深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）深罗法民三初字第9150-9153号原告深圳市美乐酒店管理有限公司，住所地深圳市罗湖区爱国路3038号。法定代表人王成国，总经理。委托代理人张英梅、上官晓晔，广东德纳律师事务所律师、实习律师。被告告王洒力海。被告马灼斌。被告深圳市新劲威力实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道龙岗中心城龙城大道99号正中时代广场15楼1508。法定代表人苏林顶。三被告共同委托代理人薛国超、李慧芳，广东广和律师事务所律师。上列原告诉三被告返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员王冬梅适用简易程序独任审判，公开开庭审理。原告委托代理人张英梅、三被告委托代理人李慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，深圳市罗湖区湖贝路西坊104、105号面积约320平方米土地是三原告的父母张寿举、张丽凤的自留地，1979年，在该地上建有两栋楼房。2002年2月23日，原告张志朋、张志驹、张志英和张寿兴出资将上述宅基地上的旧房拆除、建起104、105号楼房。三原告的父亲张寿兴已于2010年12月20日去世，母亲张丽凤在104房建起前的1995年已去世。三原告是涉案××楼房的共有权人。2009年8月21日，原告张志驹与被告马灼斌签订《房屋转让合同》，约定：张志驹同意将自己所有的位于深圳市罗湖区湖贝村西坊门牌××房屋有偿转让给马灼斌，转让价格人民币700万元，原告张志驹应于2009年8月31日之前将房屋移交给被告马灼斌占有和使用。合同签订后，原告张志驹并未实际收到购房款700万元，但涉案××房却已在2009年8月31日前交付被告马灼斌占有和使用。另，被告马灼斌与原告张志驹之间存在148万元的借款纠纷。2014年12月3日，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第1837号判决，确认原告张志驹与被告马灼斌于2009年8月21日签订的上述《房屋转让合同》属无效合同。判决生效后，被告马灼斌持续占有涉案楼房，且用于对外出租谋取不当得利，拒绝腾退返还给三原告。原告认为，被告马灼斌原基于《房屋转让合同》占有涉案房屋，现该合同已经法院的生效判决确认为无效合同，则其占用涉案房产的行为自始没有事实和法律依据，且根据《合同法》规定，合同无效后，双方应按各自返还财产，即：马灼斌应立即腾退涉案房产并支付占用房屋期间的房屋使用费，而出卖人应返还购房款。但本案中原告张志驹并未实际收到700万元购房款，不存在需要返还购房款的情况。退一步而言，即使原告张志驹个人与被告马灼斌之间存在债权债务关系，该债务关系与被告马灼斌的返还房产的义务亦不存在对价关系，不应影响被告马灼斌向三原告返还家庭共有财产。现被告对生效判决视而不见，继续占用涉案房屋牟利，严重侵害了三原告家庭共同共有财产的权利。为维护三原告的合法权益，根据我国民事法律规定，特向法院起诉，请求判令：1、被告马灼斌应在30日内腾退深圳市罗湖区湖贝西坊××房屋给三原告；2、被告马灼斌向三原告支付占用涉案房屋期间的房屋使用费人民币2197600元（以800平方米的房屋面积为基数，参照市场指导租金41元/月/平方米的价格，自2009年8月31日房屋交付之日起，暂计至2015年3月31日共计67个月，此后以此标准计至实际腾退房屋之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称：三原告要求答辩人返还湖贝村西坊××房产（以下统称为“涉案房产”）没有事实和法律依据。首先，从诉讼主体上讲，原告张志朋及张志英在本案中存在主体不适格之情形，两原告自始至终对涉案房产不享有任何权益，根本不能以涉案房产的共有权人之身份提起本案诉讼。
