇A区20幢附1、附2号商铺的2、3、4层，租赁期间的物业费等，约定由刘文华交纳。从2014年1月1日至2016年3月31日，三被告共计欠交原告物业费43989.53元。原告已向三被告催收物业费。以上查明的事实有当事人的陈述，《长寿古镇前期物业服务合同》、《长寿古镇房屋租赁合同》、《委托合同书》、邮政快递单及照片等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告与长寿古镇开发建设单位及被告向志英签订的《长寿古镇前期物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原告提供了物业服务，被告应及时交纳物业费。
被告刘文华辩称紧邻其客栈的餐馆排放油烟问题及其购买的长寿古镇精装房房屋质量问题，并不构成本案欠交物业费的正当理由，其作为物业承租人，应按与商铺所有人的约定及时交纳物业费。被告向志英、汪倩影作为商铺的所有权人，虽约定物业费由被告刘文华交纳，但该约定对外并不具有约束力，被告向志英、汪倩影仍具有交纳物业费的义务。对于原告主张的违约金，被告欠交物业费，事出有因，同时原告作为物业服务企业，对于被告反映的问题应积极协调处理，故对其主张的违约金本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，
判决如下：
一、被告刘文华、被告向志英、被告汪倩影于本判决生效后5日内共同支付原告重庆长寿古镇物业管理有限公司2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业费43989.5元；
二、驳回原告重庆长寿古镇物业管理有限公司其余诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，被告刘文华、被告向志英、被告汪倩影共同负担497元，原告重庆长寿古镇物业管理有限公司负担438元（限三被告于本判决生效后5日内向本院交纳，原告预交的金额扣除其应承担的诉讼费后，本院予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 谢建平
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 易 洁 来自：