福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初2561号原告福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208。法定代表人曾庆忠，总经理。委托代理人卢坤，福建天岩律师事务所律师。委托代理人吴文清，福建天岩律师事务所实习律师。被告华祜鑫，男，1970年12月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告福建意佳物业管理有限公司（以下简称意佳物业公司）与被告华祜鑫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员章华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢坤、吴文清及被告华祜鑫到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告意佳物业公司诉称，原告于2013年8月1日进驻龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，并与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期限从2013年8月1日至2016年8月30日。原告进驻小区后严格依照服务合同的约定提供服务，并受到大多数业主的肯定。被告作为小区的业主应当依约定缴纳物业费，经原告多次催收，但被告总是以各种理由拒绝，从2011年10月1日至2016年3月31日物业服务费2490.6元、2011年10月1日至2016年6月31日水电公摊费373.6元、截止2016年2月29日自用水费30元及垃圾处理费27元，总计2921.2元。经原告多次催讨，未果。原告请求判令被告立即支付原告自2011年10月1日起至2016年3月31日止物业服务费2490.6元、自2011年10月1日起至2016年3月31日止水电公摊费373.6元、截止2016年2月29日自用水费30元及垃圾处理费27元，上述物业费用总计2921.2元。庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告立即支付原告自2011年10月1日起至2016年3月31日止物业服务费2490.6元。
被告华祜鑫辩称：原告管理混乱，没有尽到其义务。摩托车、小车乱停，绿地被严重破坏、搭盖停车棚、消防通道上停放着车辆，甚至划分了停车线收钱，更严重的是整个通道到处是地锁，有的装在路中央，已严重影响业主们的正常生活及生命财产安全。前不久就有业主的新车被刮花，原因就是随意停放。原告张贴了“1-2栋为什么乱”为题的文章中自行描述得非常清晰、到位，但非常遗憾的是原告的态度是“呵呵”两字，原告并没有意识到自身的管理问题，只说欠费的业主已经严重伤害到按时交费的业主利益了。如果原告做好了，怎么会有那么多人没有交费。被告的杂物间因楼上露台、花池渗水已经8年了，只要下雨就渗水，原告进驻小区3年了至今都没有维修，因此被告有权拒交物业费。之前隔壁有业主也是渗水但是物业公司有帮忙维修，没有帮被告维修。原告无权要求被告缴纳之前的物业费，之前的债权人是前任物业并不是业主委员会，业主委员会无权把不属于自己的债权转让给原告。被告2015年12月的水费已交，有发票为证，但原告却要继续收取，这也充分证明了原告管理混乱。被告请求驳回原告的诉请。
经审理查明，被告华祜鑫系龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区9幢B5室业主，该房屋为高层建筑，建筑面积为115.31平方米。2013年8月23日，原告意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，服务期限从2013年8月1日至2016年8月30日。原告向小区业主、住户代收公摊部分水、电费，并按时缴交水电部门；物业综合管理服务费按建筑面积计算，其中多层住宅为每月每平方米0.4元；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向原告交纳物业服务费；经原告书面催缴，业主未能按时足额支付物业管理费，自逾期之日起，每日按应缴费用的3‰交纳违约金。2015年7月1日，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会还与原告意佳物业公司签订债权转让协议一份，约定龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会将2013年9月1日之前本应由业主委员会向小区业主催缴物业服务费的债权转让给原告，由原告自行向小区业主催缴。从2013年9月1日至2016年3月31日，被告欠缴原告物业服务费1429.8元。在原告为被告提供物业服务期间，原告的服务存在暇疵，如车辆乱停放、绿地损害、随意安装地锁等。诉讼中，被告已缴清自用水费、公摊水费、垃圾处理费。上述事实，有原告提供的物业服务合同、补充协议、债权转让协议、通知、个人房屋所有权登记信息查询表、费用催缴通知书、水表读数各一份、证明二份，被告提供的照片一组（共14张）、收款收据三份及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告意佳物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会与原告意佳物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告意佳物业公司根据该合同的约定向包括被告华祜鑫在内的业主提供了物业管理服务。被告华祜鑫在接受原告意佳物业公司提供的物业服务后，应履行向原告交纳物业服务费的义务。被告华祜鑫拖欠原告物业服务费，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期支付。原告认为龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会将2013年9月1日前业主欠缴的物业费作为债权转让给原告，但该债权转让发生在原告起诉后，原告亦未举证证明债权转让已通知债务人，则该转让对被告不发生效力。因此，原告意佳物业公司要求被告华祜鑫支付2013年9月前的物业服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告认为原告提供的物业服务有暇疵，为此拒绝支付物业服务费，为此被告提供了相应的证据予以证明。被告提供的照片确实反映了原告服务的小区存在车辆乱停放、绿地损害、随意安装地锁等，原告的服务确实存在暇疵。虽然原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不足以影响该小区内大多数业主的正常生活，亦不能作为被告拒交物业费的理由。被告共欠原告物业费1429.8元，因原告未充分履行物业管理服务义务，对原告主张的物业费本院酌情予以扣减，被告应支付原告物业费1215.3元（1429.8元×85%）。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，
判决如下：
一、被告华祜鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告福建意佳物业管理有限公司物业自2013年9月1日至2016年3月31日服务费1215.3元。
二、驳回原告福建意佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、减半收取为25元，由原告福建意佳物业管理有限公司负担12.5元，由被告华祜鑫负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 章 华
二〇一六年六月二十四日
书记员 陈叙颖（代）附：
一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）诉讼费账户（户名：龙岩市新罗区人民法院开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部账号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331 百度搜索“”