一、涉案房产与湖贝村西坊103、105系在三原告父亲张寿兴宅基地上建造而来，三房产在建设之初就已经完成了分配，其中湖贝村西坊103房产权益归属于原告张志英、涉案房产权益归属于原告张志驹，以及湖贝村西坊105房产权益归属于原告张志朋。在三原告与被告确认合同无效一案【一审案号：（2013）深罗法民三初字第267号】中，原告提交的起诉状中自认了原告张志英对湖贝村西坊103房产权益归属。2002年2月23日，三原告及其父亲张寿兴与揭西建筑施工队蔡更彬签订《投资建楼合同书》第八条中明确约定原告张志朋“自愿将本人名下的楼房（湖贝村西坊105号）第三、第四、第五、第六、第七和第八层全部由（蔡更彬）乙方出租……”，也证明了湖贝村西坊105号分配给了原告张志朋。多年来，三原告各自管理自己所分配得到的房产，互不干涉，一直相安无事。2009年，原告张志驹将涉案房产转让给答辩人，需要在湖贝村股份公司备案登记，因涉案房产系在三原告父亲张寿兴的宅基地上建造而成，湖贝村股份公司要求其明确涉案房产的权属，故张寿兴于2009年8月20日向湖贝村股份公司确认其将涉案房产的产权人变更为原告张志驹，很明显，此文件就是对此前房屋分配的再一次确认。
二、涉案房产并非张寿兴的遗产，张寿兴于2010年12月20日死亡，而涉案房产早在2002年就实际分配至原告张志驹名下，加之2009年8月20日张寿兴再次向湖贝村股份公司确认了该情况，湖贝村股份公司对此又予以了认可，足以证明涉案房产在转让给答辩人之前完全归属于原告张志驹。从另一个角度来讲，在张寿兴死亡之后，（2013）深罗法民三初字第267号案件纠纷发生之前，三原告作为申请人向深圳市公证处申请办理了继承权公证，《公证书》所涉及的财产中并没有列明涉案房产及湖贝村西坊103、105，由此亦可以证明前述三处房产的归属已经分别明确至三原告名下，不存在任何争议。因此，涉案房产并非张寿兴的个人遗产，原告张志朋及张志英自然不得对涉案房产主张任何权益。其次，原告张志驹将涉案房产转让给答辩人合法有效，应当予以保护。2009年8月21日，原告张志驹已经将涉案房产转让给了答辩人，双方自愿并立即签订了《房屋转让合同》，答辩人已交付了房款，并实际使用和管理了房屋至今已经6年，又因原告张志驹与答辩人系同一集体经济组织成员，故该房屋转让行为并不存在任何违法情形，合法有效，应当予以保护。虽然深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第1837号《民事判决书》判决答辩人与原告张志驹签订的《房屋转让合同》无效，但是该判决书明显适用法律不当，导致错误判决，对此，答辩人已经依法向广东省高级人民法院对该案申请再审。涉案房产在建造之时虽然没有办理规划、报建手续，但是其权属是清晰的，且原告张志驹转让涉案房产给答辩人时，湖贝村股份公司亦无异议，答辩人只需按照规定登记备案即可，因此该房产转让行为不存在任何损害集体或他人利益之情形。虽然《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：……（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”但该规定明显是指引性规定，而非强制性规定，同时该条款并没有明确规定如建筑物未办理规划就定性为违法建筑，加之建筑物是否违法也应当由相关的行政部门通过合法的程序予以认定，深圳市中级人民法院单凭涉案房屋没有报建手续为由，就认定涉案房产系违法建筑，明显超越法院职权范围，最终导致其认定涉案房产为违法建筑，明显不符合法律规定。因此，原告张志驹转让涉案房产给答辩人的行为根本不存在合法形式掩盖非法目的之情形，双方转让行为有效。即使涉案房产在建造时存在违法情形，也是由于本地城市化进程中历史原因造成的，根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，涉案房产也是可以办理相关的产权手续，届时并不存在任何手续上的问题。
三、退一步讲，假定按照深圳市中级人民法院的判决，涉案房产被认定为违法建筑，不仅原告张志驹与答辩人之间的转让行为无效，连同三原告或者任何其他主体都对涉案房产不享有所有权，则三原告诉请答辩人返还涉案房产并支付占有使用费更加无从说起，根本就是无本之木。结合（2013）深罗法民三初字第267号案与本案，明显可以看出三原告相互串通，恶意诉讼，严重违背契约精神，以获取非法利益。答辩人认为法院应当坚持维护诚信和利益均衡相结合的原则，要充分尊重当事人意思自治、维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念，不得轻易认定合同无效。同时，要坚持制裁不守信用、不守合同的一方，保护诚实守信一方的合法权益。