广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第2187号
原告（反诉被告）：黄丽芬，住所地广州市荔湾区。
委托代理人：邱志豪、孔健颖，分别为广东宇全律师事务所律师和实习律师。
被告（反诉原告）：李土权，住所地广东省吴川市。
原告黄丽芬诉被告李土权租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邱志豪、孔健颖、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年10月15日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区瑞宝北街十七巷5号的地铺店面，每月租金为7000元，每半年缴纳一次。2015年10月1日，原告依照合同约定到地铺向被告收取2015年11月份至2016年4月份的租金时，被告拒绝支付，并明确表示不再承租地铺。因此，原告提出收回地铺的请求，但被告对原告此合理请求置之不理，并一直霸占地铺至今。眼见租赁合同未解除、被告不按约定缴纳租金却霸占地铺继续经营，万般无奈的原告于2015年11月12日再次到地铺向被告表示要收回地铺，然而，被告依旧拒绝，并与原告发生了激烈的言语冲突，待原告报警后争执才告一段落。截至今天，被告仍逾期不支付租金，在原告多次催收租金并提出收回地铺的情况下被告继续霸占、使用地铺，严重损害原告的合法权益。故起诉请求：1、判令解除租赁合同（合同剩余价值：273600元）；2、判令被告立即将上述房产恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠租金暂计为14000元（租金从2015年11月1日起算，每月租金为7000元，计算至实际返还地铺之日为止，暂计至2015年12月31日）；4、判令被告向原告支付租赁期间拖欠的水电费约800元（暂算至2015年11月30日）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩和反诉称：2015年11月份被告已经搬离涉案场地，没有再租了，所以没有缴纳11月份开始的租金。被告于2014年10月15日汇入两笔50000元租金（合计10万元）、2015年4月2日汇入42000元租金给原告。自被告承租地铺开业经营后，因地铺年久失修，经常停水停电，给被告的正常营业带来较大影响，被告多次通知原告请人过来维修，但原告置之不理。因此引起被告的情绪不满，在租赁合同未到期的情况下，原告常来地铺提出收回地铺的要求，并明确表示不再租给被告使用，并坐在地铺门口驱赶客人，致使被告无法正常营业。由于原告和被告发生言语冲突，原告于2015年11月12日报警处理，被告同意原告提出收回地铺的要求，于2015年11月20日搬出了该地铺。由于原告违反租赁合同约定，在租赁还未到期的情况下，强行收回被告承租的地铺，造成被告巨大的经济损失。综上，反诉请求：判令原告返还多收的租金58000元和押金14000元；2、本案诉讼费由被原告承担。
原告反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告一直都没有搬走，当时是因为被告称不租了，原告才在2015年11月2日去收铺位，当时被告也不交铺位，在原告报警后警察过来，被告答应在2015年11月12日之前交铺。2015年11月12日原告再去收铺，但被告又不交，所以双方发生口角再次报警，这次警方建议原告提起诉讼，到现在被告也都没有向原告交还铺位。被告反诉请求原告返还多收的租金，但其主张的租金实质是入场费，不是租金，双方口头约定了5万元的入场费。2014年10月15日被告汇入10万元并支付现金6000元，其中4.2万元是第一期（前半年）的租金，5万元是入场费，1.4万元是押金。2015年4月2日收取的4.2万元收取的则是第二期的租金，所以被告要求退回多收租金的请求不成立。因为租赁合同约定合同期满后退还押金给被告，现在是被告违约所以被告要求退回押金的请求也不成立。
经审理查明：2014年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将瑞宝北街十七巷5号地铺一间出租给乙方使用，租期四年，由2014年11月1日至2018年10月30日止，每月租金7000元；乙方应每半年一次性缴交半年租金……合同成立，乙方应交押金14000元，期满时由甲方无息归还乙方；租金付款日期：第一期2014年10月15日租金42000元，第二期2015年4月1日租金42000元，第三期2015年10月1日租金42000元，第四期2016年4月1日，租金42000元……；等等。2014年10月15日，被告向原告银行账户转账支付10万元，原告向被告出具了收到被告押金14000元的收据。2015年4月2日，被告向原告银行账户转账支付42000元。原告于2015年11月12日报警，于2015年12月22日提起本案诉讼。原告和被告于2016年3月1日下午就涉案房屋办理了交接手续。原告因此申请撤回了要求解除租赁合同和要求被告返还房屋的诉讼请求，第三项诉讼请求的拖欠租金则要求计至2016年3月1日。另外，原告明确其第四项诉讼请求是要求被告支付拖欠的电费940元。原告为证明其电费主张提供了其代交被告租赁期间拖欠电费的《收据》，载明：地下档口电费为5353-4726=627×1.5=940元。被告质证表示其在2015年11月份就已搬出，故不认可该电费，其也无法提供在此之前的电费收据，无法核对电表度数。经本院释明，被告坚持认为原告没有证据证明双方约定了进场费，故坚持要求原告返还多收取的租金，但要求变更第一项诉讼请求如下：请求判令原告返还多收的租金44000元和押金14000元。具体计算方式如下：被告一共支付了14.2万元租金，从2014年11月1日到2016年1月份总共承租了14个月，所以只需要支付14个月的租金即9.8万元，押金1.4万元则是现金支付。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提供的银行转账凭证显示其在2014年10月15日向原告支付了10万元，在2015年4月2日支付了42000元。被告表示上述14.2万元全部是租金，主张其多支付了租金，并表示押金1.4万元是现金支付。原告则表示2014年10月15日被告除转账10万元外还支付了现金6000元，包括第一期（前半年）租金4.2万元、5万元入场费以及1.4万元押金；2015年4月2日收取的4.2万元则是第二期的租金。
本院认为，合同约定签订合同当日被告需支付第一期租金4.2万元以及押金1.4万元，到2015年4月1日才需要支付第二期租金4.2万元，被告主张2014年10月15日支付的10万元全部是租金，认为其在签订合同当日多支付了5.8万元租金，该主张明显与合同约定不符，既有违常理，也无法合理解释签订合同当日的1.4万元押金是如何支付以及2015年4月2日被告为何又支付租金4.2万元，而原告的陈述明显更符合合同约定，鉴此，被告主张签订合同当日多支付了5.8万元租金，依据不足，本院不予采信。被告反诉要求原告返还多支付的租金44000元，缺乏依据，本院不予支持。经本院释明，被告对原告主张的进场费不予认可，坚持要求原告返还多收取的租金，故对原告主张的进场费本案不予处理。根据合同约定，被告须在2015年10月1日支付第三期租金42000元，但被告没有依约支付，故被告已构成违约，本案合同提前解除的责任在于被告，被告应承担违约责任。原告要求没收押金的意见有理，本院予以采纳。被告反诉要求原告退还押金1.4万元，本院不予支持。双方在2016年3月1日办理了房屋交接手续，考虑到本案纠纷是因被告违约不支付租金而起，故原告要求被告支付2015年11月1日至2016年3月1日的租金（7000元/月）合法合理，本院予以支持。原告为证明其电费主张提供了相应的证据，而被告没有提供相反的证据，故原告要求被告支付电费940元有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告李土权在本判决生效之日起10日内，按7000元/月的标准向原告黄丽芬支付2015年11月1日至2016年3月1日的租金。
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付拖欠的电费940元。
三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费524元和反诉受理费800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 张烈明
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 童 双陈文慧 百度搜索“”