对于未损害集体的利益，未违背法律、法规的强制性规定的，应确认合同有效，避免司法裁判权被恶意反悔逐利者利用。综上所述，三原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。原告向本院提交如下证据：1、证明；2、火化证书、法医学死亡证明书；3、房屋转让合同；4、（2014）深中法房终字第1837号民事判决书；5、收据；6、中国银行存款历史交易明细清单；7、面积查丈报告。被告向本院提交如下证据：1、合同书；2、湖贝村（西坊）房屋登记表；3、房屋转让合同；4、收据；5、收条；6、申报表；7、公证书；8、（2013）深罗法民三初字第267号民事判决书；9、租赁合同。经审查，原、被告提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性均予以确认。本院经审理确认如下事实：
一、三原告是胞兄弟姐妹关系。深圳市罗湖区湖贝西坊103、104、105号房产所占面积约320平方米土地，是三原告的父、母亲张寿兴、张丽凤的自留地。1979年，在该地上建有两栋楼房。2002年2月23日，三原告和张寿兴作为甲方，与揭西建筑施工队蔡更彬作为乙方，签订《投资建楼合同书》，约定由蔡更彬出资将上述宅基地上的两栋旧房拆除，建起一栋七层半房产，分为三个单元即103、104、105号楼房；合同第二、三款约定，103、104、105号楼房第一、二层由甲方使用，第三、四、五、六、七层及第八层（半层）由乙方出租使用作为乙方投资成本的收益，使用期自2002年12月30日至2014年12月30日；合同第八条约定，105楼房由乙方出租使用的使用期延长至2016年6月30日止。上述房产在建造时没有进行所需的合法规划、报建手续，未经过行政机关的审批，行政主管部门未对上述房产的产权进行确认。2009年8月21日，原告张志驹与被告马灼斌签订《房屋转让合同》，约定:张志驹同意将自己所有的位于深圳市罗湖区湖贝村西坊门牌××房屋有偿转让给马灼斌，双方商定房屋转让价为人民币柒佰万元，马灼斌应于2009年8月22日之前向张志驹付清全部房屋转让款，张志驹应于2009年8月31日之前将房屋移交给马灼斌占有和使用。因《投资建楼合同书》约定××房第三层以上房产由蔡更彬出租使用至2014年12月30日，马灼斌为取得××房第三层以上房产的使用权，于2009年8月28日一次性向蔡更彬支付租金人民币82万元，蔡更彬因此退出××第三层以上房产。马灼斌自2009年8月底至今出租使用××全部房产。
二、庭审中，原、被告对××房产权归属存在争议，三原告称××房产为三原告共同继承且没有分割的房产，被告则称××原为张志驹的个人财产。被告为证明××房原为张志驹的个人财产，向本院提交自深圳市湖贝实业股份有限公司调取的《湖贝村（西坊）房屋登记表》，该登记表显示涉案的××房屋产权人拟定产权人为张志驹，原产权人为张丽凤，现产权人为张寿兴，手写部分为：“本人现将湖贝村西坊××房屋产权人更改为儿子张志驹。2009年8月20日。”并附有张寿兴签名。张丽凤于1995年死亡，张寿兴于2010年12月20日死亡。在原告提交的关于继承权的公证书【（2011）深证字第14880号】中，对103、104、105号房产并未涉及。
三、庭审中，原、被告对被告实际支付的购房款数额存在争议，三原告称被告只支付购房款人民币148万元，被告则称其已支付700万元。被告为证明其已支付购房款人民币700万元，向本院提交落款人为张志驹、落款日为2009年8月21日的《收据》，该《收据》的内容如下：本人张志驹收到村民马灼斌支付的湖贝村西坊××房屋转让款人民币700万元。三原告为证明被告实际支付购房款数额为人民币148万元，向本院提交中国银行的存款历史交易明细清单，该清单显示被告于2009年8月21日通过银行转账的方式分两笔共向张志驹支付款项人民币148万元。三原告称，张志驹实际仅收到购房款人民币148万元，张志驹之所以出具数额为700万元的《收据》，是因为村民刘宝钗等七人向马灼斌借款人民币50多万元，张志驹作为借款担保人根据马灼斌的要求出具了该数额为700万元的《收据》；被告则称《收据》中的700万元的组成包括转账支付的148万元、支付给蔡更彬的租金人民币82万元抵作购房款，及张志驹本人2009年8月21日之前的借款本息合计人民币470万元抵作购房款。
四、2013年，张志明以其作为原告，以张志驹、马灼斌作为被告，以张志英作为第三人，以《房屋转让合同》侵害了其权利为由向本院提起（2013）深罗法民三初字第267号民事诉讼，要求判令：1、《房屋转让合同》无效；2、张志驹返还马灼斌购房款人民币220万元。案经本院一审、深圳市中级人民法院二审〔案号为（2014）深中法房终字第1837号〕。2014年12月3日，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第1837号民事判决，认定××房为违法建筑，《房屋转让合同》以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的，该合同为无效合同，并判定：确认《房屋转让合同》为无效合同；驳回张志明的其他诉讼请求。
被告在庭审中表示其不服深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第1837号民事判决已向广东省高级人民法院申请再审，但截止至本案判决之日未向本院提交相关的再审受理资料。
五、被告马灼斌系湖贝村村民，为参加湖贝村劳动分红的原农村集体经济组织成员。
六、原、被告在庭审中均确认，××房屋每层有两套房产，每套房产间隔为两间房产，每层房产有四间房产可出租；第八层房产亦有四间房产可出租。被告经本院责令向本院提交2013年4月至2015年11月期间的房产租赁合同24份，该租赁合同显示××房屋每间房产的租金从900元/月至1800元/月不等，其中大部分租赁合同约定的租金标准约为1000元/月/间。原告对被告提交的租赁合同反映的租金标准无异议。被告在庭审中确认，××全栋房屋一个月的租金在2万元至3万元之间。
七、原、被告在庭审中均确认，被告依《房屋转让合同》取得104房屋使用权之后未对××房屋进行二次装修。
本院认为，涉案的湖贝村西坊××房屋是在三原告的父母张寿兴、张丽凤的自留地上建设的，属违法建筑，未取得产权证或经过司法确权，被告关于××房屋是原告张志驹个人财产的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。三原告作为张寿兴、张丽凤法定继承人，到庭表示该房产为三原告共同继承且没有分割的房产，因此，三原告提起本案诉讼主体适格，被告关于张志朋、张志英原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。生效判决深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1837号民事判决已判定《房屋转让合同》为无效合同，该生效判决具有对人的拘束力、对事的确定力，被告关于《房屋转让合同》为有效合同的抗辩意见本院不予采纳。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《房屋转让合同》既被判定为无效合同，被告继续使用××房屋没有依据，应将该房产退还三原告。三原告要求被告退还××房屋的诉讼请求，本院予以支持。认定合同无效的案件，无效合同的法律后果须一并处理，因此，虽然被告在本案中未提出反诉要求原告退还购房款，但对购房款退还问题本院在本案一并作出处理。至于购房款数额，原告张志驹虽于2009年8月21日向被告出具《收据》表明收到购房款人民币700万元，但其中仅有148万元是通过银行转账支付的。
被告称该700万元组成包括支付给蔡更彬的租金人民币82万元抵作购房款，但并无证据证明张志驹与被告已协商一致将支付给蔡更彬的租金人民币82万元抵作购房款，且支付蔡更彬租金人民币82万元的行为发生在2009年8月28日，后于张志驹向被告出具《收据》的日期2009年8月21日，因此，对被告该诉讼主张，本院不予采纳。被告称该700万元的组成包括张志驹本人在2009年8月21日之前向被告的借款本息合计人民币470万元抵作购房款，但被告并未提交相应的证据证明张志驹本人在2009年8月21日尚欠被告借款本息合计人民币470万元，更未提交证据证明张志驹与被告之间已达成合意将该借款本息抵作购房款，因此，对被告该主张，本院亦不予采纳。综上，在《收据》只有148万元银行转账证据佐证的情况下，本院仅认定被告向张志驹支付了购房款人民币148万元。《房屋转让合同》无效后，原告张志驹应将该购房款人民币148万元退还被告。利息属法定孳息，原告张志驹应按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付占有款项人民币148万元期间的利息。被告出租使用××房屋获得了利益，应向三原告支付相应的房屋使用费。由于三原告与蔡更彬在《投资建楼合同书》约定××房屋第三层以上房产由蔡更彬使用至2014年12月30日，而被告为获得××房屋第三层以上房产的使用权一次性向蔡更彬支付租金人民币82万元，支付了相应的对价，因此，三原告要求被告支付××房屋第三层以上房屋2014年12月30日之前的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。三原告要求被告自2009年9月起支付××第一、二层房产房屋使用费的诉讼请求，及要求被告支付自2015年1月支付××全栋房产的房屋使用费的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。至于房屋使用费标准问题，由于××房屋不属于合法房产，且村民自建房因规划、环境、物业管理差距等原因租金标准相比同地段商品房的租金标准应较低，因此原告诉请按照政府公布的指导租金标准支付房屋使用费，本院不予采纳。原、被告在庭审中均确认，××房每层有两套房产，每套房产间隔为两间房产，每层房产有四间房产可出租，第八层房产亦有四间房产可出租，本院对此予以确认。根据被告向本院提交的租赁合同显示××每间房屋在2013年4月至2015年11月期间的租金从900元/月至1800元/月不等，其中大部分租赁合同约定的租金标准约为1000元/月/间，原告对被告提交的租赁合同反映的租金标准无异议。由于被告提交的租赁合同仅能反映2013年4月至2015年11月期间的租金标准，且张志驹与被告对《房屋转让合同》无效均存在一定的过错，基于公平原则，本院酌定被告按900元/月/间的标准支付房屋使用费。被告应向原告支付2015年3月之前（包括××房屋一、二楼自2009年9月至2014年12月期间及××全栋房产自2015年1月至2015年3月期间）的房屋使用费人民币547200元，计算公式为：900元/月/间×8间×64月＋900元/月/间×32间×3月=547200元。被告应自2015年4月起按每月人民币28800元的标准（计算公式为900元/间×32间=28800元）向原告支付房屋使用费，直至房屋交还原告之日止。由于原、被告在庭审中均确认，被告依《房屋转让合同》取得104房屋使用权之后未对××房屋进行二次装修，因此，本院在本案对房屋装修问题不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告马灼斌应于本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区湖贝村西坊门牌104号房屋交还原告深圳市美乐酒店管理有限公司。
二、原告深圳市美乐酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告马灼斌退还购房款人民币148万元并支付利息（利息以人民币148万元为基数，自2009年8月22日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至本判决确定的款项支付之日止）。
三、被告马灼斌应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市美乐酒店管理有限公司支付截止至2015年3月的房屋使用费人民币547200元。
四、被告马灼斌应于本判决生效之日起十日内按每月人民币28800元的标准向原告深圳市美乐酒店管理有限公司支付2015年4月之后的房屋使用费直至上述房屋交还原告之日止。
五、驳回原告深圳市美乐酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费减半收取12190.5元，由原告深圳市美乐酒店管理有限公司承担人民币9155.5元，由被告马灼斌承担人民币3035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理
审判员 王冬梅
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 肖 婷 微信公众号“”